Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล

LAND BANK วิธีการจัดการที่ดิน โดยรวบรวมที่ดินมาจัดประโยชน์ใหม่ ซึ่งปัจจุบันประเทศไทยก็มีการทำเช่นนี้ทั้งภาครัฐและเอกชน รวมถึงนำมาใช้เพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์และนำไปพัฒนาเมือง

โดย Admin

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล ในขณะนี้รัฐบาลกำลังนำ CONCEPT ของ LAND BANK มาพัฒนาที่ดินเกษตรกับเกษตรกรที่ไร้ที่ทำมาหากิน เกิดจากปัญหาเกษตรกรรายได้น้อยหนี้สินมาก ต้องเป็นหนี้ขายที่ดินให้กับนายทุนทั้งใหญ่และเล็ก ตัวเองกลายเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย ปัญหาทางสังคมทั้งหลายตามมา ลูกหลานไม่ได้เรียน ไม่มีอันจะกิน

รัฐบาลจึงมีกฎหมายให้ตั้ง “ธนาคารที่ดิน (LAND BANK)” ขึ้นมา เพื่อรวบรวมที่ดินเกษตรที่กระจัดกระจาย และช่วยขาวนา ชาวไร่ ที่มีหนี้สินมากมายให้ได้กลับมาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรอีกครั้ง เมื่อ 11 พฤษภาคม 2554 6 ปีพอดีก็ตั้ง “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (บจธ.) ” ขึ้นให้เป็นแนวหน้าให้จัดให้มี “ธนาคารที่ดิน” ให้ได้ใน 3 ปี

หันมาดู CONCEPT ของธนาคารที่ดิน (LAND BANK) เป็น “วิธีการจัดการที่ดิน” โดยการรวบรวมที่ดินมาจัดประโยชน์ใหม่ “บ้านเราก็มีการทำเช่นนี้มานานทั้งภาคเอกชนและราชการ” สมัย ร.7 ก็ได้มีการจัดตั้ง “บริษัท คู คลอง นา” และจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรปลูกข้าวมีน้ำเป็นคลองส่งน้ำของกลุ่มสกุลรังสิต จึงได้รับชื่อว่า “คลองรังสิต” จนปัจจุบัน แค่กำลังถูกรุกด้วยเมือง ชานเมืองที่ขยายตัว

ภาคเอกชนก็พบว่ามีธุรกิจรวมที่ดินมาแบ่งขายเป็นรายย่อยจะเกิดปัญหาฉ้อโกงกัน รัฐบาลก็มีกฎหมาย “การจัดสรรที่ดิน 2510” ออกมาจัดระเบียบ ซึ่งได้ผลดีมากโดยจะนำไปใช้เพื่อการเกษตร หรือด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ใช้อยู่ขณะนี้ ต่างประเทศทำมานาน ทั้งภาคเอกชน ภาครัฐ และท้องถิ่น อเมริกาทำมาร่วม 100 กว่าปี โดยท้องถิ่นสนับสนุนให้เอกชน เอาพื้นที่รกร้าง (อเมริกากว้างใหญ่ไพศาลใหญ่กว่าไทย 50-60 เท่า ไทยเท่ากับมลรัฐ 1 มลรัฐเท่านั้น) มารวบรวมจัดสรรขึ้นมาใหม่เพื่อการเกษตรในระยะแรกๆ CONCEPT ของ LAND BANK น่ามาใช้เพื่อจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ต่อมาก็ถูกนำมาใช้ในเมือง เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลูกที่อยู่อาศัยและให้เอกชนสามารถตั้ง LAND BANK กู้ธนาคารมาทำธุรกิจจัดสรรที่ดินได้ ทั้งในอเมริกา ยุโรป โดยเฉพาะอังกฤษเกิดปัญหามากมาย เพราะ “ที่ดิน” กลายเป็นสินค้ามีการเก็งกำไร กักตุนที่ดิน (HOARDING) อังกฤษ จึงออกกฎหมายออกมา มิให้มีการเก็งกำไร หรือ กุกตุนที่ดิน โดยใช้ CONCEPT LAND BANK

LAND BANK ถูกนำไปแพร่หลาย มิใช่เพื่อรวมที่ดินและกระจายที่ดิน เพื่อการเกษตรเท่านั้น แต่นำมาใช้เพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์และนำไปพัฒนาเมือง รวมที่ดินเพื่อตัดถนนทำสาธารณูปโภค สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล ทำสวนสาธารณะ หรือเวนคืนทำ MASS TRANSIT ในเมือง เช่นปัจจุบัน

ประเทศ HOLLAND มีความก้าวหน้านำมาใช้เพื่อพัฒนาเมืองมากกว่าประเทศอื่น เพราะ HOLLAND เป็นประเทศเล็ก น้ำท่วม พื้นที่เกษตรเยอะ พื้นที่เมืองน้อย LAND BANK จึงถูกนำมาจัดการแยกเป็น 3 ระดับคือ 1.) เพื่อการเกษตร (เอกชน) 2.) เพื่อเมือง (ภาครัฐกลาง หรือ รัฐท้องถิ่น) แต่ที่น่าสนใจ คือ ครึ่งต่อครึ่ง, รัฐกับเอกชน เรียกว่า “QUASI”  ซึ่งขณะนี้ทั้ง คสช ภาครัฐนำมาความคิดมาใช้ เราเรียกว่า “PPT”

ในยุโรปก้าวไปไกลขึ้น โดยที่ภาษีที่ดินแพงค้อนข้างมาก รัฐบาลทั้งท้องถิ่น (เช่น กทม.) และรัฐบาลกลางให้โอกาสเจ้าของที่ดินให้รัฐและขออยู่ฟรีเป็นเวลา 199 ปี (เช่น อังกฤษ หรือ 99 ปี เช่น HOLLAND) หลังจากนั้นขอเป็น “ผู้เช่ารัฐต่อทิ้งชีวิตและลูกหลาน” ไทยเราก็มีระบบนี้ คือ “ที่ราชพัสดุ” ที่หน่วยราชการ เช่น รถไฟ ทรัพย์สิน หรือแม้หน่วยงาน เช่น มหาลัยจุฬาฯ มหิดล หรือแม้ที่ดินของวัด ประเทศที่บริการระบบ TOP DOWN เช่น จีน มีระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นสังคมนิยม ที่ดินเป็นของรัฐ เอกชนเช่าอยู่ และลงทุน และอังกฤษก็นำระบบนี้ไปจัดการใช้ที่ดินในฮ่องกงจนปัจจุบัน ใน MIDDLE EAST หรือแม้กระทั้งบรูไนกลับไปในอดีตที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของท่านสุลต่านหรือเป็นที่ดินผู้เดียวเหมือนระบบ “สมบูรณาญาสิทธิ์ราช” ในสมัย ร.5 และก่อนหน้า

ที่เป็นมาทั้งหมดก็อยากจะเห็น LAND BANK CONCEPT “นำมาพัฒนาเมืองสาธารณูปโภค สาธารณูปโภค สาธารณูปการในเมือง” มิใช้แต่จะเวนคืนท่าเดียว LAND BANK ของไทยขยายวัตถุประสงค์ทั้งภาคชนบท เกษตรและเมืองด้วยได้ไหม นำระบบภาษีของยุโรปมาประกอบโอนที่ดินให้รัฐทดแทนภาษีขอเช่าชั่วลูกชั่วหลาน ทั้งยังสามารถนำวิธีของอังกฤษ มีกฎหมายตั้งเป็น “URBAN DEVELOPMENT CORPORATION (UDC)” ซึ่งเคยคิดพูดกับมาในสภาพัฒน์ฯ ในอดีต สมัยท่านรัฐมนตรีคมนาคม ยังอยู่ที่สภาพัฒน์ UDC มีอำนาจแม้เวนคืนที่ดิน สร้างเป็นเมืองใหม่ พัฒนาเขตเมืองเก่าได้ในอังกฤษหลังสงครามโลกครั้งที่สอง

อเมริกามีการค้าเสรีมีการตั้ง “UDC ภาคเอกชน” ไม่เวนคืน แต่บังคับให้เจ้าของตีราคาที่ดินมาเน้นหันหุ้นส่วนการพัฒนาและนำเข้าตลาดหุ้น ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิเอากลับคืนมาได้

ประเทศเราคนเยอะพื้นที่เล็กนิดเดียว บุกรุกที่สาธารณะกันเป็นว่าเล่น ทั้งภาคเกษตรกรชนบท และในเมือง ทางภาครัฐ หรือ บจธ. คิดต่อได้ไหม เสนอ ครม.  ใช้มาตรา 44 ขยายพล ประเทศจะได้มีการจัดระเบียบการใช้ที่ดินทั้งเมืองชนบทดีกว่านี้ และเลิกทะเลาะกันได้แล้ว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

Comments

comments