ไขข้อข้องใจ กฎหมายการจัดสรรที่ดิน

จากคำถามที่พลั่งพรูกันมาเกี่ยวกับจดหมายการจัดสรรที่ดิน ขออนุญาตอธิบายและทำความเข้าใจกัน เกี่ยวกับ "การจัดสรรที่ดิน" และตอบคำถามในบทความนี้

โดย Admin

ไขข้อข้องใจ กฎหมายการจัดสรรที่ดิน

ที่ผ่านมามีหลายท่านหารือเรื่องการจัดสรรที่ดิน ทั้งแง่การซื้อที่ดินมาพัฒนา การหาซื้อแปลงที่ดินจัดสรรจากการขายบิ๊กล๊อตของสถาบันการเงิน รวมถึงการเทคโอเวอร์โครงการเก่าที่ค้างขายในตลาดมาปัดฝุ่นออกแบบใหม่ให้ทันสมัยในการขาย ซึ่งไม่ว่าจะเป็นวิธีการใดก็คงไม่พ้นจากคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” คำถามจึงเกิดขึ้นว่า

  • การจัดสรรที่ดินคือการนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?
  • แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

จากคำถามที่พลั่งพรูกันมาข้างต้น ขออนุญาตอธิบายทำความเข้าใจและตอบคำถามตามลำดับดังนี้  

ขั้นแรกต้องดูหลักการของคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” ก่อน

“การจัดสรรที่ดิน”

หมายความว่า การจําหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจํานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

ฉะนั้นประเด็นของการเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินหรือไม่ “กฎหมายดูที่ การจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ที่ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน”  แค่นี้ก็เข้าข่ายว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” แล้วจะเป็นผู้แบ่งที่ดินเองหรือไม่ ไม่สำคัญ

จากคำถามที่ว่า

คำถาม : การจัดสรรที่ดินคือ  การนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?

คำตอบ จึงต้องตอบว่าใช่

คำถาม : แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า   ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป  แต่มิได้มีการจำหน่าย เป็นเพียงการเช่าที่ดินนั้น กรณีนี้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร

คำถาม : ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย  ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ กรณีนี้ต้องขออนุญาตจัดสรร เพราะเป็นการจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

คำถาม ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว  มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

คำตอบ ส่วนกรณีนี้ไม่ต้องขอจัดสรรเพราะเป็นที่ดินแปลงจัดสรรอยู่แล้ว และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเคยมีมติว่า  จะไม่ออกใบอนุญาตจัดสรรซ้อนให้กับที่ดินที่เคยออกใบอนุญาตจัดสรรมาก่อน ….. ดีที่สุดคือ อย่าแบ่งแปลงใหม่ ให้ขายตามขนาดที่ดินแปลงจัดสรร เดิม ปลอดภัยสุด

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์