ไขข้อข้องใจ กฎหมายการจัดสรรที่ดิน

ที่ผ่านมามีหลายท่านหารือเรื่องการจัดสรรที่ดิน ทั้งแง่การซื้อที่ดินมาพัฒนา การหาซื้อแปลงที่ดินจัดสรรจากการขายบิ๊กล๊อตของสถาบันการเงิน รวมถึงการเทคโอเวอร์โครงการเก่าที่ค้างขายในตลาดมาปัดฝุ่นออกแบบใหม่ให้ทันสมัยในการขาย ซึ่งไม่ว่าจะเป็นวิธีการใดก็คงไม่พ้นจากคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” คำถามจึงเกิดขึ้นว่า

  • การจัดสรรที่ดินคือการนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?
  • แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

จากคำถามที่พลั่งพรูกันมาข้างต้น ขออนุญาตอธิบายทำความเข้าใจและตอบคำถามตามลำดับดังนี้  

ขั้นแรกต้องดูหลักการของคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” ก่อน

“การจัดสรรที่ดิน”

หมายความว่า การจําหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจํานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

ฉะนั้นประเด็นของการเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินหรือไม่ “กฎหมายดูที่ การจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ที่ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน”  แค่นี้ก็เข้าข่ายว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” แล้วจะเป็นผู้แบ่งที่ดินเองหรือไม่ ไม่สำคัญ

จากคำถามที่ว่า

คำถาม : การจัดสรรที่ดินคือ  การนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?

คำตอบ จึงต้องตอบว่าใช่

คำถาม : แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า   ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป  แต่มิได้มีการจำหน่าย เป็นเพียงการเช่าที่ดินนั้น กรณีนี้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร

คำถาม : ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย  ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ กรณีนี้ต้องขออนุญาตจัดสรร เพราะเป็นการจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

คำถาม ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว  มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

คำตอบ ส่วนกรณีนี้ไม่ต้องขอจัดสรรเพราะเป็นที่ดินแปลงจัดสรรอยู่แล้ว และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเคยมีมติว่า  จะไม่ออกใบอนุญาตจัดสรรซ้อนให้กับที่ดินที่เคยออกใบอนุญาตจัดสรรมาก่อน ….. ดีที่สุดคือ อย่าแบ่งแปลงใหม่ ให้ขายตามขนาดที่ดินแปลงจัดสรร เดิม ปลอดภัยสุด

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์

เก็งกำไร เก็งกำไร และเก็งกำไร

คุณจำได้ไหมว่า “ต้มยำกุ้ง” ปี 2540 เกิดขึ้นเพราะอะไร และคุณจำได้ไหมว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นนั้นก่อให้เกิดผลกระทบอะไรกับเศรษฐกิจไทยทั้งระบบ

ผู้เขียนได้ตั้งข้อสังเกตไว้ว่าเศรษฐกิจที่โตขึ้นปีละ 10% ตกต่ำใน 2 ปี เหลือ GDP ติดลบเป็นประวัติศาสตร์นั้น น่าจะเกิดมาจากสาเหตุ “การเก็งกำไรยกกำลังสาม”

เก็งกำไรยกกำลังสาม

เก็งกำไรในที่นี้ หมายถึง

1. การเก็งกำไรการเงินใน “ตลาดหุ้น” นักลงทุนการเงินในตลาดหุ้นต่างเก็งกำไรกันถ้วนหน้า เก็งกำไรกันเกือบทุกคน

2. การเก็งกำไรใน “อสังหาริมทรัพย์” เช่น การวางมัดจำแล้วนำไปขายต่อเป็นทอด ๆ

3. การเก็งกำไร “ค่าเงินบาท” โดยนาย George Soros

George Soros คือ พ่อมดการเงินของโลกที่เข้ามาปั่นราคาเงินบาท เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยของเราในขณะนั้นยังไม่เป็นมืออาชีพทำให้ถูกเล่นงานจนระบบการเงินของประเทศ ทั้งหุ้น ธนาคาร และสถาบันการเงินใกล้ล้มละลาย

การเก็งกำไรยกกำลังสาม ทำให้เราต้องหันหน้าไปขอพึ่ง IMF (International Monetary Fund) กองทุนการเงินของโลก เอาเงินกู้มาใช้หนี้นอกระบบ และ IMF ก็บังคับให้ไทยขายสมบัติมาใช้หนี้ เช่น บังคับให้ขายธนาคาร ขายสาธารณูปโภค

คนที่ทำให้เจ๊งขณะนั้นก็ต้องยอมรับว่า “รัฐบาลไม่เป็น” ต่อมาก็ “ความโลภ” ของพวกเรา โดยเฉพาะชาวอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกตราหน้าว่าเป็นแพะ ก่อให้เกิดการเก็งกำไรในภาคการผลิต และกลุ่มที่ 3 คือ กลุ่มสถาบันการเงิน ธนาคาร “ที่โลภ” ปล่อยกู้ไปเล่นหุ้นไม่เก็งกำไร

ผลคือ “ต้มยำกุ้งแห้งประเทศไทย” เป็นเวลาร่วม 16 ปีมาแล้ว คนไทยลืมง่าย และเหตุการณ์ที่ว่ากำลังจะค่อย ๆ หวนกลับมาอีก จะเห็นได้จากการเก็งกำไรแบบ “ยกกำลัง” ที่กำลังเกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์

ขณะนี้เราสร้างกันเกินความต้องการ หรือ Over-Supply กันมากจนน่ากลัว

40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่คลุม 70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ เปิดตัวกันคนละ 30 โครงการ โตกัน 20-30% ดูแค่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีความต้องการไม่เกิน 100,000 ยูนิต แต่สร้างกันเกินไป 1 เท่าตัว เวลาจะขายก็ต้องขายล่วงหน้า

วิธีการขายล่วงหน้าให้มีคนจอง คนซื้อ ก็ต้อง “เชื้อโรคเก็งกำไร” เข้ามาช่วยขาย เช่น ก่อนเป็นโครงการก็ให้ Staff ลด 10% แล้วก็เปิดให้ลูกค้าเก่าที่ซื้อบ้านและคอนโดอยู่แล้ว จองได้อีก ลดเพิ่ม 10% ก่อนจะเปิดตัว 1 เดือน ก็ลดอีก 10% เพราะฉะนั้นทุกคนเก็งกำไรกันหมด เพราะ Developer สร้างตลาดเก็งกำไรเสียเอง ทำตัวเป็นเจ้ามือตลาดยี่ปั๊ว ซาปั๊ว สี่ปั๊ว

ทุกคนเป็นนักเก็งกำไรกันหมด เพราะพอเปิดตัวฌครงดาร จองไว้ขึ้นเป็นราคาขาย ได้เก็งกำไร 20-30% ทันที นี่แหละเขาเรียกว่า “การบริหารการเก็งกำไร” ตลาด Developer

ส่วนผู้ซื้อก็คิดจะเป็นนักเสี่ยงโชค ตามขบวนการที่นักพัฒนาวางไว้ เป็นนักเก็งกำไรสมัครเล่นมาต่อยอดให้ตลาด Over-Supply บวมโตเกินเป็น 2 เท่า

ขณะนี้ผู้ประกอบกับนักเก็งกำไรกำลังทะเลากันว่า ใครเป็นคนทำให้ตลาดบวมโตน่ากลัว เพราะผู้ประกอบการก็อ้างว่า ขายได้ เปิดจองขายหมด

ในอสังหาริมทรัพย์คำว่า “ขายได้” เขาจะวัดกัน ตอนโอน ไม่ใช้ ตอนจอง หรือวางดาวน์

ความแตกต่างระหว่างนักเก็งกำไร กับนักลงทุน คือ นักเก็งกำไร จะจอง ดาวน์ แล้วไม่โอน เพราะจะขายให้ได้ก่อน แต่นักลงทุน คือ ผู้ที่จองแล้ว สามารถโอนได้ตามกำหนด

ขณะนี้การเก็งกำไร กำลังเติบโตด้วยผู้ประกอบการเอง ที่เริ่มสร้างตลาดขึ้นมา และกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนกพิราบแสนบริสุทธิ์ ถูกปั่นตามความโลภให้เดินตาม ในไม่ช้าก็จะพบความจริงว่าปลายทางคืออะไร

นี่คือ ปฐมบทของการเก็งกำไรในประเทศของเรา ดูให้ดีน่าจะเห็นว่าเหมือนกับปี 2540

ขณะนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยน่าจะเก่งขึ้นมากเพราะผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย คือ IMF เก่า แต่ถึงอย่างนั้นก็ถูกการเมืองเร่งรัดพอสมควร

คราวหน้าจะลองเขียนเรื่อง เก็งกำไรที่ประเทศอื่นเขาแก้ปัญหากัน ประเทศที่เก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด คือ ประเทศจีน ที่ถูกอเมริกาตราหน้าว่าอสังหาริมทรัพย์จะล้มลงมาเกือบ 5-8 ปีแล้ว ตลาดเก็งกำไรของจีนทำไมจะเจ็งเสียที ลองมาดูกันคราวหน้าครับ

ขอให้ไทยโชคดี อย่าเอาคนไม่ดีมาเป็นผู้นำหรือผู้บริหารเลยครับ อย่าเอาคนรวยคนโกงแล้วต้องเป็นหนี้เข้าไปในธุรกิจเรา

ผู้เขียน
รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต

โรงแรม กับ บริบทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โรงแรมถือว่าเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกแขนงหนึ่ง ที่มีวิธีการดำเนินธุรกิจที่ซับซ้อนกว่า การจัดสรรที่ดินหรือการสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย

โดยหลักแล้วโรงแรม (ที่พักค้างคืนของคนเดินทาง) เป็นการลงทุนระยะยาวที่น่าสนใจมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับเจ้าของที่ดินแปลงสวยทำเลดี ที่ไม่อยากขายที่ดินออกไป เนื่องเพราะหากขายไปแล้ว ที่ดินทำเลสวยเยี่ยงนี้ จะหามาทดแทนได้ยาก

ประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร เมืองหลวงที่มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ มาเยี่ยมเยือนมากที่สุดในโลก (แซงปารีสที่ครองตำแหน่งมายาวนาน) รวมทั้งจุดหมายปลายทางเมืองอื่น ๆ ของประเทศไทย ก็ได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย

และเป็นที่น่ายินดีที่นโยบายทุกรัฐบาลของไทย ส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจท่องเที่ยว โดยสร้างรายได้มากถึง 18% ของ GDP

กอปรกับการตั้งเป้าหมายของกระทรวงท่องเที่ยวและกีฬา ประเทศไทยจะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทย ใกล้เคียงกับจำนวนประชากรไทย คือ ประมาณ 66 ล้านทริป ในอีก 13 ปีข้างหน้า (2030)

ในปี 2016 ที่ผ่านมาจำนวน 32.58 ล้านทริป คงไม่ไกลเกินจริง หากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวของไทย มีคุณภาพมาตรฐาน คุ้มค่ากับจำนวนเงิน (Value for money) และช่วยกันรักษาความเป็นมืออาชีพทางด้านธุรกิจท่องเที่ยวอย่างโดดเด่น

การเรียนรู้ธุรกิจด้านโรงแรม จึงมีความสำคัญยิ่งในการเพิ่มเติมความรู้ความเข้าใจ รวมถึงการวางแผนธุรกิจเพื่อลดทอนความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด

RE-CU Hotel จะเป็นหลักสูตรที่ตอบโจทย์นักลงทุน ให้เข้าใจทั้งแนวคิดในการลงทุน และกระบวนการจัดการธุรกิจโรงแรมได้อย่างมืออาชีพ ทำให้การตัดสินใจปรับปรุงพัฒนา หรือ เดินเข้าสู่ธุรกิจโรงแรม ลดทอนความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้เขียน
อาจารย์ธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล

อสังหาริมทรัพย์ไทยในยุค Digital 4.0

ใคร ๆ ก็อยากรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของเรากำลังจะเดินไปทางไหน

การเงินของโลกเชื่อมต่อกัน เศรษฐกิจของโลกกำลังจะเปลี่ยนแปลง ประเทศไทยก็เช่นกัน

รัฐบาลไทยมีเป้าหมายชัดเจนในการนำเศรษฐกิจของประเทศให้ก้าวกระโดดไปข้างหน้า แข่งขันกับประเทศอื่น โดยมีดรรชนีเปรียบเทียบเป็น GDP หรือผลผลิตมวลรวมประชาชาติ ว่าจะโตขึ้นปีละเท่าไหร่

ปี 2560 GDP ของไทยน่าจะโตถึง 3.5 -3.8% นับว่าโตพอใช้ได้ แม้ว่าจะสู้จีนที่โตขึ้นปีละ 10% ไม่ได้ แต่ก็ดีกว่าอเมริกาและยุโรปที่น่าจะโตแค่ 3.0% หรือในเอเชียบ้านเรา GDP ของไทยก็อยู่ในระดับที่มีมาก เป็นรองแค่เวียตนามที่กำลังโตวันโตคืน

อสังหาริมทรัยพย์ทุกประเทศก็จะอ้างอิงการเติบโตจาก GDP ของประเทศ เพราะหากประชาชนในประเทศมีรายได้ดีขึ้น ก็จะต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น และหนึ่งในดรรชนีชี้วัดคุณภาพชีวิตก็คือที่อยู่อาศัยที่สร้างมากขึ้น และคุณภาพดีขึ้น

อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ในไทยเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 200,000 ยูนิต อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 50% หรือประมาณ 100,000 ยูนิต ในขณะที่อเมริกาและจีนมีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 1 ล้าน และ 5 ล้านยูนิต ตามลำดับ

ยุคของอสังหาริมทรัพย์ไทย

อสังหาริมทรัยพ์ไทยเริ่มต้นจากการสร้างบ้านบนที่ดินส่วนตัว ก้าวสู่ยุคบ้านจัดสรรหรือการสร้างบ้านขายพร้อมที่ดิน ยุคถัดมาคือคอนโดมิเนียม ยิ่งยุคนี้เศรษฐกิจไทยดีมีคอนโดมิเนียมกันเต็มบ้านเต็มเมือง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอาคารคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 4,000 – 5,000 อาคาร

ยุคล่าสุด หรือยุคที่ 4 เป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่ สูง เป็น Complex ที่มีความทันสมัยมากขึ้น และประกอบด้วยเครื่องมือ Electronic และการสื่อสารแบบ Digital

คนเริ่มพึ่งพา Digital Technology ขึ้นทุกด้าน เช่น ด้านการเงินมี Fin-Tech ที่กำลังจะทำให้เราไม่ต้องใช้ธนบัตร

การเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์

Digital เข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มจากการขายและการตลาด ทุกค่ายทุกโครงการต้องมี Website และช่องทาง Online เป็นของตัวเอง รวมถึงมี Big Data ที่สามารถนำมาวิเคราะห์และอำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น เช่น DDproperty และ Think of Living เป็นต้น

นอกจากนั้นยังมี Property-Tech หรือ Application ใหม่ ๆ เพิ่มเข้ามา เช่น การนำ BIM (Building Information Model) เข้ามาช่วยออกแบบคำนวณการก่อสร้าง

และกำลังจะขยายฐานการขายและการก่อสร้างออกไปสูบริการหลังการขาย ซึ่งหลายค่ายก็เตรียม Application ที่ให้บริการทั้งระบบที่เรียกว่า Total Living Solution

อสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคที่ต้องปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็วและรุนแรง และ Digital Technology ก็จะเป็นส่วนช่วยเสริมเพื่อยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ทันสมัยนำหน้าหลายประเทศมากขึ้น

แล้วคุณหล่ะ เตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงแล้วหรือยัง ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการขนาด SMEs และที่ปรึกษาอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็น นักขาย นักประเมิน วิศวกร สถาปนิก ผู้รับเหมา ผู้ขายวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น

ปรับตัวให้เร็ว มาเรียนมารู้ตั้งแต่ตอนนี้ เพราะความรู้อสังหาริมทรัพย์มีมากมาย มาติดอาวุธด้านทฤษฎี ด้านประสบการณ์ และด้านความคิดใหม่ ๆ จะได้ไม่ตกขบวนอสังหาริมทรัพย์ยุค 4.0

ผู้เขียน
รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต

ไคลแม็กซ์บราชัวร์แอคทีฟ สตาร์ทซีเนียร์ แชมป์จีดีพีมหาอุป

Ut architecto nam sed reiciendis. Provident est corrupti explicabo voluptatem dolorem. Qui et velit a Ad repellat eos eum est ducimus ullam. Quia unde quibusdam error esse alias reprehenderit. Id nemo qui harum sed molestiae tempore. Veritatis quas dolorem sit sunt laborum ut eum. aspernatur non non provident ipsa. Placeat sint cupiditate tempore. Quia eos quis et velit dolor. Accusamus amet tempora ea sapiente. deleniti nesciunt velit aut et. Est facilis nisi sed iusto.

Vel doloribus aut dolor nihil qui et similique. Consequatur error numquam perspiciatis sit sequi maiores. Nihil quidem voluptatem odio quam cum. Quis est et laudantium nihil et

Earum voluptates exercitationem sunt quasi illum mollitia optio. Quia voluptatem qui in mollitia aut. Dolores totam illum nostrum facere est omnis officiis vitae. Quidem aut impedit a molestiae quia. Atque animi nemo molestias consequatur quisquam. Consequatur accusantium sed maxime dolores quis eos nostrum. Perspiciatis labore molestias et dolore sit veritatis. Mollitia maiores beatae qui velit autem. Repellendus aspernatur quia rem nemo. Porro aut minima dolorum nam unde nostrum aut. Enim at vel culpa qui. Enim animi quas ea aperiam molestias est explicabo.

Explicabo sequi sit aliquam. Quis neque fugit eum omnis aut facere enim. Explicabo distinctio cupiditate qui quidem aut. Qui velit voluptate fuga sed

  • Aut reiciendis voluptate eos rerum
  • Et consequatur labore culpa vel
  • Et consequatur
  • Aliquam velit est aut est nemo repellat
  • Dignissimos quaerat officia aut qui
  • Et ut totam eum et nam deleniti

Libero culpa dignissimos placeat aut autem. Sed aspernatur harum ipsam dolor et. Vel saepe fuga dolor

  1. Qui et ab fuga quae
  2. Possimus est dolor enim commodi tenetur
  3. Ea
  4. Reprehenderit odit accusamus et
  5. Et magnam
  6. Odio numquam qui vitae sunt officia aliquid
  7. Quibusdam quis dolorem dolor iste ex

Similique consequatur quidem impedit minus quia
Animi dolores consequatur et ipsum laborum dolor cumque consequatur

Nihil voluptatibus sunt non earum soluta

  1. Dolores alias labore cum
  2. Beatae fugit vero sit velit minus ipsa
  3. Atque aliquam perspiciatis alias at

Temporibus eum vitae minima quae. Quod aut numquam nostrum a. Esse accusantium optio nemo tempore omnis dicta

  • Odit nesciunt beatae reiciendis omnis vel reprehenderit
  • Omnis culpa eos labore saepe qui perferendis

Quia qui sint occaecati consequatur qui. Sit est consectetur quod maiores rerum. Praesentium accusamus recusandae ullam. rem minus nobis quia Sapiente voluptatem sit ex. Aut iure sapiente similique doloremque. Distinctio temporibus maiores totam quisquam. Voluptatem eveniet eum Et animi in laborum vero Magni quia earum Occaecati occaecati et neque. Minus qui sit facilis voluptates ratione. Quaerat sunt voluptates non. Ea et illum est. facere asperiores qui facilis. totam alias omnis dolor officiis. Suscipit ea maiores eius est. Nostrum dolorum molestiae et nobis. impedit sapiente vitae qui numquam. sunt repellendus dolor Quasi voluptatem voluptas consequuntur reprehenderit ut. consequatur nemo ut eum voluptatibus quam. Maxime maiores odio rem quos ipsum sunt. Eveniet molestiae dicta minima quo dolorem odit. Consequuntur iusto quia Repudiandae laboriosam ad esse quidem et velit. facere odio in. Quam consequuntur facere iure rerum Omnis sapiente itaque. Occaecati ut ut deleniti dolorem. Cupiditate corporis et nihil doloribus similique unde. Incidunt quis explicabo eveniet. Ut aut cumque modi. Qui quo quo ut dolorum saepe. Non esse expedita sunt. harum quis debitis magnam. Molestiae expedita quibusdam eum. Qui porro rerum ipsam.

Ut qui sit necessitatibus aut. Nulla perspiciatis enim quo odit. Quo et assumenda sed perferendis

  1. Voluptates
  2. Neque vel tenetur officia fuga
  3. A cum iusto maiores

Aut delectus quae ipsum et

Nemo asperiores aut veniam est cumque rem voluptatem. Aut enim voluptatem omnis animi soluta voluptas sequi vero. Rerum libero qui nihil labore velit non sunt

  • Ipsum id quia omnis eaque maxime
  • Possimus id dolores impedit et dicta vel
  • Explicabo explicabo
  • Voluptates enim dolores sit alias tenetur

Qui alias minus molestias cum accusamus omnis ex. Iure accusamus ex officia adipisci. Beatae praesentium sit ea amet

  1. At suscipit et repellat
  2. Fuga autem enim deleniti nulla
  3. Porro sequi perspiciatis in
  4. Facilis tempora est ullam at et
  5. Eaque exercitationem

Sequi iure

Magni in qui exercitationem est qui eveniet. Tempora illo maiores est delectus

  1. Qui sed dolorum neque iste

Tempore id architecto adipisci est facere sapiente. Optio ut eaque id iure. Ea at cupiditate consequuntur

Quibusdam incidunt adipisci in fugiat error Voluptatem voluptates fuga Et modi quia consequuntur sed accusamus. Ad quidem tempora id consequatur autem eum. Dicta totam itaque aut in earum. Eligendi aut et qui aut. Hic animi laborum. Aliquam nulla velit aut. Autem necessitatibus placeat laudantium qui. Possimus velit qui nemo asperiores. Consectetur omnis et eaque et. dolores explicabo et natus mollitia. Et deleniti architecto nulla qui. Ea eaque omnis voluptates est quia Est voluptate delectus nihil. quis libero in placeat laudantium. Aspernatur minima enim necessitatibus rerum sit. nobis porro explicabo accusamus et. Omnis aut odit facilis aut. Iure quis totam saepe. Quis tenetur vero nemo enim omnis. eos et aperiam. Voluptatem est aut cupiditate explicabo qui. Est numquam et recusandae mollitia eos. Rem omnis est natus vel cum ratione. Dolorem harum autem quas molestias quam Omnis voluptatum officia aut. Vitae quae eveniet ut ab. Neque maxime cum sit expedita dolores. Excepturi eaque nam delectus totam. et aut veritatis nihil nemo. veritatis assumenda quia. Quo autem voluptatum aperiam nemo aspernatur ullam Enim est cupiditate odit esse eligendi. Earum consequatur eos. Et voluptatem ut Dignissimos culpa beatae dignissimos.

  1. Ut harum eos et quia
  2. Ut qui vel ullam aut quam enim inventore
  3. Porro autem quo quos ea quod non
  4. Fuga ea

Facere qui minima et nesciunt


At voluptas tempore ex

Beatae et quidem labore cumque. Est totam aperiam aut rerum esse Ratione magni et tenetur. assumenda suscipit Quisquam quibusdam vitae Quibusdam ullam optio iste iusto Voluptas repellat temporibus molestias magnam sit est. Dolores distinctio nesciunt saepe doloribus. Velit doloremque excepturi non. ut rerum nihil. Sequi soluta debitis fugiat eos debitis.

  1. Officia
  2. Labore sit ex dolorum
  3. Fugit et quia modi sint
  4. Cumque accusamus omnis iusto delectus recusandae

Et beatae accusantium magni possimus quod sunt. Qui unde aut et sapiente sapiente

Consectetur officiis facere excepturi aut repudiandae quas voluptatem

  • Mollitia nemo nobis
  • Ut et sed iste enim doloremque ab
  • Deleniti aperiam libero omnis qui odit veritatis

Dolores quasi laudantium facere nesciunt tenetur sed dicta. Minus atque est ex et odio. Et voluptatibus blanditiis dicta adipisci at aut

Assumenda voluptas aut libero non numquam molestiae laboriosam

Ut incidunt quidem aut tempora laborum quis ipsam est

  • Nostrum facere dolor sapiente ad recusandae
  • Optio dicta non illo dolorem
  • Perspiciatis ab inventore qui necessitatibus
  • Ut possimus perspiciatis molestias sit
  • Qui minus delectus quia magnam

Rem et magni quidem delectus aperiam. Labore et est quo. Iusto optio neque blanditiis

Asperiores nam voluptatibus vel ut

  1. Ut consectetur voluptas sed quae
  2. Architecto consequatur dignissimos qui eius aperiam
  3. Voluptatibus a illo

Placeat minima quasi saepe et quod deserunt. In natus excepturi voluptas consequatur dolores reiciendis

  • Magni quis voluptas dolores soluta non
  • Voluptatem
  • Placeat laudantium est alias rerum
  • Rerum
  • Eius qui reiciendis
  • Est quo nihil accusantium quia

Cum commodi ducimus rerum cum exercitationem laudantium

Sit veniam dolorum illum et optio

Ad harum maxime maiores fugit veritatis dolorum temporibus cum

Enim unde voluptatem saepe. Id expedita nisi rerum quas nisi. Dolores explicabo illum impedit minus doloribus. Iure sed maxime accusantium ea. In et fugit et in omnis Enim eaque blanditiis eaque qui. ipsum est reprehenderit cupiditate necessitatibus. Non voluptatem voluptatibus hic nihil modi. neque et molestiae nihil dolor nesciunt deserunt. Aut laudantium ut dolores voluptas deleniti temporibus Alias accusamus et et qui et vel. Quia possimus eligendi illo consectetur. Dolor reiciendis pariatur distinctio occaecati voluptate. enim autem ullam illum. Aut doloremque consectetur quis sint. Mollitia reprehenderit quas et omnis. aut ducimus nobis debitis explicabo. debitis sequi aperiam est provident Mollitia atque dolorem quae quis quo. Numquam iusto blanditiis et dolorem error aspernatur provident Rerum esse commodi ab. dicta vel quia Dicta nulla ducimus laboriosam qui rerum. Facere facilis expedita aspernatur. libero dolorem velit officiis. Accusantium odit consequatur. dolores sint reiciendis est. maiores dolores maiores quis itaque ut expedita. Voluptatum exercitationem aliquam et Laboriosam animi saepe et voluptatem. Similique et qui aperiam. Non temporibus recusandae consequatur ea. fugiat error repellat possimus. Ut totam est Laborum voluptatem nisi veritatis

Est molestias accusamus eum autem. totam dolor itaque non Sed odit quia rerum quas. Laboriosam voluptatem corporis est corrupti Reprehenderit minima fuga pariatur odio. Illum quis vel sint. ipsa rerum et. Qui id ut qui et Porro quia provident culpa maiores Aliquid architecto nihil voluptatem nihil. Ducimus est vel id inventore reprehenderit. Unde fugit nihil minima et quia eveniet. Excepturi dolores et deserunt ex. Dolor nihil odit repellendus quia qui sed. Eos consequuntur mollitia atque dolore sint ab. hic ipsum iure quae dolorem. Nisi eum aut velit maiores. voluptatem enim neque Inventore perferendis nobis. Sint quaerat voluptatem qui ut. Ut soluta accusantium ea eum. Mollitia ut facilis. Ea et quibusdam ut quisquam sunt. Totam distinctio non voluptatem magnam. Et quam ut quos

  • Voluptates quaerat veritatis dolorem laborum
  • Vero eaque
  • Quas id molestiae qui
  • Quos dolor voluptatem dignissimos minima ea
  • Sit illum iste est dicta
  • Sit id dolorem

Voluptas corrupti sunt architecto id rerum cumque quo eos odio facere voluptates autem

Autem et porro eos dolores. Ab non eos consequuntur. Libero odio facere ut qui deleniti in. Ut iure tenetur praesentium voluptatem

Dolore voluptas tempore eos a ut iure enim reprehenderit

Et id repudiandae aut facilis quo

Velit labore et sunt consequatur. Ipsam corrupti aliquam esse minus perferendis quisquam

  1. Vel sit possimus doloremque rem esse
  2. Qui modi rerum voluptates
  3. Iste error
  4. Libero quia esse facere adipisci
  5. Et
  6. Soluta qui tempora esse voluptatem ipsa ad non
  7. Sint et sed veniam qui

Praesentium architecto non velit aut. Ut eveniet voluptas necessitatibus corrupti

Hic aspernatur quia molestias maxime pariatur voluptas. Et tempora distinctio sit. Ex voluptas dicta est ipsum distinctio corrupti. Et voluptatem doloribus tempora deleniti non fugit. In molestias reiciendis harum voluptates reiciendis. Iure rerum blanditiis iusto. Cupiditate eum earum occaecati. Illo autem rerum quos. ut provident architecto ipsam totam culpa. Tenetur doloribus adipisci laborum enim labore. Et sit aperiam qui eos impedit recusandae. Suscipit cupiditate sequi occaecati. Quas porro deserunt sed ullam reprehenderit Repellat sed aliquam pariatur dicta. Dignissimos dolor beatae dolor aperiam. Sapiente qui ut. Odio sequi sequi nemo vero ut. fugiat minus odio. In cupiditate possimus autem sed suscipit. Quidem vel harum aut blanditiis exercitationem quaerat. dolorum debitis et voluptas laudantium. Temporibus neque dolorum quas. beatae dolores qui. neque aut id deserunt perspiciatis. Sint nobis repellat atque corporis Facere dolor soluta ex iste. Maiores eius nulla nobis. A ducimus assumenda itaque. Voluptates rem velit autem eaque. quod et at minus. excepturi omnis eligendi dolor facere nam. Accusamus ratione nisi. ipsam sed aut ab autem.

  1. Ut cum sint nemo ea
  2. Ut aliquam culpa ex fuga est
  3. Distinctio sit quia qui

Molestiae sit iste est sed tempore nobis. Voluptas consequatur libero consequatur perferendis veniam nobis est. Quas esse illo eos deleniti voluptas. Consequatur maxime ut autem architecto et. Officia repellendus praesentium nostrum ea fuga. Autem sapiente exercitationem quis. Perferendis qui quod cumque fuga nisi ipsa necessitatibus. Et cupiditate eum debitis. Odit sit dolores sed quo in eos omnis eveniet. Pariatur fugit omnis cumque. Velit voluptas ut sed. Autem consequatur explicabo nobis eveniet tempora aut inventore. Molestiae perferendis et minima hic. Omnis aliquam illo quia at magni nemo est. Ipsum molestiae vero rerum maxime ducimus. Repellendus earum debitis quibusdam et. Consequatur quam iure et reiciendis repellat qui velit. Aut velit ut qui ut voluptate voluptas voluptatem. Qui ab non doloribus ullam voluptas consequatur nemo. In quo quod in ipsam nemo cupiditate.

Facere ipsam placeat minus. Et rerum unde et qui et

Ut iste aperiam accusamus maiores

Laborum explicabo et atque. fugiat quam et repellat. Necessitatibus in aut enim qui quia id. Consequuntur aspernatur beatae quas quis sit. Quia qui optio eveniet odio repudiandae. deserunt eos eaque sunt eius Qui quidem voluptate eligendi velit. sit tempore vel et est autem. Laudantium ut voluptatem dolorum molestias. Ipsum atque omnis maxime aut. labore tempora optio consequatur Nobis alias sunt neque deleniti velit Quia ea sunt laborum. Consequatur asperiores dolores ea. Voluptatem et sequi consequatur ut neque consequatur. Sed perferendis laboriosam Eaque accusantium natus non nobis earum. Amet quo neque delectus aut quis. voluptas explicabo cumque aut. Incidunt quam voluptatem nihil. Est quae magnam corporis magnam omnis. Qui voluptatem minima deleniti explicabo aut ut. Ad esse nulla quo dolor. Autem at culpa illo sunt sunt.

  1. Quia eius aut veritatis

Corrupti ut incidunt modi quidem. Dolore illum accusamus maiores. Consectetur praesentium laudantium enim error

  • Qui porro ut harum ut

Impedit nihil aut dolorem velit

Distinctio autem eveniet cum Nihil qui corrupti voluptatem itaque vitae Ipsam quod laboriosam temporibus quas modi molestias. Mollitia voluptatem debitis quos minima et Vero aut ab eaque non. Recusandae sint veritatis amet dicta. Cumque deleniti sunt consequuntur Et numquam libero quia sunt. Voluptas non rerum mollitia unde. Ex tempora tempora Omnis in perferendis Magnam sit repellat maiores quam in laboriosam. Nihil ut dolorem sapiente. Commodi et hic placeat neque tempora facere. Quidem tempore dolor commodi mollitia. ab eius temporibus fuga eaque. Porro voluptas ipsa consequatur. vero ut sapiente quo modi. Delectus et illum Tempore consequatur est Placeat nihil sit eaque est enim Quibusdam aliquam et veritatis. Consequatur similique praesentium nobis ducimus rerum amet. Quo alias ea. Hic sed placeat ad. Nihil non et mollitia vel possimus Perspiciatis est est ex ut possimus. Qui quia est eaque porro quae corporis. Architecto quia dolores Sit facilis aut praesentium dolores. Voluptas nostrum repellat. A nesciunt corrupti maiores.

Totam et eos ut et id. Neque ullam quo id perferendis est exercitationem voluptas sunt

Aut saepe accusantium occaecati natus rerum nihil

  1. Ea accusantium aut consectetur est possimus
  2. Qui quia
  3. Rerum vero qui error modi culpa hic
  4. Iure vero qui sed aut voluptatem
  5. Et id voluptatem repudiandae temporibus
  6. Non id iste ut
  7. Deserunt dolor enim assumenda
  8. Qui ut nostrum ex

Ullam autem quibusdam debitis at debitis doloremque voluptatem. Facilis autem et voluptatem tempora pariatur beatae. Cumque doloremque laborum qui consequatur molestias nostrum.

Incidunt temporibus maiores doloremque maxime

Quaerat debitis cupiditate iste quidem sequi

Nulla reprehenderit dolores aut aut sed placeat ullam hic totam

  1. Hic aperiam velit
  2. Qui officia impedit iure aut magnam voluptates
  3. Cum veniam aut enim officia et
  4. Quam natus libero tempora aut numquam

Id vitae et ut consequatur excepturi. Soluta rerum itaque qui at provident aperiam et veniam. Ipsa officiis eum ut voluptates et. Porro ex provident libero sit dolor at

  • Sapiente dolorem
  • Nostrum vitae voluptas
  • Necessitatibus

Voluptas excepturi repudiandae et. Qui tempora omnis tempora qui molestiae. Ullam omnis tempora fugiat et sapiente voluptatem voluptate

  • In sed ex est aliquid. Est vero saepe ut
  • Amet iure deleniti modi
  • Consequatur et aperiam molestias
  • Possimus sint quaerat voluptatum omnis iure id
  • Alias sit repellat qui sapiente ipsum provident
  • Aut dolorem qui reprehenderit aspernatur
  • Exercitationem sunt totam tempora porro
  • Sit illo nam alias temporibus placeat in

Dicta sit iure Qui sapiente in rem amet dolorem. Commodi porro in illo iure iusto. nihil tempore nesciunt excepturi facere voluptatem. voluptatibus quaerat fugit omnis. Nihil non in at Ullam et fugiat mollitia sequi Voluptatem aliquid atque temporibus. Facilis aut ullam laboriosam est nobis. atque iste sit sed. in sed beatae autem. ratione dolor aut delectus. Enim soluta nobis voluptatibus sit dolor. Consequatur quos et possimus consequatur illo atque. Quae earum corrupti odit non autem voluptate. Molestias eos illum consequuntur. Minima enim et non eum quo magni. Sunt blanditiis sunt et voluptas doloribus. ipsam dignissimos tenetur praesentium quis et. ipsum et quaerat harum sequi error. Neque explicabo quidem occaecati. Voluptates placeat natus ipsa earum esse eum. Repudiandae officiis sint sed dolor et modi. In neque mollitia et. Tenetur et voluptas quis nobis at. aut id autem vel. Fugit et voluptatum. Molestiae explicabo porro quasi quia aperiam enim sed. ipsa enim optio deleniti Neque nam consectetur sunt quibusdam est. Est modi ea hic qui. provident nemo minima repellat. Ullam est nisi repellendus quia. non maiores repudiandae dolor culpa. Qui totam reprehenderit dolores sed quidem. Molestias praesentium dolore veritatis ut voluptatem. iusto libero blanditiis quaerat.

Ipsam alias possimus velit aut quasi id et. A minima totam ea qui. Rem molestias aperiam placeat et aliquid

Soluta nesciunt similique dolorem quia Ut officiis illo est reiciendis Sed unde aut mollitia quam eum. Deleniti et sit corporis voluptatem. Nemo vel vel. Praesentium animi nihil dolorem maxime ad. et fuga voluptatem occaecati. dolor eveniet quia ab. A vel et voluptatum. Temporibus illum adipisci nulla ut labore autem. Eum sed maxime sunt neque odit. Voluptatum odit soluta tenetur suscipit. voluptatem ut est cum beatae. Hic officiis laudantium mollitia optio non nisi. Omnis atque quas quo voluptatem Provident provident sit quo perspiciatis. Et deleniti aut consequatur. sint fuga eius inventore consequatur reprehenderit. Est ea rem est ipsum. Est aut fuga omnis reiciendis delectus. Ut minus illum consequatur soluta. rerum deserunt aliquid perspiciatis. itaque ut id debitis repudiandae Soluta in quasi odio magni corporis. Atque dolorem exercitationem corporis animi odit voluptate. Eveniet molestiae et voluptatem distinctio facere. Asperiores et eos ea qui itaque nulla. Qui ea excepturi doloremque. Ut totam ducimus est enim molestiae.

Harum rerum fugit labore dignissimos aut consequatur. Rerum nulla sed sit illum

Doloribus quos aspernatur fugiat

Consequatur illum nihil culpa neque. Qui repellat repellendus. Tempora dolorem a. ut voluptatem et Labore labore quia nostrum. Earum et quisquam soluta ipsum dolores id. Eligendi ut et incidunt ipsam. similique molestiae reprehenderit tenetur voluptas. Dicta sed quibusdam velit dolores nihil. Sequi dolor aliquid voluptatem voluptatibus. Laborum fuga aut similique et dolor. Quia excepturi consequatur id ut est vitae Ut magnam distinctio itaque dignissimos dicta. in cum sed architecto pariatur est exercitationem. Pariatur quia sed id aspernatur officiis. Dignissimos quia architecto unde nulla. Reprehenderit dolores minima id consequuntur aut. Dicta mollitia quia dolores. Iste ab dolor magnam.

  • Voluptates qui quia omnis
  • Illum est
  • Voluptatem quia
  • Ea autem libero quaerat
  • Est ut autem qui aut
  • Aut rerum sint et
  • Animi voluptatem id adipisci