อสังหาฯ ไทย ในแดน EEC

ในช่วงนี้คงไม่มีอะไรจะฮือฮา ได้เท่า อสังหาฯ ใน EEC ที่หลายค่ายกำลังรอว่ารัฐบาลจะเอาไงในเรื่องนี้  อาทิ

  • ให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ถ้ามาลงทุนในเขต EEC
  • ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้มากกว่า 49%
  • ยืดสัญญาเช่าเป็น 90 ปี
  • วีซ่าระยะยาว
  • สิทธิพิเศษในภาษี

ผู้เขียนเองก็เป็นหนึ่งในผู้ติดตามข่าวในเรื่องนี้ แต่ก็ยังไม่ได้ยินสัญญาณอะไรที่ชัดเจน มีแต่เสียงข่าวหลุด ข่าวปล่อย และข่าวลอยลม

เรื่องการสนับสนุนสำหรับการเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ

ผู้เขียนได้นำเสนอข้อมูลผ่าน รมต. ท่านหนึ่งไป ให้ลองนำไปพิจารณา เพราะเห็นว่าเรื่องนี้ยังละล้าละรัง เพราะ กล้า กลัว ด้วยน่าจะเพราะไม่มีใครช่วยดูด้าน อสังหาฯ ให้ท่าน … หรือเปล่าไม่รู้ ?

และขืนรอใช้งานส่วนราชการนำเสนอคงไม่ทันการแน่ครับท่าน การเปลี่ยนโลกเศรษฐกิจและธุรกิจแบบซุปเปอร์รวดเร็วและต้องเสร็จให้ได้ในปี 61

ผมเชื่อว่าทีมบริหารรัฐบาลชุดท่าน .สมคิด กล้าตัดสินใจถ้ามีข้อมูล

เรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด

ไม่ต้องพิจารณาออกกฎหมายใหม่ก็ได้ ท่านลองกลับไปดู พรบ.อาคารชุด (ฉบับที่ 3) .. 2542  มาตรา 19 

ที่อนุญาตให้คนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าวที่ระบุให้ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เกินร้อยละ 49 (สี่สิบเก้า) ถ้าตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง

แต่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันต้องไม่เกิน 5 ไร่

แต่ประกาศนี้เพียง 5 ปี ถ้าท่านจะนำมาปัดฝุ่นประกาศใช้ใหม่ในเขต EEC ก็น่าจะดีไม่น้อย

ส่วนเรื่องเช่า 90 ปี

ทำไปเถอะครับเพราะทุกวันนี้เทคนิค 30 ต่อ 30 ต่อ 30 เค้าก็ทำกันทั่วเมืองอยู่แล้ว เอาให้ชัด ๆ ไปเลย ไม่ต้องเป็นอีแอบ ทำให้เมืองไทยโปร่งใส มีอะไรเอาขึ้นมาคุยกันบนโต๊ะ จะได้จบ ๆ เรื่องคอรัปชั่นกันเสียที

ประการสำคัญคืองานขออนุญาตต่าง ๆ เริ่มตั้งแต่ EIA  ก็ว่ากันไปกว่าครึ่งปีที่จะผ่านขั้นตอนนี้ ตามด้วยขออนุญาตหน่วยงานต่าง ๆ รวมแล้วกว่า 20 หน่วยงานกว่าจะประสานเสร็จแทบหมดอารมณ์ผสมเบื่อ คนต่างชาติ เค้าเลยทำท่าจะหนี ทั้งที่ประเทศไทย สดใสกว่าใคร ๆ ในรอบบ้าน

เหลือแต่ที่ห่วงอยู่อีกเรื่องคือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะการเก็งกำไรและขึ้นราคาขายเพราะหมายว่า  ต่างชาติจะมาลงทุนรวมถึงผู้ประกอบการต่าง ๆ ที่จะเข้าพัฒนาในพื้นที่ EEC จนบางทีราคาเกินจริงที่เหมาะสม

ช่วย ๆ กันผลักดันนะครับบ้านเมืองของเรา ลูกหลานเราจะได้มีโอกาสอยู่ในประเทศพัฒนาแล้วกันเสียที

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

ทำไมต้องเขียนถึง London ก็เพราะ London ของอังกฤษกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่ทุกประเทศจะต้องติดตามดูในปัจจุบัน

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงอย่างแรก คือ BREXIT อังกฤษโหวตออกจากกลุ่มประเทศ EU แยกตัวออกมา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งบวกและลบ ซึ่งกระทบโลกด้วย เพราะอังกฤษเป็นศูนย์กลางการเงินแห่งที่สำคัญที่สุด เป็นที่ตั้งของทั้งธนาคารระหว่างประเทศ การลงทุนต่างๆขนาดใหญ่ของโลก เป็นเมืองหลวงของยุโรป

การเปลี่ยนแปลงทางลบ

เปลี่ยนในทางลบ คือ สหภาพยุโรป (EU) จะ BOYCOTT อังกฤษ ไม่ให้อังกฤษได้ผลประโยชน์ เช่น โควต้าการส่งออกยกเว้นภาษีใน EU ทั้งจะแย่งศูนย์กลางการเงินของโลกมาไว้ใน EU เช่น เบลเยียม เยอรมัน หรือฝรั่งเศส เงินก็จะไหลออกจากอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษและจะถูกปรับ

ทางบวกก็มี คือปอนด์อ่อนตัวลง อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราอ่อนตัวทำให้ การท่องเที่ยวมีผลดีมาก เงินถูกสินค้าส่งออกถูก การส่งออกก็จะดีขึ้นด้วย

brexit

ทำไมต้อง London

ทำไมต้อง London เพราะ London เป็น Mega City ไม่ใช่เฉพาะอังกฤษ แต่เป็นเสมือนนครหลวงของยุโรปทั้งหมด คนใน London มีทั้งหมด 12 ล้านคน เศรษฐีทั่วโลกอยู่ที่นี่ (รวมทั้งเศรษฐีไทยด้วย) หนังสือพิมพ์อังกฤษเคยลงพาดหัวข่าวว่า “ลอนดอนไม่ใช่ของอังกฤษอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นของคนรวยทั่วโลก” (London is not Londoners anymore, but for very rich people around the World)

หันมาดูด้านเมืองและอสังหาฯ London เคยเป็นเมืองแรกของโลกที่มีประชากร 1 ล้านคน เมืองสมัย ร.5 หรือ 170 ปีมาแล้ว ก็เนื่องด้วยปฏิวัติอุตสาหกรรม สร้างเครื่องจักรไอน้ำเอามาปั่นด้วย ทางด้านส่งออกเป็นสินค้าส่งออกชั้น 1 ในอดีตเมืองก็ถูกเยอรมันถล่มสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 ทั้งเมือง London พังยับต้องสร้าง “เมืองใหม่”(โชคดีเยอรมันไม่ทิ้งบอมบ์ จัดว่าที่สำคัญ ST.PAUL / WESTMINSTER อังกฤษจึงเป็นแม่แบบการผังเมือง มีกฎหมายมืองใหม่ (NEW TOWN ACT) และเป็นต้นแบบของผังเมืองทั่วโลก)

ด้านอสังหาฯ อังกฤษได้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาลงทุนตั้งแต่สมัยนายกฯ THATCHER (หญิงเหล็กของอังกฤษ) ให้เอกชนเข้ามาประมูลรัฐวิสาหกิจ ให้มีธนาคารต่างชาติในอังกฤษ เศรษฐีนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาซื้อทรัพย์สินเต็มไปหมด เช่น ห้าง HARROD ที่มีซื้อขายของที่แพงที่สุด ก็ขายอาหรับ(ที่เกิดอุบัติเหตุรถยนต์จนลูกชายกับเจ้าหญิง DIANA เสียชีวิต)

สรุป Brexit กับการลงทุน

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาฯ มาลงทุนมากมาย ตึก THE SHARD ที่สูงที่สุดในยุโรปก็อาหรับ / DEVELOPMENT ที่ชื่อ “BATTERSEA” (เอามาประมูล สร้างชุมชนสวยงามติดแม่น้ำ THAMES) ก็เป็นบริษัทมาเลเซีย รวมกลุ่มกันมาและเอากองทุน เช่น THMASEK มา BACK-UP คนไทยก็เช่นกัน มาซื้อสโมสรฟุตบอลชั้นนำ เช่น ซื้อ LEICESTER สิงห์สนับสนุน MANCHESTER ช้างซื้อ LIVERPOOL  และขณะนี้ยักษ์ใหญ่ทางด้าน Retails เช่น สิงห์ / CP / แสนสิริ ก็กำลังขยายฐานเข้ายุโรปผ่านอังกฤษ และ LONDON ทั้งการซื้อ Hotel, Shopping , Office เป็นต้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

เรียบเรียงโดย RE-CU

“ระเบียงเศรษฐกิจ-ตะวันออก” (ESB – Economic Corridor)

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีกหนึ่งนโยบายสำคัญ ที่รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key ACTOR ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City

ในระยะนี้ รัฐบาล คสช. กำลังเร่ง “กระตุ้นเศรษฐกิจ” ในระยะยาว โดยอาศัยการสร้าง Network Logistics ทั้งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานคร และทั่วเมืองไทย โดยมีกระทรวงคมนาคมเป็นฐานทัพใหญ่ในการขับเคลื่อนขบวนการนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีขนส่งมวลชน 10+3 สาย มีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ยกระดับ “ยุครถไฟก้าวหน้า” สร้าง Mega Projects เช่น สถานีกลางบางซื่อ เป็น HUB การขนส่งทางบกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดใน ACE ทางบก

ทั่วประเทศก็ยังอาศัยกระทรวงคมนาคมผ่านการรถไฟเช่นกัน เร่งรัดการขนส่งทางราง (Rail Development) รถไฟไทยจีน รถไฟรางคู่เชื่อมลาว ทะลุอีสานลงมายังอู่ตะเภา และรถไฟด่วนของญี่ปุ่นเชื่อมเหนือสุดลงใต้สุดถึงสิงคโปร์ พร้อมทั้งเร่งรัด E-W ทางบก เชื่อมพม่า-ตาก ผ่านไปที่พิษณุโลก ขอนแก่น ไปสู่มุกดาหาร ทะลุลาวไปสู่ทะเลเวียดนาม

แต่การจะเป็น Logistic Hub ของ ACE ก็ยังต้องมีโครงการ Mega Projects อื่นอีก ที่จะต้องกระตุ้นก่อนที่ คสช. จะให้มีการเลือกตั้ง สมคิด เสนอผ่านรัฐบาล คสช.ท่านนายกฯ ที่จะเร่งสานต่อ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ที่จะมี Eastern Sea-Board ท่าเรือใหญ่สุดของไทยและอู่ตะเภา สนามบิน Hub แห่งใหม่ของไทยเข้าด้วยกัน

รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key Actor ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City โดยมีสถานีรถไฟ (Rail Link) เป็นแกน โดยให้การรถไฟเปิดพื้นที่รอบสถานีรถไฟเป็น TOD (Transit Oriented Development) เชื่อมกับพื้นที่ของจังหวัดเปิดโอกาสให้ร่วมทุน PPP เอกชนกับท้องถิ่นร่วมกับกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงมหาดไทย และ BOI จัดตั้งเป็น “เขตเศรษฐกิจประจำจังหวัด” เพิ่มเติมโดยที่แต่ละสถานีประจำจังหวัด จะเสริมบทบาทหลักของแต่ละจังหวัด ซึ่งกำลังศึกษาถึงขั้นจะต้องรีบออก TOR เปิดให้เอกชนเสนอกลุ่มลงทุนเข้ามาโดยมีนโยบายที่จะให้

– ฉะเชิงเทรา เป็น Satellite Town ของกรุงเทพฯ

– ชลบุรี เป็นเมืองทางศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริการและอุตสาหกรรม

– ศรีราชา น่าจะเป็น “Osaka of Thailand”

– พัทยาจะเป็น HUB ใหญ่ การท่องเที่ยวจีน จะเป็น World Destination HUB มีการศึกษาเพิ่ม Health Care เป็นจุดขยาดร่วมกับการท่องเที่ยว

“ระยอง” จะเป็นเมืองที่มีโอกาสสูงมาก เพราะปัจจุบันรายได้ GDP ต่อหัว สูงมาก มีอุตสาหกรรมหลักกับอุตสาหกรรมเกษตรอยู่ด้วยกัน มีการท่องเที่ยวเสริม ระยองน่าจะเป็น “Future Mega DestiNation” เป็นอีก HUB หนึ่งจะเชื่อมอู่ตะเภา สนามบินที่ 3 ของไทย และท่าเรือทหารสัตหีบ ถ้านำมาปรับปรุงให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วม EEC ของรัฐบาลชุดนี้จะเป็น Grand Mega Hub ของไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวในช่วง 10 – 20 ปีข้างหน้า

ในด้านการลงทุน ถ้าเป็น Concession ให้ต่างชาติมาร่วมการจะหากู้เงินไม่ยากนัก ผ่าน AEC Infrastructure Bank จะร่วมกับสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ได้ทั้งนั้น ทุกประเทศคงต้องยินดีร่วม Logistic Network นี้ จะช่วยเสริมจีนให้สร้างโครงการ “One Line one belt ทางทะเล” (นอกจากจะเชื่อม One Belt One line เส้นทางสายใหม่ที่จีน มาทางรถไฟผ่านไซจิเรีย ไปยุโรปแล้ว)

จุดอ่อนคือ ความร่วมมือหาท้องถิ่น ทั้งการจัดหาที่ดินที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้เป็นขนาดใหญ่แต่ละแห่ง 100,000 ไร่ เป็นจำนวนมาก จะได้มาคงจะเวนคืนก็ลำบาก ไม่สามารถจะทำได้เหมือนจีน จะซื้อมาก็แพงใช้เวลามาก อาจจะต้องใช้วิธี PPP ตั้งเป็น “บรรษัทพัฒนาเมือง” ภาคเอกชนร่วมรัฐบาลท้องถิ่น “เชื้อเชิญเจ้าของที่ดินมาร่วมลงทุนจัดเป็นหุ้นส่วน” ให้และจัดให้ภาคเกษตร ภาคบริการและ บ้านเมืองเดิมให้อยู่ร่วมกันได้

ขอให้ EEC – SB – Economic Corridor ได้เริ่มต้นก่อน คสช. จะส่งไม้ต่อให้รัฐบาลชุดใหม่ด้วย ถ้าปล่อยให้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาเริ่มคงยาก เพราะคาดกันว่าจะเป็นรัฐบาลผสม แม้จะมีส่วนร่วมของ คสช. เดิมคงจะยากกว่าปัจจุบัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“เมืองไทย” กับ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ”

เมืองไทยสู่การเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ นโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล คสช. ทำได้ดีพอใช้ในภาวะเศรษฐกิจโลกแปรผันค่อนข้างมาก วิธีกระตุ้นไม่มีอะไรดีกว่า “รัฐลงทุนด้านสาธารณูปโภค” หรือ INFRASTRUCTURE เพื่อเป็นโครงสร้างหลักให้ธุรกิจอื่นๆ เกาะโครงสร้างและเติบโตตาม ในอดีต พ.ศ. 2502 รัฐบาลตั้งสภาพัฒนาเศรษฐกิจ (NESB) วางแผนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ในยุคแรกก็ใช้วิธีการสร้างสาธารณูปโภค คือ ระบบถนนทั่วประเทศ (สมัยจอมพลสฤษดิ์ ธนรัชต์) ให้ไทยเรามีระบบถนนที่ดีที่สุดใน AEC ประเทศหนึ่งปัจจุบัน

และหลังจากนั้นก็มีโครงการ MEGA PROJECT ท่าเรือขนาดใหญ่ โดยจะยกคลองเตยออกไปสู่แหลมฉบัง เป็นเมืองอุตสาหกรรม ระบบท่าเรือ เรียกว่า ESB (EASTERN SEABOARD) นำหัวหอกโดยสภาพัฒน์ฯเหมือนกับ MODEL ญี่ปุ่น ซึ่งมี TOKYO และเมืองท่า OSAKA และทำได้ดีมาก เป็นการกระจายความเจริญจากเมืองใหญ่ คือ กทม. มีเมืองรองอุตสาหกรรมอีก 1 เมือง

การใช้โครงสร้างหลักโดยการนำเอาระบบถนนมาใช้ในอดีตประสบผลสำเร็จมากจนลืมเสริมด้วยระบบอื่นๆ ที่สำคัญ เช่น “ ระบบราง RAIL” ทั่วโลกให้ความสำคัญของระบบรางมากพอๆ กับถนน ยกเว้นอเมริกา ที่กว้างใหญ่ไพศาล ระบบรางไม่ตอบสนองการเชื่อมต่อทั้งประเทศอเมริกาจึงเป็นผู้นำระบบถนนที่ดีที่สุดในโลก และเป็นฐานให้ “อุตสาหกรรมรถยนต์” เป็นสาขาธุรกิจที่กระตุ้นเศรษฐกิจของอเมริกาในอดีต

ปัจจุบันคนในโลกมากขึ้นเป็น 2,500 ล้านคน และผู้คนจากระบบเกษตรกำลังย้ายเข้าเมือง เป็นคลื่นการเคลื่อนย้าย (MIGRATION) ที่รุนแรงที่สุดในยุค สตวรรษที่ 21 นี้ ทำให้เกิดเมืองใหญ่ และใหญ่มากทั่วโลกมีเมืองที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคนคือ TOKYO และ NEW YORK ยิ่งหลังสงครามโลกครั้งที่สอง ประเทศในยุโรปหลายประเทศถูกสงคราม สร้างความเสียหายแก่เมืองในยุโรปมากมายจนเกิดวัตกรรมใหม่ คือ การสร้าง “เมืองใหม่” หรือ “NEW TOWN” อังกฤษเป็นแม่แบบ มีกฎหมายเวนคืนและสนับสนุนการสร้างเมืองใหม่ร่วม 30 กว่าเมือง และนวัตกรรมก็กระจายจากยุโรปไปอเมริกาและไปประเทศอื่นๆ มีการสร้างเมืองหลวงใหม่ เช่นใน BRAZIL และ AUSTRALIA ปัจจุบันก็มีพม่าสร้างเมืองหลวงใหม่เนบีดอ

ในขณะเดียวกัน เมืองเก่าหลายเมืองที่เป็นศูนย์การค้าพาณิชย์และอุตสาหกรรม ก็ต้องการยกเครื่องมีการปรับปรุงเมือง สร้างเมืองอุตสาหกรรม เมืองชายแดน โดยมีกระกระตุ้นให้เป็น “เมืองที่มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ” เป็น “SPECIAL ECONOMIC NEW TOWN” นำเข้าระบบยกเว้นภาษีมาใช้เป็นการสร้างจุดเติบโตปเนเมืองศูนย์กลางการผลิต เช่น เมือง DETROIT ศูนย์ด้านรถยนต์ ไทยเราก็มี ESB ในจีนปัจจุบันก็สร้างเมืองฉงชิ่ง ศูนย์กลางภาคอีสานของจีนฝั่งใน 10 เขตเศรษฐกิจพิเศษของจีน

ไทยเรารัฐบาล คสช. กำลังนำแนวคิดนี้มาใช้ มีการกำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ เอามาใช้กับเมืองชายแดนเหมือน เซินเจิ้น ฮ่องกง เหมือนเมืองติดชายแดน MEXICO ของอเมริกา เป็นทั้งเขตเศรษฐกิจและชะลอการย้ายข้ามถิ่นของประชากร ไทยเราจะมีเมืองนำร่อง คือ “แม่สอด” ที่ชายแดนตะวันตก จะมีอีก 10 เมืองชายแดนที่สำคัญ คือ ตะวันออก คือ “มุกดาหาร” เหนือ แม่สาย ใต้ สุไหงโกลก มีพื้นที่พิเศษ มีนิคมอุสาหกรรม มี BOI ยกเว้นภาษีให้ขณะนี้ คสช. กำลังรุกอีกโดยต้องการนำแนวคิดสร้างเมืองใหม่กับเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็น KEY FACTOR ในการพัฒนาเมืองและกระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกัน ก็มีนโยบายเร่งด่วนยกระดับ “ESB-ECONOMIC CORRIDOR (EEC)” กำหนดให้ 5 เมือง ชายฝั่งตะวันออกฉะเชิงเทรา ชลบุรี พัทยา ศรีราชา แหลมฉบัง (ESB) ระยองเป็นเมืองแห่งเขตเศรษฐกิจพิเศษ เชื้อเชิญให้เอกชนมาลงทุนเป็น PPP โดยจะนำระบบรางมาเป็นตัวเติมจะมีรถไฟทางคู่ รถไฟด่วนขนทั้งคนและสินค้า จะมีสถานีสำคัญๆ ทุกแห่ง และกำหนดให้มีการพัฒนาระบบสถานีรถไฟที่เรืยกกันว่า เป็น TOD (TRANSPORTATION ORIENTED DEVELOPMENT) ที่รถไฟได้เริ่มนำร่องที่ สถานี GRAND CENTRAL STATION

“เมืองใหม่และเขตเศรษฐกิจพิเศษ” จะเป็น KEY CONCEPT ในการพัฒนาประเทศ สร้างเมืองรองรับประชากรเมืองรุ่นใหม่นำ KEY SUCCESS มาเป็นศูนย์กลางการลงทุนเมืองและการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสร้างงาน ทั้งยกระดับให้เป็นเมืองสากลของโลกไปพร้อมๆ กัน ก็ลองคิดตามดูให้ดี ไม่รู้ว่ารัฐบาลที่จะมีใหม่จะมีศักยภาพมองเห็นอนาคตต่อเนื่องจาก คสช. หรือไม่

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“กทม.” กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก “20 ปี” ข้างหน้า

กทม. กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก 20 ปีข้างหน้า สู่การเตรียมตัวปรับปรุงครั้งใหญ่เพื่อนต้อนรับ AEC ที่เปิดเต็มตัวแล้ว และ กทม.เอง กำลังจะเป็น CENTER HUB ที่ใหญ่ที่สุดใน AEC

AEC มี 10 ประเทศ และอีก3 ประเทศมาร่วมกลุ่มด้วย 3 กลุ่มสุดท้าย คือ ยักษ์ใหญ่ของโลก จีน 1,300 ล้านคน เศรษฐกิจกำลังจะแซงอเมริกาในไม่เกิน 5 ปีนี้ ญี่ปุ่นแม้มีแค่ 350 ล้านคน เศรษฐกิจระดับ 4 ของโลก เกาหลีคนน้อยไม่ถึง 50 ล้านคน แต่เศรษฐกิจเป็น 1 ใน 10 ของโลก

ประชากรรวมกัน จะเป็นตลาดบริโภคที่ใหญ่สุด แค่ 10 ประเทศก็ 800 ล้านคน อีก 3 ประเทศ ก็ประมาณ 2,500 ล้านคน 40% ของโลกและกลุ่มคน ASIANA รุ่นใหม่นี้เขาเรียกว่าเป็น “GEN A” คือ GENERATION ใหม่ ทันสมัยของ ASIA การศึกษาดี คุณภาพชีวิตดี เป็นพ่อค้าหนุ่มสาวของโลก จะมีระดับรายได้สูงอย่างรวดเร็วอยู่ในเมืองใหญ่รายได้จะเพิ่ม 2 เท่าตัวทุก 5 ปี

กทม. จะเป็นเมืองที่ใหญ่ใน AEC 10 ประเทศ ไม่นับจีน ญี่ปุ่น เกากลี กรุงเทพฯ อนาคตต้องเรียกว่า MEGA BKK ปัจจุบัน UN แจ้งว่ามีประชากร 15.5 ล้านคน (แต่ลงทะเบียนแค่ 5.8 ล้านคน) และประเมินกันว่าใน 20 ปีข้างหน้า GREATER BKK ที่จะรวม 5 จังหวัดโดยรอบเข้ามาแล้วจะมีประชากรกว่า 20 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO ที่ปัจจุบันมี 28 ล้านคน เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ก็เกือบ 20 ล้านคนในปัจจุบัน

คำถาม คือ เราจะอยู่กันอย่างไรกับประเทศขนาดเล็ก 500,000 ตร.กม. และกรุงเทพฯ ก็แม่ 1,500 ตร.กม. รวมกับ 5 จังหวัดก็ประมาณ 5,000 ตร.กม. วิธีจะมีชีวติอยู่อย่างมีความสุขก็ต้องเปลี่ยนวิถีการดำรงชีวิตเป็น “คนเมืองใหญ่” มิใช่เป็น “คนกึ่งเมืองกึ่งชนบท” ในปัจจุบันต้องอยู่ทางสูง HI-RISE และหนาแน่น HI-DENSITY

การเดินทางก็ต้องเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นใช้ “ระบบรางแทนระบบรถยนต์และถนน” เช่นปัจจุบันดู TOKYO/ NEW YORK/ LONDON/ PARIS/ SHIANG HAI ระบบ RAIL ของกทม. กำลังเร่งรีบภายใน 5 ปี จะมีระบบ RAIL 450 กม. เทียบเท่ามาตรฐานเมืองใหญ่ของโลก จะมีสถานีที่ทุกคนมาเปลี่ยนการเดินทางร่วม 4-5 สถานีหลักและจะมี MEGA สถานีอยู่อย่างน้อย 3 แหล่งใหญ่ ๆ “บางซื่อ” จะเป็น GRAND CENTER STATION OF AEC ใน 2-3 ปีข้างหน้า คนจะมาใช้ร่วมวันละ 2 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO (3 ล้านคน) อีก 2 สถานีใหญ่ คือ “มักกะสัน” แห่งตะวันออก และสถานีแม่น้ำที่คลองเตย จะเป็นสถานีที่แข่งกับสถานี MARINA SAND ของ SINGAPORE

เมื่อจะต้องเปิดให้โล่ง ตึกต้องสูงขึ้น เปิดพื้นที่คลุมดินให้มากขึ้น ให้ผู้คนมาเดินใช้ชีวิตบนผิวดินได้ นั่นคือ FAR จะสูงขึ้น พร้อมกับ OSR จะต้องเพิ่มขึ้นด้วย สวนสาธารณะจะเป็นมาตรฐานของคุณภาพชีวิตในเมือง กทม. คงต้องเพิ่มขึ้น 4-5 ปี/คน เป็นอีก 1 เท่า คือ 10 ปี/คน ใกล้ LONDON หรือเช่า APARTMENT ระยะยาวอยู่ทำงานในเมืองและคงต้องมีบ้านหลังที่ 2 นอกเมืองหรือในชนบทที่ตัวเองชอบ คนชั้นกลางรุ่นใหม่ จะมีรายได้ดีพอจะมีบ้าน 2 หลัง

ชีวิตครอบครัวต้องเป็นคนเมือง ลูก ๆ ต้องเรียนในเมือง พักผ่อนในสวนสาธารณะในเมือง SHOPPING เล่นกีฬาในเมือง และใช้ชีวิตชนบทปีละ 3-4 ครั้ง แหล่งงานที่สำคัญก็คงหนีไม่พ้น นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่รอบชานเมือง ในเมืองต้องทำงานด้าน “บริการ SERVICE SECTOR” เป็นหลัก ฟังดูแล้วอีก 20 ปี กทม. กำลังจะเปลี่ยนปรับตัวเอง เราจะเป็นคนเมืองอยู่ใน MEGA BKK ไหวไหม ถ้าไม่ไหวเตรียมตัวให้ดี ย้ายออกไปเป็นชาวเกษตรชนบท ยังมีเวลาจะจัดชีวิต เช่น เป็นชาวสวนทุเรียนที่ระยอง สวนมะม่วงที่เมืองจันทบุรี เป็นต้น

เตรียมตัวให้ดีทั้งคนหนุ่มสาว คนที่จะแก่ในอนาคต เพราะกลุ่มสูงวัยของเรามีมากขึ้นตามลำดับ ประชากรก็ 11% มีอายุเกิน 60 ปีแล้ว พวกนี้ต้องการชีวิตใกล้หมอ ใกล้เพื่อน ไม่ยอมเหงา ต้องมีกิจกรรมรอบตัว ก็เป็นตลาดใหม่ของประเทศเราและ AEC ในอนาคต เตรียมตัวให้ดีครับ 20 ปี เผลอแพลบเดียว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ตลาดสูงวัย VS ตลาดสูงอายุ

ตลาดสูงวัย VS ตลาดสูงอายุ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย ประชากรอายุมากกว่า 60 ปี จะมีจำนวนมากกว่าวัยเด็ก 15 ปี คำว่า “สูงวัย” ก็เริ่มมีหลายความหมายมากขึ้น ขณะนี้มีอีกคำ คือ “สูงอายุ” ควบคู่ไปกับสูงวัย สูงอายุหมายถึง RETIREMENT ที่เอาอายุเป็นเกณฑ์ เช่น 60 ปี เกษียณ ก็เริ่มเป็นผู้สูงอายุ 70-80-90 หรือมากกว่า ก็เอาอายุมาเป็นตัววัด ช่วงตอนสุดท้ายชองชีวิตประมาณ 15-20 ปี น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ 4 ระยะ 4 รูปแบบ ซึ่งต้องการ “ที่อยู่อาศัย-ต่างกันใช้กัน” เรากำลังให้ความสำคัญในการจัดที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มสูงวัย”

อีกคำที่นิยมเรียกกันรวมๆ คือ “สูงวัย’ หรือเรียกว่า “AGING SOCIETY” นอกจากอายุแล้วเอาการ “พึ่งตนเอง” DEPENDENT คือ ช่วยตัวเองได้หรือไม่ แค่ไหนมาเป็นเกณฑ์ บางคนอายุไม่ถึง 60 ปี ก็ช่วยตัวเองไม่ได้ เพราะป่วยเป็นโรคต่างๆ ก็เป็น  AGING SOCIETY เป็นคนชราต้องเริ่มพึ่งเครื่องมือ เช่น ไม้เท้า รถเข็น และคนมาพยุง บางท่าน 80 ปี แล้ยังพึ่งตนเองได้ก็มีมาก เพราะขณะนี้สุขภาพ อนามัย ยารักษาโรค รวมทั้งแพทย์ดี ๆ มีมากขึ้น คนที่ดูแลตัวเองดีๆ สามารถมีอายุขัยได้ถึง 100-120 ปี เพราะฉะนั้นการทำความเข้าใจผู้สูงวัย สูงอายุควรจะมีมากขึ้นกว่าปัจจุบัน  ที่ผู้สูงวัยมักจะอยู่ในแวดวงของแพทย์ สุขภาพเป็นใหญ่ “แต่เมื่อดู” “พฤติกรรมผู้สูงวัย” อาจจะแยกได้เป็น 4 ขั้นตอนก่อนจะลาจากโลกนี้ไปก็คือ

– Early Retirement” เกษียณก่อนวัย เรียกกันว่า เช่น 50-55 ปี มีเงินทางดูแลตัวเอง เลิกทำงานประจำมีมากขึ้นในสังคมสมัยใหม่

– Active Retirement” 60 ปีแล้วแต่ยังแข็งแรงเหมือนหนุ่มๆ

– Passive Retirement” เป็นช่วงวัยที่ต้อง “พึ่งพา” คน เครื่องมือ ไม้เท้า หรือรถเข็น

– ตลาดผู้สูงอายุIntensive Retirement ” เป็นช่วงวัยที่ช่วยเหลือตัวเอง หรือเคลื่อนไหวเกือบไม่ได้

การเปลี่ยนแปลง 4 ระยะ 4 รูปแบบ จำเป็นจะต้องมี “ที่อยู่อาศัย-ต่างกันใช้กัน” เพราะฉะนั้นในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ ต้องให้ความสำคัญในการจัดที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้สูงวัย ทั้งคนที่ช่วยตัวเองได้ และไม่ได้ ทั้งในบ้านและชุมชน หรือในเมือง ซึ่งในต่างประเทศจะใช้คำว่า “Universal Design” คือ ออกแบบบ้าน ชุมชน เมือง เพื่อผู้สูงวัย เช่น มีทางลาด มีปุ่มแนะนำการเดินทางเคลื่อนไหว บนรถสาธารณะ ห้องน้ำ มีพื้นที่ของคนกลุ่มนี้

จากการศึกษาเบื้องต้น ก็พบกันว่า แต่ละสังคมมีความแตกต่างกันไปตามสิ่งแวดล้อม วัฒนธรรม เช่น ตะวันออกจะอยู่ร่วม “บ้านเดียวกันกับลุกหลาน” ต่างประเทศเป็นสังคมอิสระจะแยกกันอยู่ “บ้านคนชรา” ถ้าคนไทยเอาพ่อแม่ไปไว้บ้านคนชรา ก็อาจถูกต่อว่า ว่าเอาพ่อแม่ไปทิ้ง ส่วนประเทศญี่ปุ่นว่าจ้างลูกหลานให้เลี้ยงดูพ่อแม่คนชราในบ้าน

ในประเทศไทยพบว่า คนชราไม่ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ อยู่ห้องไหนก็ห้องเดิม แต่ถ้าช่วยได้ ช่วยดัดแปลงเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ราวรอบห้อง  เปิดประตูห้องน้ำให้กว้าง ลดพื้นให้ราบ มีที่นั่ง นอนตอนกลางวัน เอนหลังได้ การออกแบบก็จะเป็น Improvement ห้องเดิม หรือ บ้านเดิม ซึ่งเอาพ่อแม่ลงมาอยู่ชั้นล่าง จัดห้องใหม่ เสริมกิจกรรมเฉพาะส่วนตัวให้ท่าน

วิธีที่สอง คือ สร้างบ้าน ใหม่ให้ท่านบริเวณเดียวกัน ท่านก็จะมีอิสรภาพ และรู้สึกว่าชีวิตยังมีค่า ในส่วนของบ้านเดี่ยวอาจมีการ ต่อเติมชั้นล่างให้มีพื้นที่อิสระ คือ บ้านคนชรา ” ดัดแปลงบ้านจัดสรรมาเป็นบ้านคนชราที่อยู่ใกล้หมอ และชุมชนของตัวเอง อีกวิธีก็คือ อยู่ในตึกเดียวกันเป็น “Condo คนชรา” ก็มีมากในประเทศญี่ปุ่น อเมริกา

เพราะตลาดผู้สูงอายุ กำลังจะเป็นตลาดที่ใหญ่มากในโลก รวมทั้งประเทศไทยด้วย การจะเข้าใจ “พฤติกรรมผู้บริโภค สว. และ สอ.” ต้องมีการศึกษาวิจัยนอกเหนือจากสุขภาพกาย เพราะคนยิ่งชรา ยิ่งต้องการ “สุขภาพจิต” และ “อารมณ์” เพราะจะขี้บ่น หลงลืม ใจน้อยง่าย ในเรื่องของความต้องการของที่อยู่อาศัยนั้นมีมากขึ้นทุกที และรัฐบาลก็ต้องเอาใจใส่ เพียงแค่กระทรวงหรือกรม คงไม่พอ ต้องพึ่งองค์กรอิสระและทำ PPP ให้มากขึ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล ในขณะนี้รัฐบาลกำลังนำ CONCEPT ของ LAND BANK มาพัฒนาที่ดินเกษตรกับเกษตรกรที่ไร้ที่ทำมาหากิน เกิดจากปัญหาเกษตรกรรายได้น้อยหนี้สินมาก ต้องเป็นหนี้ขายที่ดินให้กับนายทุนทั้งใหญ่และเล็ก ตัวเองกลายเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย ปัญหาทางสังคมทั้งหลายตามมา ลูกหลานไม่ได้เรียน ไม่มีอันจะกิน

รัฐบาลจึงมีกฎหมายให้ตั้ง “ธนาคารที่ดิน (LAND BANK)” ขึ้นมา เพื่อรวบรวมที่ดินเกษตรที่กระจัดกระจาย และช่วยขาวนา ชาวไร่ ที่มีหนี้สินมากมายให้ได้กลับมาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรอีกครั้ง เมื่อ 11 พฤษภาคม 2554 6 ปีพอดีก็ตั้ง “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (บจธ.) ” ขึ้นให้เป็นแนวหน้าให้จัดให้มี “ธนาคารที่ดิน” ให้ได้ใน 3 ปี

หันมาดู CONCEPT ของธนาคารที่ดิน (LAND BANK) เป็น “วิธีการจัดการที่ดิน” โดยการรวบรวมที่ดินมาจัดประโยชน์ใหม่ “บ้านเราก็มีการทำเช่นนี้มานานทั้งภาคเอกชนและราชการ” สมัย ร.7 ก็ได้มีการจัดตั้ง “บริษัท คู คลอง นา” และจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรปลูกข้าวมีน้ำเป็นคลองส่งน้ำของกลุ่มสกุลรังสิต จึงได้รับชื่อว่า “คลองรังสิต” จนปัจจุบัน แค่กำลังถูกรุกด้วยเมือง ชานเมืองที่ขยายตัว

ภาคเอกชนก็พบว่ามีธุรกิจรวมที่ดินมาแบ่งขายเป็นรายย่อยจะเกิดปัญหาฉ้อโกงกัน รัฐบาลก็มีกฎหมาย “การจัดสรรที่ดิน 2510” ออกมาจัดระเบียบ ซึ่งได้ผลดีมากโดยจะนำไปใช้เพื่อการเกษตร หรือด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ใช้อยู่ขณะนี้ ต่างประเทศทำมานาน ทั้งภาคเอกชน ภาครัฐ และท้องถิ่น อเมริกาทำมาร่วม 100 กว่าปี โดยท้องถิ่นสนับสนุนให้เอกชน เอาพื้นที่รกร้าง (อเมริกากว้างใหญ่ไพศาลใหญ่กว่าไทย 50-60 เท่า ไทยเท่ากับมลรัฐ 1 มลรัฐเท่านั้น) มารวบรวมจัดสรรขึ้นมาใหม่เพื่อการเกษตรในระยะแรกๆ CONCEPT ของ LAND BANK น่ามาใช้เพื่อจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ต่อมาก็ถูกนำมาใช้ในเมือง เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลูกที่อยู่อาศัยและให้เอกชนสามารถตั้ง LAND BANK กู้ธนาคารมาทำธุรกิจจัดสรรที่ดินได้ ทั้งในอเมริกา ยุโรป โดยเฉพาะอังกฤษเกิดปัญหามากมาย เพราะ “ที่ดิน” กลายเป็นสินค้ามีการเก็งกำไร กักตุนที่ดิน (HOARDING) อังกฤษ จึงออกกฎหมายออกมา มิให้มีการเก็งกำไร หรือ กุกตุนที่ดิน โดยใช้ CONCEPT LAND BANK

LAND BANK ถูกนำไปแพร่หลาย มิใช่เพื่อรวมที่ดินและกระจายที่ดิน เพื่อการเกษตรเท่านั้น แต่นำมาใช้เพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์และนำไปพัฒนาเมือง รวมที่ดินเพื่อตัดถนนทำสาธารณูปโภค สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล ทำสวนสาธารณะ หรือเวนคืนทำ MASS TRANSIT ในเมือง เช่นปัจจุบัน

ประเทศ HOLLAND มีความก้าวหน้านำมาใช้เพื่อพัฒนาเมืองมากกว่าประเทศอื่น เพราะ HOLLAND เป็นประเทศเล็ก น้ำท่วม พื้นที่เกษตรเยอะ พื้นที่เมืองน้อย LAND BANK จึงถูกนำมาจัดการแยกเป็น 3 ระดับคือ 1.) เพื่อการเกษตร (เอกชน) 2.) เพื่อเมือง (ภาครัฐกลาง หรือ รัฐท้องถิ่น) แต่ที่น่าสนใจ คือ ครึ่งต่อครึ่ง, รัฐกับเอกชน เรียกว่า “QUASI”  ซึ่งขณะนี้ทั้ง คสช ภาครัฐนำมาความคิดมาใช้ เราเรียกว่า “PPT”

ในยุโรปก้าวไปไกลขึ้น โดยที่ภาษีที่ดินแพงค้อนข้างมาก รัฐบาลทั้งท้องถิ่น (เช่น กทม.) และรัฐบาลกลางให้โอกาสเจ้าของที่ดินให้รัฐและขออยู่ฟรีเป็นเวลา 199 ปี (เช่น อังกฤษ หรือ 99 ปี เช่น HOLLAND) หลังจากนั้นขอเป็น “ผู้เช่ารัฐต่อทิ้งชีวิตและลูกหลาน” ไทยเราก็มีระบบนี้ คือ “ที่ราชพัสดุ” ที่หน่วยราชการ เช่น รถไฟ ทรัพย์สิน หรือแม้หน่วยงาน เช่น มหาลัยจุฬาฯ มหิดล หรือแม้ที่ดินของวัด ประเทศที่บริการระบบ TOP DOWN เช่น จีน มีระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นสังคมนิยม ที่ดินเป็นของรัฐ เอกชนเช่าอยู่ และลงทุน และอังกฤษก็นำระบบนี้ไปจัดการใช้ที่ดินในฮ่องกงจนปัจจุบัน ใน MIDDLE EAST หรือแม้กระทั้งบรูไนกลับไปในอดีตที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของท่านสุลต่านหรือเป็นที่ดินผู้เดียวเหมือนระบบ “สมบูรณาญาสิทธิ์ราช” ในสมัย ร.5 และก่อนหน้า

ที่เป็นมาทั้งหมดก็อยากจะเห็น LAND BANK CONCEPT “นำมาพัฒนาเมืองสาธารณูปโภค สาธารณูปโภค สาธารณูปการในเมือง” มิใช้แต่จะเวนคืนท่าเดียว LAND BANK ของไทยขยายวัตถุประสงค์ทั้งภาคชนบท เกษตรและเมืองด้วยได้ไหม นำระบบภาษีของยุโรปมาประกอบโอนที่ดินให้รัฐทดแทนภาษีขอเช่าชั่วลูกชั่วหลาน ทั้งยังสามารถนำวิธีของอังกฤษ มีกฎหมายตั้งเป็น “URBAN DEVELOPMENT CORPORATION (UDC)” ซึ่งเคยคิดพูดกับมาในสภาพัฒน์ฯ ในอดีต สมัยท่านรัฐมนตรีคมนาคม ยังอยู่ที่สภาพัฒน์ UDC มีอำนาจแม้เวนคืนที่ดิน สร้างเป็นเมืองใหม่ พัฒนาเขตเมืองเก่าได้ในอังกฤษหลังสงครามโลกครั้งที่สอง

อเมริกามีการค้าเสรีมีการตั้ง “UDC ภาคเอกชน” ไม่เวนคืน แต่บังคับให้เจ้าของตีราคาที่ดินมาเน้นหันหุ้นส่วนการพัฒนาและนำเข้าตลาดหุ้น ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิเอากลับคืนมาได้

ประเทศเราคนเยอะพื้นที่เล็กนิดเดียว บุกรุกที่สาธารณะกันเป็นว่าเล่น ทั้งภาคเกษตรกรชนบท และในเมือง ทางภาครัฐ หรือ บจธ. คิดต่อได้ไหม เสนอ ครม.  ใช้มาตรา 44 ขยายพล ประเทศจะได้มีการจัดระเบียบการใช้ที่ดินทั้งเมืองชนบทดีกว่านี้ และเลิกทะเลาะกันได้แล้ว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ตลาด “Condo มือ 2 ที่” “ล้นตลาด”

ตลาด Condo มือ 2 ล้นตลาด รู้หรือไม่ว่าใน 1 ปี เราสร้าง CONDO กันประมาณ 8-90,000 ยูนิต 85% อยู่ใน กทม. ประมาณ 80,000 ยูนิต เป็น CONDO มือแรก ขายได้จริงๆ ในปีแรกประมาณ 80% ที่เหลือก็ขายต่อในปีต่อไป

กลุ่มผู้ซื้อ CONDO ในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเป็นผู้ที่อยู่จริงเพียง 30-40% อีก 60% ซื้อเพื่อ “ลงทุนเป็น Investor” คือให้เช่า เช่าได้บ้าง ไม่ได้บ้าง ที่ซื้อเก็งกำไรก็มี คือ ซื้อแล้วไม่ยอมโอนก็อีกประมาณ 10-15%

ตลาด Condo โดยเฉพาะใน MEGA BANGKOK ก็จะมีตลาด “CONDO มือ 2” สะสมอยู่ตลอดเวลาปีละ 20,000 ยูนิต 6-7 ปีที่ผ่านมาในช่วง CONDO ขาขึ้นก็จะมี “CONDO มือ 2 สะสมล้นตลาด” อยู่ประมาณ 100,000-150,000 หน่วย ส่วนใหญาราคาปานกลาง ตารางเมตรละ 80,000 บาทอยู่กลาง กทม. ใก้ล้รถไฟฟ้า

และก็มีตลาด CONDO มือ2 HI-END ราคาตารางเมตรละกว่า 100,000 บาท/ ตร.ม. ขึ้นไปจน 200,000-250,000 บาท/ ตร.ม. สะสมอยู่อีกประมาณ 10-15% ก็ร่วม 15,000 ยูนิต CONDO ตลาดล่างต่ำกว่า 80,000 บาท ก็มีอีกประมาณ 25% ของตลาดสะสม สรุปแล้ว CONDO มือ 2 ราคาปานกลาง จะมีมากสุด CONDO มือ 2 จึงอยู่ในภาวะ “ล้นตลาด”

คนชั้นกลางรุ่นใหม่ ในเมือง ซื้อ CONDO เป็นการลงทุนระยะกลาง เพราะจะค่อยๆ ผ่อนส่ง Bank ถ้าขายต่อได้ ก็จะได้ Capital Gain เพราะราซื้อไว้ 4-5 ปีผ่านราคาก็จะเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า ก็จะมีราคาสูงขึ้นไปอีก ผลตอบแทนจึงดีกว่าตลาดมือ 1 หรือเอาไปซื้อหุ้น ตลาด CONDO จะผ่อนถ่ายจาก CONDO มือแรกที่เปิดตัวขายหมดในเวลารวดเร็ว ด้วยการขายให้นักลงทุนที่ติดตามซื้อจากเจ้าของ CONDO BRAND ดังๆ ที่ไม่ว่าจะเปิดใหม่ที่ไหน ก็จะมีเหล่าแฟนคลับตามไปซื้อวางดาวน์รุ่นแรกๆ ได้ราคาดี

ดังนั้น ตลาด CONDO มือ 2 จึง “ล้นตลาด” ให้เช่าไม่ได้ ขายต่อไม่ออก เป็นตลาดเฉพาะกิจชั่วคราวของ CONDO ที่น่าสนใจ นักการตลาดรุ่นใหม่ก็มองเห็นช่องทาง จะเป็นต้นแบบ “ซื้อ-ขาย-เช่า-แลกเปลี่ยน” เฉพาะคอนโดมือ 2 ต้องในกรุงเทพฯ เพราะ ผู้ซื้อ-ผู้ขาย คือคนกรุงเทพฯ รุ่นใหม่ ต้องการขาย CONDO เช่าอยู่มา 5 ปี เอามาซื้อ CONDO หรือดาวน์ CONDO ใหม่

ส่วนแนวคิดการสร้าง “ตลาดนัด CONDO มือ 2” จึงจะเป็นการสร้างจุดนัดพบ เป็น “OUT LET เป็นตลาดเฉพาะสินค้า” เป็นตลาด BOUTIQUE นัดกันมาใช้ E-Market, Digital Market มาช่วยซื้อขาย ซึ่งทาสมาคมการตลาด และการกขายอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นเจ้าภาพ เอา Digital marketing มาช่วย เอาธนาคารที่ยังไม่สนใจปล่อย Finance CONDO มือ 2 ให้มองเห็นตลาดเหมือนกับ “รถมือ 2” ที่เป็นตลาดใหญ่ เพราะปัจจุบันยิ่งขายรถมือ 2 ได้มากเท่าไหร่ รถมือ 1 ก็จะขายได้ตามตัว ก็จะเหมือนกับตลาด CONDO มือ 2 ที่อยู่บนทำเลดีๆ ราวกับว่าได้รถยนต์เจ๋งๆ ซื้อง่าย ขายคล่อง ตลาด มือ 1 ก็น่าจะดีตาม ไม่ได้เป็นการแย่งลูกค้ากัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

คำถาม คือ Donald Trump มาเกี่ยวข้องได้อย่างไร เพราะอยู่ฝั่งอเมริกา และอสังหาฯ คือ DOMESTIC PRODUCT อยู่ถึงเมืองไทย

ก่อนอื่นก็ต้องยอมรับก่อนว่า “Donald Trump” คือ “ผู้ที่กำลังเปลี่ยนแปลงโลก” จากการนำอเมริกายุคใหม่เข้าสู่ “AMERICA FIRST” คือ “อเมริกาต้องมาก่อน” คนอื่นต้องมาที่หลัง ใครมาเอาเปรียบอเมริกา ต้องจัดการ เช่น จีนได้เปรียบการค้ามากต้องจัดการด้วยการตั้ง “กำแพงภาษี” MEXICO มี MIGRATION สู่อเมริกาต้องกีดกันไม่ให้เข้า (ทั้งๆ ที่ คุณ Trump ปู่เป็นคน POLAND หนีสงครามโลกจากเยอรมันสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 ภรรยาก็เป็นคนอเมริกัน-เช็คโก)

ที่ต้องเป็นห่วง คือ จะต้องจัดการกับ IS กลุ่มอิสลามหัวรุนแรงให้ราบคาบ ต้องจัดการด้วยวุธ/ ตั้งป้อมกับเกาหลีเหนือข่มขู่กันด้วยอาวุธนิวเคลียร์/และญี่ปุ่นด้วยการถอนทหาร

ดูแล้วคุณ Trump เป็นนักรบอเมริกันรุ่นใหม่ รุนแรง ดุเดือด ใช้ระบบการเลือกตั้งที่เรียกว่า D-D (DICTATORIAL DEMOCRACY) คือ “เผด็จการประชาธิปไตย” ส่วนดีก็ลดภาษีคนอเมริกัน  โดยเฉพาะคนชั้นกลางมที่เลือกคุณ TRUMP และขู่นักธุรกิจอมเริกันที่ไปลงทุนสร้างงานต่างประเทศ เช่น Computer ที่ออกแบบดดยอเมริกัน ผลิตที่จีน เป็นต้น ยุให้จีนตีกันด้วยการสนับสนุนไต้หวัน

โลกสั่นคลอนแน่ๆ ยักษ์ใหญ่ของโลก ท้ารบรอบตัว ทั้งในประเทศกับสื่อมวลชน CIA และผู้หญิงอเมริกันที่เดินขบวน  1 ล้านคน ส่วนดีของอเมริกา  กระตุ้นการลงทุนเหมือน คสช. ท่านประยุทธ์ จะลงทุน  INFRASTRUCTURE ถนน รถไฟความเร็วสูง การเดินทางทางอากาศทั่วแระเทศ เหมือนสมัยหลังสงครามโลก และการกระตุ้นให้เอกชนลงทุนในประเทศ

ที่น่าสนใจ และจะกระทบไทยจึงมี 2 ระดับ ระดับชาติ คือ ส่งออก” ของเรา ถูกกระทบด้วยกำแพงภาษี ต่อมา คือ การเงินทั่วโลก” กำลังบวม (INFLATE) ด้วยอเมริกาจะลดดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนดอลลาร์กับการเงินอื่นๆ ทั่วโลก จะเป็นปัจจัยที่สั่นสะเทือน การลงทุนค้าขายแน่ๆ และอเมริกาจะปั้ม QE เงินเข้าระบบออกมาลงทุน INFRASTRUCTURE อีกมากมาย ภาวะเงินเฟ้อจะกระจายไปทั่วโลก และจะเฟ้อมาถึงไทยด้วย การเงินจะเป็นระบบเดียวที่เคลื่อนไหวข้ามประเทศคล่องที่สุด ไม่ให้มี MIGRATION ค้าขายก็กีดกันไม่สนับสนุน การค้าเสรี” เหมือนในอดีตเงินที่ฟูฟ่องทั่วโลก ก็จะฟูเข้ามาในประเทศไทย ผ่านตลาดหุ้นบ้านเรา เก็งกำไร “OVER BUILT- OVER-SUPPLY” อีก พอเกิดผลกระทล มี NPL มากขึ้นก็จะกระทบกระเทือน “วิกฤตการณ์อีกครั้ง”

ดังนั้นอสังหาฯ ปีระกาของไทย จะ “ผันผวน-แปรปรวน” และอาจจะผกผันได้เท่าปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจการเงินเปราะบางมาก หลายค่ายเริ่มกลับมาตั้งแผนรับ ลดการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ค่ายยักษ์ใหญ่ในตลาดลดโครงการ และหันมาลงทุนแนวราบมากขึ้น ทั้งๆ  ที่ Mass Transit ของเราเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ๆ รอบสถานีมากมาย จนบางพื้นที่ Condo มากจนจะล้นตลาดแล้ว

ส่วนอสังหาฯ ของไทย ต้องตั้งรับเหมือนกัน ยิ่งผู้บริโภค โดยเฉพาะคนชั้นกลาง 75% ของตลาด “กู้ไม่ผ่าน” ปีที่ผ่านมาสูงถึง 40% ยิ่งทำให้ตลาดปีนี้จะหดตัวมากขึ้น ยิ่งผู้ประกอบการไม่กู้ธนาคาร แต่ออก “หุ้นกู้” หรือ “เพิ่มทุน” ยิ่งทำให้ D/E RATIO (อัตราส่วนการกู้ต่อทุนต่ำ) ยิ่งฮึกเหิมก่อสร้างมากขึ้นจนน่ากลัวคำว่า “OVER BUILT” ยิ่งกองทุนต่างชาติมีเงินร่อนอยู่ในโลกมากมาย กำลังหาผู้กู้อยู่ ยิ่งมีส่วนเติมเชื้อเพลิงเข้ากับอสังหาฯ ทั่วโลก โดยเฉพาะโลกด้านตะวันออก  เช่น จีน-ไทย ที่ชอบการเก็งกำไรทั้งสิ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ความท้าทายใหม่…แห่งวงการอสังหาฯ

ความท้าทายใหม่…แห่งวงการอสังหาฯ

แม้เศรษฐกิจของประเทศปีนี้ อาจดูไม่หวือหวา ใครต่อใครต่างบ่นเป็นเสียงเดียวกันว่าเศรษฐกิจย่ำแย่แต่รู้หรือไม่ว่า มีหนึ่งภาคธุรกิจที่ดูเหมือนจะดีวันดีคืน ดูคึกคักและครึกครื้นเป็นพิเศษ อ่านมาถึงตรงนี้ท่านอาจมีคำตอบในใจแล้วว่าต้องเป็น “ธุรกิจท่องเที่ยว” แน่ๆ ซึ่งก็ถูกต้องและใช่เลย

ในตอนนี้เองประเทศไทยได้ก้าวกระโดดสู่อันดับ “3” ของโลก มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมาไทยกว่า 32 ล้านคนต่อปี กลายเป็นประเทศที่ทำเงินจากการท่องเที่ยวมากที่สุด แซงหน้าเมืองท่องเที่ยวอย่าง ลอนดอนและปารีสไปเรียบร้อยแล้ว

คำถามคือ… เมื่อภาคการท่องเที่ยวบูมเช่นนี้ แล้วโอกาสของภาคธุรกิจอสังหาฯ อยู่ตรงไหน

Leisure Destination แห่งใหม่

เมื่อประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางของนักเที่ยวต่างชาติ มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามามากที่สุดเป็นอันดับ 9 ของโลก รายได้จากการท่องเที่ยวคิดเป็น 20% ของ GDP ทั้งหมดของประเทศ ซึ่งนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาส่วนใหญ่ เป็นทั้งชาวเอเชียตะวันออก รองลงมา คือ ชาวยุโรป อเมริกา เอเชียใต้ ตะวันออกกลาง และแอฟริกา ตามลำดับ

2 แคมเปญใหญ่จากภาครัฐ ตอกย้ำ ความเป็น Leisure Destination

– 12 เมืองต้องห้ามพลาด พลัส แคมเปญสุดครีเอท สำหรับการพัฒนาเมืองรอง…ให้กลายเป็นเมืองหลัก สร้างประสบการณ์ใหม่แก่นักท่องเที่ยว ที่สามารถไปได้ 2 เมืองใน 1 ทริป

9 Tourism Cluster นโยบายกระจายจำนวนนักท่องเที่ยว ให้กระจายไปครบทุกภาคของประเทศ เกิดเป็น 9 เขตพัฒนาการท่องเที่ยว เพิ่มความหลากหลายของแหล่งท่องเที่ยว ทั้งแหล่งอารยธรรม วัฒนธรรม หมู่เกาะ และทะเล ซึ่งแหล่งท่องเที่ยวทั้ง 9 เขตนี้ครอบคลุมถึง 40 จังหวัดของประเทศ

ธุรกิจไหน…ที่ได้ประโยชน์

อานิสงค์จากการท่องเที่ยวที่เติบโตแบบฉุดไม่อยู่ ทำให้ธุรกิจอย่าง Air Transportation, Sea Transportation, Food & Beverage รวมถึงธุรกิจอื่นๆ ก็พลอยได้รับผลประโยชน์ตามไปด้วย แต่ธุรกิจที่ดูว่าจะได้เฮมากที่สุดก็หนีไม่พ้น “ธุรกิจโรงแรมและที่พัก” แต่ถึงแนวโน้มการท่องเที่ยวจะดีขึ้น แต่ก็มาพร้อมพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของนักท่องเที่ยว จากเคยพักโรงแรม 5 ดาว ก็เปลี่ยนไปใช้บริการโรงแรม 3-4 ดาวแทน นั่นทำให้ Developer ทั้งหลายต้องรู้ทันพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป และไปปรับกลยุทธ์ให้ดี…

มองเทรนด์…ให้เป็นโอกาส

สำหรับปี 2561 นี้ มีหลากหลายโครงการที่จะทยอยเปิด เพื่อรองรับการท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต เช่น ไอคอนสยาม,  เอเชีย เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ โครงการ 2 และโครงการ “แม่น้ำ เรสซิเดนท์ เซอร์วิส”

เมื่อการท่องเที่ยวบูมเช่นนี้ ถือเป็นโอกาสที่ดีของ Developer ในการชิงความได้เปรียบทางธุรกิจ “เมื่อโอกาสมาอยู่ตรงหน้า” ท่านก็แค่ไปสร้างโอกาสให้เกิดเป็นแหล่งรายได้

…เริ่มจากเร่งพัฒนาอสังหาฯ หรือคิดโปรเจคใหม่ๆ ขยับขยายที่พักหรือโรงแรมของคุณไปยัง 12 เมืองต้องห้ามพลาด และ 9 เขตพัฒนาการท่องเที่ยว เพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยว เพราะแนวโน้มของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเดินทางมาไทย มีแต่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งในพื้นที่เหล่านี้ยังมีจำนวนของ Real Estate ไม่มากเท่าไหร่ อัตราการแข่งขันยังไม่สูงมาก

…เมื่อเหล่า Developer รู้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และอนาคตจะยิ่งเติบโตขึ้นอีก นอกจากลงทุนด้านที่พักและโรงแรมไว้สำหรับรองรับนักท่องเที่ยวแล้ว การลงทุนด้าน “แหล่งท่องเที่ยว” คงน่าจะเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่น่าลงทุนเช่นเดียวกัน

“วิเคราะห์ตลาดให้ดี จับเทรนด์ให้ถูก เดินหน้าก่อน ย่อมได้เปรียบกว่า”