ไขข้อข้องใจ กฎหมายการจัดสรรที่ดิน

ที่ผ่านมามีหลายท่านหารือเรื่องการจัดสรรที่ดิน ทั้งแง่การซื้อที่ดินมาพัฒนา การหาซื้อแปลงที่ดินจัดสรรจากการขายบิ๊กล๊อตของสถาบันการเงิน รวมถึงการเทคโอเวอร์โครงการเก่าที่ค้างขายในตลาดมาปัดฝุ่นออกแบบใหม่ให้ทันสมัยในการขาย ซึ่งไม่ว่าจะเป็นวิธีการใดก็คงไม่พ้นจากคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” คำถามจึงเกิดขึ้นว่า

  • การจัดสรรที่ดินคือการนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?
  • แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

จากคำถามที่พลั่งพรูกันมาข้างต้น ขออนุญาตอธิบายทำความเข้าใจและตอบคำถามตามลำดับดังนี้  

ขั้นแรกต้องดูหลักการของคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” ก่อน

“การจัดสรรที่ดิน”

หมายความว่า การจําหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจํานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

ฉะนั้นประเด็นของการเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินหรือไม่ “กฎหมายดูที่ การจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ที่ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน”  แค่นี้ก็เข้าข่ายว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” แล้วจะเป็นผู้แบ่งที่ดินเองหรือไม่ ไม่สำคัญ

จากคำถามที่ว่า

คำถาม : การจัดสรรที่ดินคือ  การนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?

คำตอบ จึงต้องตอบว่าใช่

คำถาม : แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า   ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป  แต่มิได้มีการจำหน่าย เป็นเพียงการเช่าที่ดินนั้น กรณีนี้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร

คำถาม : ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย  ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ กรณีนี้ต้องขออนุญาตจัดสรร เพราะเป็นการจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

คำถาม ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว  มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

คำตอบ ส่วนกรณีนี้ไม่ต้องขอจัดสรรเพราะเป็นที่ดินแปลงจัดสรรอยู่แล้ว และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเคยมีมติว่า  จะไม่ออกใบอนุญาตจัดสรรซ้อนให้กับที่ดินที่เคยออกใบอนุญาตจัดสรรมาก่อน ….. ดีที่สุดคือ อย่าแบ่งแปลงใหม่ ให้ขายตามขนาดที่ดินแปลงจัดสรร เดิม ปลอดภัยสุด

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์

อสังหาฯ ไทย ในแดน EEC

ในช่วงนี้คงไม่มีอะไรจะฮือฮา ได้เท่า อสังหาฯ ใน EEC ที่หลายค่ายกำลังรอว่ารัฐบาลจะเอาไงในเรื่องนี้  อาทิ

  • ให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ถ้ามาลงทุนในเขต EEC
  • ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้มากกว่า 49%
  • ยืดสัญญาเช่าเป็น 90 ปี
  • วีซ่าระยะยาว
  • สิทธิพิเศษในภาษี

ผู้เขียนเองก็เป็นหนึ่งในผู้ติดตามข่าวในเรื่องนี้ แต่ก็ยังไม่ได้ยินสัญญาณอะไรที่ชัดเจน มีแต่เสียงข่าวหลุด ข่าวปล่อย และข่าวลอยลม

เรื่องการสนับสนุนสำหรับการเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ

ผู้เขียนได้นำเสนอข้อมูลผ่าน รมต. ท่านหนึ่งไป ให้ลองนำไปพิจารณา เพราะเห็นว่าเรื่องนี้ยังละล้าละรัง เพราะ กล้า กลัว ด้วยน่าจะเพราะไม่มีใครช่วยดูด้าน อสังหาฯ ให้ท่าน … หรือเปล่าไม่รู้ ?

และขืนรอใช้งานส่วนราชการนำเสนอคงไม่ทันการแน่ครับท่าน การเปลี่ยนโลกเศรษฐกิจและธุรกิจแบบซุปเปอร์รวดเร็วและต้องเสร็จให้ได้ในปี 61

ผมเชื่อว่าทีมบริหารรัฐบาลชุดท่าน .สมคิด กล้าตัดสินใจถ้ามีข้อมูล

เรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด

ไม่ต้องพิจารณาออกกฎหมายใหม่ก็ได้ ท่านลองกลับไปดู พรบ.อาคารชุด (ฉบับที่ 3) .. 2542  มาตรา 19 

ที่อนุญาตให้คนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าวที่ระบุให้ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เกินร้อยละ 49 (สี่สิบเก้า) ถ้าตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง

แต่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันต้องไม่เกิน 5 ไร่

แต่ประกาศนี้เพียง 5 ปี ถ้าท่านจะนำมาปัดฝุ่นประกาศใช้ใหม่ในเขต EEC ก็น่าจะดีไม่น้อย

ส่วนเรื่องเช่า 90 ปี

ทำไปเถอะครับเพราะทุกวันนี้เทคนิค 30 ต่อ 30 ต่อ 30 เค้าก็ทำกันทั่วเมืองอยู่แล้ว เอาให้ชัด ๆ ไปเลย ไม่ต้องเป็นอีแอบ ทำให้เมืองไทยโปร่งใส มีอะไรเอาขึ้นมาคุยกันบนโต๊ะ จะได้จบ ๆ เรื่องคอรัปชั่นกันเสียที

ประการสำคัญคืองานขออนุญาตต่าง ๆ เริ่มตั้งแต่ EIA  ก็ว่ากันไปกว่าครึ่งปีที่จะผ่านขั้นตอนนี้ ตามด้วยขออนุญาตหน่วยงานต่าง ๆ รวมแล้วกว่า 20 หน่วยงานกว่าจะประสานเสร็จแทบหมดอารมณ์ผสมเบื่อ คนต่างชาติ เค้าเลยทำท่าจะหนี ทั้งที่ประเทศไทย สดใสกว่าใคร ๆ ในรอบบ้าน

เหลือแต่ที่ห่วงอยู่อีกเรื่องคือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะการเก็งกำไรและขึ้นราคาขายเพราะหมายว่า  ต่างชาติจะมาลงทุนรวมถึงผู้ประกอบการต่าง ๆ ที่จะเข้าพัฒนาในพื้นที่ EEC จนบางทีราคาเกินจริงที่เหมาะสม

ช่วย ๆ กันผลักดันนะครับบ้านเมืองของเรา ลูกหลานเราจะได้มีโอกาสอยู่ในประเทศพัฒนาแล้วกันเสียที

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์

เก็งกำไร เก็งกำไร และเก็งกำไร

คุณจำได้ไหมว่า “ต้มยำกุ้ง” ปี 2540 เกิดขึ้นเพราะอะไร และคุณจำได้ไหมว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นนั้นก่อให้เกิดผลกระทบอะไรกับเศรษฐกิจไทยทั้งระบบ

ผู้เขียนได้ตั้งข้อสังเกตไว้ว่าเศรษฐกิจที่โตขึ้นปีละ 10% ตกต่ำใน 2 ปี เหลือ GDP ติดลบเป็นประวัติศาสตร์นั้น น่าจะเกิดมาจากสาเหตุ “การเก็งกำไรยกกำลังสาม”

เก็งกำไรยกกำลังสาม

เก็งกำไรในที่นี้ หมายถึง

1. การเก็งกำไรการเงินใน “ตลาดหุ้น” นักลงทุนการเงินในตลาดหุ้นต่างเก็งกำไรกันถ้วนหน้า เก็งกำไรกันเกือบทุกคน

2. การเก็งกำไรใน “อสังหาริมทรัพย์” เช่น การวางมัดจำแล้วนำไปขายต่อเป็นทอด ๆ

3. การเก็งกำไร “ค่าเงินบาท” โดยนาย George Soros

George Soros คือ พ่อมดการเงินของโลกที่เข้ามาปั่นราคาเงินบาท เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยของเราในขณะนั้นยังไม่เป็นมืออาชีพทำให้ถูกเล่นงานจนระบบการเงินของประเทศ ทั้งหุ้น ธนาคาร และสถาบันการเงินใกล้ล้มละลาย

การเก็งกำไรยกกำลังสาม ทำให้เราต้องหันหน้าไปขอพึ่ง IMF (International Monetary Fund) กองทุนการเงินของโลก เอาเงินกู้มาใช้หนี้นอกระบบ และ IMF ก็บังคับให้ไทยขายสมบัติมาใช้หนี้ เช่น บังคับให้ขายธนาคาร ขายสาธารณูปโภค

คนที่ทำให้เจ๊งขณะนั้นก็ต้องยอมรับว่า “รัฐบาลไม่เป็น” ต่อมาก็ “ความโลภ” ของพวกเรา โดยเฉพาะชาวอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกตราหน้าว่าเป็นแพะ ก่อให้เกิดการเก็งกำไรในภาคการผลิต และกลุ่มที่ 3 คือ กลุ่มสถาบันการเงิน ธนาคาร “ที่โลภ” ปล่อยกู้ไปเล่นหุ้นไม่เก็งกำไร

ผลคือ “ต้มยำกุ้งแห้งประเทศไทย” เป็นเวลาร่วม 16 ปีมาแล้ว คนไทยลืมง่าย และเหตุการณ์ที่ว่ากำลังจะค่อย ๆ หวนกลับมาอีก จะเห็นได้จากการเก็งกำไรแบบ “ยกกำลัง” ที่กำลังเกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์

ขณะนี้เราสร้างกันเกินความต้องการ หรือ Over-Supply กันมากจนน่ากลัว

40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่คลุม 70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ เปิดตัวกันคนละ 30 โครงการ โตกัน 20-30% ดูแค่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีความต้องการไม่เกิน 100,000 ยูนิต แต่สร้างกันเกินไป 1 เท่าตัว เวลาจะขายก็ต้องขายล่วงหน้า

วิธีการขายล่วงหน้าให้มีคนจอง คนซื้อ ก็ต้อง “เชื้อโรคเก็งกำไร” เข้ามาช่วยขาย เช่น ก่อนเป็นโครงการก็ให้ Staff ลด 10% แล้วก็เปิดให้ลูกค้าเก่าที่ซื้อบ้านและคอนโดอยู่แล้ว จองได้อีก ลดเพิ่ม 10% ก่อนจะเปิดตัว 1 เดือน ก็ลดอีก 10% เพราะฉะนั้นทุกคนเก็งกำไรกันหมด เพราะ Developer สร้างตลาดเก็งกำไรเสียเอง ทำตัวเป็นเจ้ามือตลาดยี่ปั๊ว ซาปั๊ว สี่ปั๊ว

ทุกคนเป็นนักเก็งกำไรกันหมด เพราะพอเปิดตัวฌครงดาร จองไว้ขึ้นเป็นราคาขาย ได้เก็งกำไร 20-30% ทันที นี่แหละเขาเรียกว่า “การบริหารการเก็งกำไร” ตลาด Developer

ส่วนผู้ซื้อก็คิดจะเป็นนักเสี่ยงโชค ตามขบวนการที่นักพัฒนาวางไว้ เป็นนักเก็งกำไรสมัครเล่นมาต่อยอดให้ตลาด Over-Supply บวมโตเกินเป็น 2 เท่า

ขณะนี้ผู้ประกอบกับนักเก็งกำไรกำลังทะเลากันว่า ใครเป็นคนทำให้ตลาดบวมโตน่ากลัว เพราะผู้ประกอบการก็อ้างว่า ขายได้ เปิดจองขายหมด

ในอสังหาริมทรัพย์คำว่า “ขายได้” เขาจะวัดกัน ตอนโอน ไม่ใช้ ตอนจอง หรือวางดาวน์

ความแตกต่างระหว่างนักเก็งกำไร กับนักลงทุน คือ นักเก็งกำไร จะจอง ดาวน์ แล้วไม่โอน เพราะจะขายให้ได้ก่อน แต่นักลงทุน คือ ผู้ที่จองแล้ว สามารถโอนได้ตามกำหนด

ขณะนี้การเก็งกำไร กำลังเติบโตด้วยผู้ประกอบการเอง ที่เริ่มสร้างตลาดขึ้นมา และกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนกพิราบแสนบริสุทธิ์ ถูกปั่นตามความโลภให้เดินตาม ในไม่ช้าก็จะพบความจริงว่าปลายทางคืออะไร

นี่คือ ปฐมบทของการเก็งกำไรในประเทศของเรา ดูให้ดีน่าจะเห็นว่าเหมือนกับปี 2540

ขณะนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยน่าจะเก่งขึ้นมากเพราะผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย คือ IMF เก่า แต่ถึงอย่างนั้นก็ถูกการเมืองเร่งรัดพอสมควร

คราวหน้าจะลองเขียนเรื่อง เก็งกำไรที่ประเทศอื่นเขาแก้ปัญหากัน ประเทศที่เก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด คือ ประเทศจีน ที่ถูกอเมริกาตราหน้าว่าอสังหาริมทรัพย์จะล้มลงมาเกือบ 5-8 ปีแล้ว ตลาดเก็งกำไรของจีนทำไมจะเจ็งเสียที ลองมาดูกันคราวหน้าครับ

ขอให้ไทยโชคดี อย่าเอาคนไม่ดีมาเป็นผู้นำหรือผู้บริหารเลยครับ อย่าเอาคนรวยคนโกงแล้วต้องเป็นหนี้เข้าไปในธุรกิจเรา

ผู้เขียน
รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต

ไปรัสเซียกับ RE-CU Senior รุ่นที่ 58

อยากจะเล่าเรื่อง Filed Trip RE-CU Senior รุ่นที่ 58 เราไป Moscow กันมา ไปทำอะไร และไปดูว่า Moscow เช่นเมืองอันดับหนึ่งของ Russia มีอะไรบ้าง และไปดูว่าทำไมคนรัสเซียมาเที่ยวไทยเป็นอันดับ 3 ปีละ 1 – 1.2 ล้านคน รองจากจีน (10 ล้าน / มาเลเซีย 3.5 ล้าน) และประเทศที่เป็นอันดับ 3 เท่ากันคือ ญี่ปุ่น เกาหลี และรัสเซีย

ถามคนรัสเซีย บอกว่าอยู่เมืองหนาวไม่ไหว อุณหภูมิ 0 องศาและติดลบเกือบทั้งปี หนาวชื้น อากาศขมุกขมัวมองไม่เห็นแสงอาทิตย์ตลอดทั้งปี เขาพยายามทำงานกัน 6-8 เดือร ที่เหนือหนีหนาว เป็น Winter Bird ทางทะเล Baltic และลงใต้มา Asia โดยมีประเทศไทยเป็น Destination ที่ชอบเป็นที่หนึ่ง

รัสเซียมาเป็น Long Stay อยู่พัทยาร่วม 1-1.5 แสนคน มาทั้งปีคนละ 2-3 ครั้ง อยู่ใน Condominium ที่ซื้อทิ้งไว้

คนรัสเซียรุ่นใหม่มีการศึกษา วัฒนธรรม และประเพณีดีกว่ารัวเซียรุ่นแรกที่มีรอบสักเต็มตัวเป็น Gangster ที่พัทยา สมุย และภูเก็ต

ผู้หญิงรัสเซียสวย แต่แกร่งและกร้านต่อชีวิต และการทำงาน ผู้หญิงรุ่นใหม่จะแต่งงานแล้วเลิกกันเป็นอิสระ ส่วนผู้ชายแกร่งเหมือนประธานาธิบดีวลาดีมีร์ ปูติน มีกำลังทหารเก่งพอตัวที่อเมริการจะกลัว (ทั้ง ๆ ที่มีประชากรแค่ 140 ล้านคน น้อบกว่าอเมริกา 1 เท่า)

รัสเซียมีคนรวยรุ่นใหม่เยอะมาก จากการที่เอาทรัพยากรของประเทศที่มีมาก เช่น GAS น้ำมัน ถ่านหิน พลอย หิน ขายให้ต่างชาติ ตัวเองก็รับส่วนแบ่ง รัสเซียจึงมี Corruption อันดับต้น ๆ ของโลก

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ รัสเซียกำลังเปิดประเทศ มีนักท่องเที่ยวชาวไทยไปรัสเซียจำนวนไม่แน่ชัดมีมากกว่าแสนคน ขณะนี้ Visa ฟรี และเมืองน่าเที่ยวก็มี Moscow และ St. Petersburg (เมืองหลวงฝั่งยุโรป) สวยงามมาก นับถือศาสนาคริสต์ออเคอร์เดคร์ คือ คริสต์ผสมอิสลาม จึงมีโบสถ์หลังคาคล้ายอิสลาม

Moscow กำลังพัฒนาใหม่ มีการสร้าง Intentional Shopping Complex ใหญ่มาก กลางใจเมือง ติดแม่น้ำและใกล้กับจตุรัสแดง และพระราชวังเครมลิน Wall เป็นกลุ่มอาคารแบบ Modern 7-8 อาคารสูงร่วม 40-50 ชั้น และมีตึกแบบ Twister น่าดูมาก

สำหรับเรื่องอาหารการกินนั้น รัสเซียถือว่าไม่ดีเท่าที่ควร การอยู่กินเพื่อสู้กับความหนาว กินกันแต่ Vodka สู้อากาศหนาว แล้วก็ไปดูสถานีรถไฟใต้ดิน Moscow สวยดีครับ แต่คงสวยสู้เราไม่ได้

RE-CU ทุกรุ่นจะมี Field Trip เปิด Vision เมืองไทยให้รู้ว่ารอบตัวเรา รถไฟใต้ดินของโลกเราเป็นอย่างไร โดยเฉพาะ CLMVT ไทยเราเป็ร Hub ใหญ่ทุกรุ่น โครงการอบรม RE-CU จะกำหนดให้ออกไปทดลองลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้าน รุ่นใหญ่หน่อยเช่น Senior ก็ไป AEC+3 คือ จีน ญี่ปุ่น เกาหลี รุ่นใหญ่สุด CEO ไปรอบโลก ยุโรป อเมริกา ส่วนรุ่นเล็ก Junior ก็ไปรอบประเทศ

ใครสนใจอยากมีความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพมากขึ้น มาเรียนกันครับ

ผู้เขียน
รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต

โรงแรม กับ บริบทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โรงแรมถือว่าเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกแขนงหนึ่ง ที่มีวิธีการดำเนินธุรกิจที่ซับซ้อนกว่า การจัดสรรที่ดินหรือการสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย

โดยหลักแล้วโรงแรม (ที่พักค้างคืนของคนเดินทาง) เป็นการลงทุนระยะยาวที่น่าสนใจมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับเจ้าของที่ดินแปลงสวยทำเลดี ที่ไม่อยากขายที่ดินออกไป เนื่องเพราะหากขายไปแล้ว ที่ดินทำเลสวยเยี่ยงนี้ จะหามาทดแทนได้ยาก

ประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร เมืองหลวงที่มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ มาเยี่ยมเยือนมากที่สุดในโลก (แซงปารีสที่ครองตำแหน่งมายาวนาน) รวมทั้งจุดหมายปลายทางเมืองอื่น ๆ ของประเทศไทย ก็ได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย

และเป็นที่น่ายินดีที่นโยบายทุกรัฐบาลของไทย ส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจท่องเที่ยว โดยสร้างรายได้มากถึง 18% ของ GDP

กอปรกับการตั้งเป้าหมายของกระทรวงท่องเที่ยวและกีฬา ประเทศไทยจะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทย ใกล้เคียงกับจำนวนประชากรไทย คือ ประมาณ 66 ล้านทริป ในอีก 13 ปีข้างหน้า (2030)

ในปี 2016 ที่ผ่านมาจำนวน 32.58 ล้านทริป คงไม่ไกลเกินจริง หากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวของไทย มีคุณภาพมาตรฐาน คุ้มค่ากับจำนวนเงิน (Value for money) และช่วยกันรักษาความเป็นมืออาชีพทางด้านธุรกิจท่องเที่ยวอย่างโดดเด่น

การเรียนรู้ธุรกิจด้านโรงแรม จึงมีความสำคัญยิ่งในการเพิ่มเติมความรู้ความเข้าใจ รวมถึงการวางแผนธุรกิจเพื่อลดทอนความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด

RE-CU Hotel จะเป็นหลักสูตรที่ตอบโจทย์นักลงทุน ให้เข้าใจทั้งแนวคิดในการลงทุน และกระบวนการจัดการธุรกิจโรงแรมได้อย่างมืออาชีพ ทำให้การตัดสินใจปรับปรุงพัฒนา หรือ เดินเข้าสู่ธุรกิจโรงแรม ลดทอนความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้เขียน
อาจารย์ธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล

อสังหาริมทรัพย์ไทยในยุค Digital 4.0

ใคร ๆ ก็อยากรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของเรากำลังจะเดินไปทางไหน

การเงินของโลกเชื่อมต่อกัน เศรษฐกิจของโลกกำลังจะเปลี่ยนแปลง ประเทศไทยก็เช่นกัน

รัฐบาลไทยมีเป้าหมายชัดเจนในการนำเศรษฐกิจของประเทศให้ก้าวกระโดดไปข้างหน้า แข่งขันกับประเทศอื่น โดยมีดรรชนีเปรียบเทียบเป็น GDP หรือผลผลิตมวลรวมประชาชาติ ว่าจะโตขึ้นปีละเท่าไหร่

ปี 2560 GDP ของไทยน่าจะโตถึง 3.5 -3.8% นับว่าโตพอใช้ได้ แม้ว่าจะสู้จีนที่โตขึ้นปีละ 10% ไม่ได้ แต่ก็ดีกว่าอเมริกาและยุโรปที่น่าจะโตแค่ 3.0% หรือในเอเชียบ้านเรา GDP ของไทยก็อยู่ในระดับที่มีมาก เป็นรองแค่เวียตนามที่กำลังโตวันโตคืน

อสังหาริมทรัยพย์ทุกประเทศก็จะอ้างอิงการเติบโตจาก GDP ของประเทศ เพราะหากประชาชนในประเทศมีรายได้ดีขึ้น ก็จะต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น และหนึ่งในดรรชนีชี้วัดคุณภาพชีวิตก็คือที่อยู่อาศัยที่สร้างมากขึ้น และคุณภาพดีขึ้น

อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ในไทยเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 200,000 ยูนิต อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 50% หรือประมาณ 100,000 ยูนิต ในขณะที่อเมริกาและจีนมีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 1 ล้าน และ 5 ล้านยูนิต ตามลำดับ

ยุคของอสังหาริมทรัพย์ไทย

อสังหาริมทรัยพ์ไทยเริ่มต้นจากการสร้างบ้านบนที่ดินส่วนตัว ก้าวสู่ยุคบ้านจัดสรรหรือการสร้างบ้านขายพร้อมที่ดิน ยุคถัดมาคือคอนโดมิเนียม ยิ่งยุคนี้เศรษฐกิจไทยดีมีคอนโดมิเนียมกันเต็มบ้านเต็มเมือง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอาคารคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 4,000 – 5,000 อาคาร

ยุคล่าสุด หรือยุคที่ 4 เป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่ สูง เป็น Complex ที่มีความทันสมัยมากขึ้น และประกอบด้วยเครื่องมือ Electronic และการสื่อสารแบบ Digital

คนเริ่มพึ่งพา Digital Technology ขึ้นทุกด้าน เช่น ด้านการเงินมี Fin-Tech ที่กำลังจะทำให้เราไม่ต้องใช้ธนบัตร

การเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์

Digital เข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มจากการขายและการตลาด ทุกค่ายทุกโครงการต้องมี Website และช่องทาง Online เป็นของตัวเอง รวมถึงมี Big Data ที่สามารถนำมาวิเคราะห์และอำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น เช่น DDproperty และ Think of Living เป็นต้น

นอกจากนั้นยังมี Property-Tech หรือ Application ใหม่ ๆ เพิ่มเข้ามา เช่น การนำ BIM (Building Information Model) เข้ามาช่วยออกแบบคำนวณการก่อสร้าง

และกำลังจะขยายฐานการขายและการก่อสร้างออกไปสูบริการหลังการขาย ซึ่งหลายค่ายก็เตรียม Application ที่ให้บริการทั้งระบบที่เรียกว่า Total Living Solution

อสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคที่ต้องปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็วและรุนแรง และ Digital Technology ก็จะเป็นส่วนช่วยเสริมเพื่อยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ทันสมัยนำหน้าหลายประเทศมากขึ้น

แล้วคุณหล่ะ เตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงแล้วหรือยัง ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการขนาด SMEs และที่ปรึกษาอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็น นักขาย นักประเมิน วิศวกร สถาปนิก ผู้รับเหมา ผู้ขายวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น

ปรับตัวให้เร็ว มาเรียนมารู้ตั้งแต่ตอนนี้ เพราะความรู้อสังหาริมทรัพย์มีมากมาย มาติดอาวุธด้านทฤษฎี ด้านประสบการณ์ และด้านความคิดใหม่ ๆ จะได้ไม่ตกขบวนอสังหาริมทรัพย์ยุค 4.0

ผู้เขียน
รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

ทำไมต้องเขียนถึง London ก็เพราะ London ของอังกฤษกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่ทุกประเทศจะต้องติดตามดูในปัจจุบัน

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงอย่างแรก คือ BREXIT อังกฤษโหวตออกจากกลุ่มประเทศ EU แยกตัวออกมา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งบวกและลบ ซึ่งกระทบโลกด้วย เพราะอังกฤษเป็นศูนย์กลางการเงินแห่งที่สำคัญที่สุด เป็นที่ตั้งของทั้งธนาคารระหว่างประเทศ การลงทุนต่างๆขนาดใหญ่ของโลก เป็นเมืองหลวงของยุโรป

การเปลี่ยนแปลงทางลบ

เปลี่ยนในทางลบ คือ สหภาพยุโรป (EU) จะ BOYCOTT อังกฤษ ไม่ให้อังกฤษได้ผลประโยชน์ เช่น โควต้าการส่งออกยกเว้นภาษีใน EU ทั้งจะแย่งศูนย์กลางการเงินของโลกมาไว้ใน EU เช่น เบลเยียม เยอรมัน หรือฝรั่งเศส เงินก็จะไหลออกจากอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษและจะถูกปรับ

ทางบวกก็มี คือปอนด์อ่อนตัวลง อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราอ่อนตัวทำให้ การท่องเที่ยวมีผลดีมาก เงินถูกสินค้าส่งออกถูก การส่งออกก็จะดีขึ้นด้วย

brexit

ทำไมต้อง London

ทำไมต้อง London เพราะ London เป็น Mega City ไม่ใช่เฉพาะอังกฤษ แต่เป็นเสมือนนครหลวงของยุโรปทั้งหมด คนใน London มีทั้งหมด 12 ล้านคน เศรษฐีทั่วโลกอยู่ที่นี่ (รวมทั้งเศรษฐีไทยด้วย) หนังสือพิมพ์อังกฤษเคยลงพาดหัวข่าวว่า “ลอนดอนไม่ใช่ของอังกฤษอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นของคนรวยทั่วโลก” (London is not Londoners anymore, but for very rich people around the World)

หันมาดูด้านเมืองและอสังหาฯ London เคยเป็นเมืองแรกของโลกที่มีประชากร 1 ล้านคน เมืองสมัย ร.5 หรือ 170 ปีมาแล้ว ก็เนื่องด้วยปฏิวัติอุตสาหกรรม สร้างเครื่องจักรไอน้ำเอามาปั่นด้วย ทางด้านส่งออกเป็นสินค้าส่งออกชั้น 1 ในอดีตเมืองก็ถูกเยอรมันถล่มสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 ทั้งเมือง London พังยับต้องสร้าง “เมืองใหม่”(โชคดีเยอรมันไม่ทิ้งบอมบ์ จัดว่าที่สำคัญ ST.PAUL / WESTMINSTER อังกฤษจึงเป็นแม่แบบการผังเมือง มีกฎหมายมืองใหม่ (NEW TOWN ACT) และเป็นต้นแบบของผังเมืองทั่วโลก)

ด้านอสังหาฯ อังกฤษได้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาลงทุนตั้งแต่สมัยนายกฯ THATCHER (หญิงเหล็กของอังกฤษ) ให้เอกชนเข้ามาประมูลรัฐวิสาหกิจ ให้มีธนาคารต่างชาติในอังกฤษ เศรษฐีนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาซื้อทรัพย์สินเต็มไปหมด เช่น ห้าง HARROD ที่มีซื้อขายของที่แพงที่สุด ก็ขายอาหรับ(ที่เกิดอุบัติเหตุรถยนต์จนลูกชายกับเจ้าหญิง DIANA เสียชีวิต)

สรุป Brexit กับการลงทุน

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาฯ มาลงทุนมากมาย ตึก THE SHARD ที่สูงที่สุดในยุโรปก็อาหรับ / DEVELOPMENT ที่ชื่อ “BATTERSEA” (เอามาประมูล สร้างชุมชนสวยงามติดแม่น้ำ THAMES) ก็เป็นบริษัทมาเลเซีย รวมกลุ่มกันมาและเอากองทุน เช่น THMASEK มา BACK-UP คนไทยก็เช่นกัน มาซื้อสโมสรฟุตบอลชั้นนำ เช่น ซื้อ LEICESTER สิงห์สนับสนุน MANCHESTER ช้างซื้อ LIVERPOOL  และขณะนี้ยักษ์ใหญ่ทางด้าน Retails เช่น สิงห์ / CP / แสนสิริ ก็กำลังขยายฐานเข้ายุโรปผ่านอังกฤษ และ LONDON ทั้งการซื้อ Hotel, Shopping , Office เป็นต้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

เรียบเรียงโดย RE-CU

“ระเบียงเศรษฐกิจ-ตะวันออก” (ESB – Economic Corridor)

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีกหนึ่งนโยบายสำคัญ ที่รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key ACTOR ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City

ในระยะนี้ รัฐบาล คสช. กำลังเร่ง “กระตุ้นเศรษฐกิจ” ในระยะยาว โดยอาศัยการสร้าง Network Logistics ทั้งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานคร และทั่วเมืองไทย โดยมีกระทรวงคมนาคมเป็นฐานทัพใหญ่ในการขับเคลื่อนขบวนการนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีขนส่งมวลชน 10+3 สาย มีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ยกระดับ “ยุครถไฟก้าวหน้า” สร้าง Mega Projects เช่น สถานีกลางบางซื่อ เป็น HUB การขนส่งทางบกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดใน ACE ทางบก

ทั่วประเทศก็ยังอาศัยกระทรวงคมนาคมผ่านการรถไฟเช่นกัน เร่งรัดการขนส่งทางราง (Rail Development) รถไฟไทยจีน รถไฟรางคู่เชื่อมลาว ทะลุอีสานลงมายังอู่ตะเภา และรถไฟด่วนของญี่ปุ่นเชื่อมเหนือสุดลงใต้สุดถึงสิงคโปร์ พร้อมทั้งเร่งรัด E-W ทางบก เชื่อมพม่า-ตาก ผ่านไปที่พิษณุโลก ขอนแก่น ไปสู่มุกดาหาร ทะลุลาวไปสู่ทะเลเวียดนาม

แต่การจะเป็น Logistic Hub ของ ACE ก็ยังต้องมีโครงการ Mega Projects อื่นอีก ที่จะต้องกระตุ้นก่อนที่ คสช. จะให้มีการเลือกตั้ง สมคิด เสนอผ่านรัฐบาล คสช.ท่านนายกฯ ที่จะเร่งสานต่อ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ที่จะมี Eastern Sea-Board ท่าเรือใหญ่สุดของไทยและอู่ตะเภา สนามบิน Hub แห่งใหม่ของไทยเข้าด้วยกัน

รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key Actor ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City โดยมีสถานีรถไฟ (Rail Link) เป็นแกน โดยให้การรถไฟเปิดพื้นที่รอบสถานีรถไฟเป็น TOD (Transit Oriented Development) เชื่อมกับพื้นที่ของจังหวัดเปิดโอกาสให้ร่วมทุน PPP เอกชนกับท้องถิ่นร่วมกับกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงมหาดไทย และ BOI จัดตั้งเป็น “เขตเศรษฐกิจประจำจังหวัด” เพิ่มเติมโดยที่แต่ละสถานีประจำจังหวัด จะเสริมบทบาทหลักของแต่ละจังหวัด ซึ่งกำลังศึกษาถึงขั้นจะต้องรีบออก TOR เปิดให้เอกชนเสนอกลุ่มลงทุนเข้ามาโดยมีนโยบายที่จะให้

– ฉะเชิงเทรา เป็น Satellite Town ของกรุงเทพฯ

– ชลบุรี เป็นเมืองทางศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริการและอุตสาหกรรม

– ศรีราชา น่าจะเป็น “Osaka of Thailand”

– พัทยาจะเป็น HUB ใหญ่ การท่องเที่ยวจีน จะเป็น World Destination HUB มีการศึกษาเพิ่ม Health Care เป็นจุดขยาดร่วมกับการท่องเที่ยว

“ระยอง” จะเป็นเมืองที่มีโอกาสสูงมาก เพราะปัจจุบันรายได้ GDP ต่อหัว สูงมาก มีอุตสาหกรรมหลักกับอุตสาหกรรมเกษตรอยู่ด้วยกัน มีการท่องเที่ยวเสริม ระยองน่าจะเป็น “Future Mega DestiNation” เป็นอีก HUB หนึ่งจะเชื่อมอู่ตะเภา สนามบินที่ 3 ของไทย และท่าเรือทหารสัตหีบ ถ้านำมาปรับปรุงให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วม EEC ของรัฐบาลชุดนี้จะเป็น Grand Mega Hub ของไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวในช่วง 10 – 20 ปีข้างหน้า

ในด้านการลงทุน ถ้าเป็น Concession ให้ต่างชาติมาร่วมการจะหากู้เงินไม่ยากนัก ผ่าน AEC Infrastructure Bank จะร่วมกับสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ได้ทั้งนั้น ทุกประเทศคงต้องยินดีร่วม Logistic Network นี้ จะช่วยเสริมจีนให้สร้างโครงการ “One Line one belt ทางทะเล” (นอกจากจะเชื่อม One Belt One line เส้นทางสายใหม่ที่จีน มาทางรถไฟผ่านไซจิเรีย ไปยุโรปแล้ว)

จุดอ่อนคือ ความร่วมมือหาท้องถิ่น ทั้งการจัดหาที่ดินที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้เป็นขนาดใหญ่แต่ละแห่ง 100,000 ไร่ เป็นจำนวนมาก จะได้มาคงจะเวนคืนก็ลำบาก ไม่สามารถจะทำได้เหมือนจีน จะซื้อมาก็แพงใช้เวลามาก อาจจะต้องใช้วิธี PPP ตั้งเป็น “บรรษัทพัฒนาเมือง” ภาคเอกชนร่วมรัฐบาลท้องถิ่น “เชื้อเชิญเจ้าของที่ดินมาร่วมลงทุนจัดเป็นหุ้นส่วน” ให้และจัดให้ภาคเกษตร ภาคบริการและ บ้านเมืองเดิมให้อยู่ร่วมกันได้

ขอให้ EEC – SB – Economic Corridor ได้เริ่มต้นก่อน คสช. จะส่งไม้ต่อให้รัฐบาลชุดใหม่ด้วย ถ้าปล่อยให้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาเริ่มคงยาก เพราะคาดกันว่าจะเป็นรัฐบาลผสม แม้จะมีส่วนร่วมของ คสช. เดิมคงจะยากกว่าปัจจุบัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“เมืองไทย” กับ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ”

เมืองไทยสู่การเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ นโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล คสช. ทำได้ดีพอใช้ในภาวะเศรษฐกิจโลกแปรผันค่อนข้างมาก วิธีกระตุ้นไม่มีอะไรดีกว่า “รัฐลงทุนด้านสาธารณูปโภค” หรือ INFRASTRUCTURE เพื่อเป็นโครงสร้างหลักให้ธุรกิจอื่นๆ เกาะโครงสร้างและเติบโตตาม ในอดีต พ.ศ. 2502 รัฐบาลตั้งสภาพัฒนาเศรษฐกิจ (NESB) วางแผนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ในยุคแรกก็ใช้วิธีการสร้างสาธารณูปโภค คือ ระบบถนนทั่วประเทศ (สมัยจอมพลสฤษดิ์ ธนรัชต์) ให้ไทยเรามีระบบถนนที่ดีที่สุดใน AEC ประเทศหนึ่งปัจจุบัน

และหลังจากนั้นก็มีโครงการ MEGA PROJECT ท่าเรือขนาดใหญ่ โดยจะยกคลองเตยออกไปสู่แหลมฉบัง เป็นเมืองอุตสาหกรรม ระบบท่าเรือ เรียกว่า ESB (EASTERN SEABOARD) นำหัวหอกโดยสภาพัฒน์ฯเหมือนกับ MODEL ญี่ปุ่น ซึ่งมี TOKYO และเมืองท่า OSAKA และทำได้ดีมาก เป็นการกระจายความเจริญจากเมืองใหญ่ คือ กทม. มีเมืองรองอุตสาหกรรมอีก 1 เมือง

การใช้โครงสร้างหลักโดยการนำเอาระบบถนนมาใช้ในอดีตประสบผลสำเร็จมากจนลืมเสริมด้วยระบบอื่นๆ ที่สำคัญ เช่น “ ระบบราง RAIL” ทั่วโลกให้ความสำคัญของระบบรางมากพอๆ กับถนน ยกเว้นอเมริกา ที่กว้างใหญ่ไพศาล ระบบรางไม่ตอบสนองการเชื่อมต่อทั้งประเทศอเมริกาจึงเป็นผู้นำระบบถนนที่ดีที่สุดในโลก และเป็นฐานให้ “อุตสาหกรรมรถยนต์” เป็นสาขาธุรกิจที่กระตุ้นเศรษฐกิจของอเมริกาในอดีต

ปัจจุบันคนในโลกมากขึ้นเป็น 2,500 ล้านคน และผู้คนจากระบบเกษตรกำลังย้ายเข้าเมือง เป็นคลื่นการเคลื่อนย้าย (MIGRATION) ที่รุนแรงที่สุดในยุค สตวรรษที่ 21 นี้ ทำให้เกิดเมืองใหญ่ และใหญ่มากทั่วโลกมีเมืองที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคนคือ TOKYO และ NEW YORK ยิ่งหลังสงครามโลกครั้งที่สอง ประเทศในยุโรปหลายประเทศถูกสงคราม สร้างความเสียหายแก่เมืองในยุโรปมากมายจนเกิดวัตกรรมใหม่ คือ การสร้าง “เมืองใหม่” หรือ “NEW TOWN” อังกฤษเป็นแม่แบบ มีกฎหมายเวนคืนและสนับสนุนการสร้างเมืองใหม่ร่วม 30 กว่าเมือง และนวัตกรรมก็กระจายจากยุโรปไปอเมริกาและไปประเทศอื่นๆ มีการสร้างเมืองหลวงใหม่ เช่นใน BRAZIL และ AUSTRALIA ปัจจุบันก็มีพม่าสร้างเมืองหลวงใหม่เนบีดอ

ในขณะเดียวกัน เมืองเก่าหลายเมืองที่เป็นศูนย์การค้าพาณิชย์และอุตสาหกรรม ก็ต้องการยกเครื่องมีการปรับปรุงเมือง สร้างเมืองอุตสาหกรรม เมืองชายแดน โดยมีกระกระตุ้นให้เป็น “เมืองที่มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ” เป็น “SPECIAL ECONOMIC NEW TOWN” นำเข้าระบบยกเว้นภาษีมาใช้เป็นการสร้างจุดเติบโตปเนเมืองศูนย์กลางการผลิต เช่น เมือง DETROIT ศูนย์ด้านรถยนต์ ไทยเราก็มี ESB ในจีนปัจจุบันก็สร้างเมืองฉงชิ่ง ศูนย์กลางภาคอีสานของจีนฝั่งใน 10 เขตเศรษฐกิจพิเศษของจีน

ไทยเรารัฐบาล คสช. กำลังนำแนวคิดนี้มาใช้ มีการกำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ เอามาใช้กับเมืองชายแดนเหมือน เซินเจิ้น ฮ่องกง เหมือนเมืองติดชายแดน MEXICO ของอเมริกา เป็นทั้งเขตเศรษฐกิจและชะลอการย้ายข้ามถิ่นของประชากร ไทยเราจะมีเมืองนำร่อง คือ “แม่สอด” ที่ชายแดนตะวันตก จะมีอีก 10 เมืองชายแดนที่สำคัญ คือ ตะวันออก คือ “มุกดาหาร” เหนือ แม่สาย ใต้ สุไหงโกลก มีพื้นที่พิเศษ มีนิคมอุสาหกรรม มี BOI ยกเว้นภาษีให้ขณะนี้ คสช. กำลังรุกอีกโดยต้องการนำแนวคิดสร้างเมืองใหม่กับเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็น KEY FACTOR ในการพัฒนาเมืองและกระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกัน ก็มีนโยบายเร่งด่วนยกระดับ “ESB-ECONOMIC CORRIDOR (EEC)” กำหนดให้ 5 เมือง ชายฝั่งตะวันออกฉะเชิงเทรา ชลบุรี พัทยา ศรีราชา แหลมฉบัง (ESB) ระยองเป็นเมืองแห่งเขตเศรษฐกิจพิเศษ เชื้อเชิญให้เอกชนมาลงทุนเป็น PPP โดยจะนำระบบรางมาเป็นตัวเติมจะมีรถไฟทางคู่ รถไฟด่วนขนทั้งคนและสินค้า จะมีสถานีสำคัญๆ ทุกแห่ง และกำหนดให้มีการพัฒนาระบบสถานีรถไฟที่เรืยกกันว่า เป็น TOD (TRANSPORTATION ORIENTED DEVELOPMENT) ที่รถไฟได้เริ่มนำร่องที่ สถานี GRAND CENTRAL STATION

“เมืองใหม่และเขตเศรษฐกิจพิเศษ” จะเป็น KEY CONCEPT ในการพัฒนาประเทศ สร้างเมืองรองรับประชากรเมืองรุ่นใหม่นำ KEY SUCCESS มาเป็นศูนย์กลางการลงทุนเมืองและการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสร้างงาน ทั้งยกระดับให้เป็นเมืองสากลของโลกไปพร้อมๆ กัน ก็ลองคิดตามดูให้ดี ไม่รู้ว่ารัฐบาลที่จะมีใหม่จะมีศักยภาพมองเห็นอนาคตต่อเนื่องจาก คสช. หรือไม่

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“กทม.” กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก “20 ปี” ข้างหน้า

กทม. กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก 20 ปีข้างหน้า สู่การเตรียมตัวปรับปรุงครั้งใหญ่เพื่อนต้อนรับ AEC ที่เปิดเต็มตัวแล้ว และ กทม.เอง กำลังจะเป็น CENTER HUB ที่ใหญ่ที่สุดใน AEC

AEC มี 10 ประเทศ และอีก3 ประเทศมาร่วมกลุ่มด้วย 3 กลุ่มสุดท้าย คือ ยักษ์ใหญ่ของโลก จีน 1,300 ล้านคน เศรษฐกิจกำลังจะแซงอเมริกาในไม่เกิน 5 ปีนี้ ญี่ปุ่นแม้มีแค่ 350 ล้านคน เศรษฐกิจระดับ 4 ของโลก เกาหลีคนน้อยไม่ถึง 50 ล้านคน แต่เศรษฐกิจเป็น 1 ใน 10 ของโลก

ประชากรรวมกัน จะเป็นตลาดบริโภคที่ใหญ่สุด แค่ 10 ประเทศก็ 800 ล้านคน อีก 3 ประเทศ ก็ประมาณ 2,500 ล้านคน 40% ของโลกและกลุ่มคน ASIANA รุ่นใหม่นี้เขาเรียกว่าเป็น “GEN A” คือ GENERATION ใหม่ ทันสมัยของ ASIA การศึกษาดี คุณภาพชีวิตดี เป็นพ่อค้าหนุ่มสาวของโลก จะมีระดับรายได้สูงอย่างรวดเร็วอยู่ในเมืองใหญ่รายได้จะเพิ่ม 2 เท่าตัวทุก 5 ปี

กทม. จะเป็นเมืองที่ใหญ่ใน AEC 10 ประเทศ ไม่นับจีน ญี่ปุ่น เกากลี กรุงเทพฯ อนาคตต้องเรียกว่า MEGA BKK ปัจจุบัน UN แจ้งว่ามีประชากร 15.5 ล้านคน (แต่ลงทะเบียนแค่ 5.8 ล้านคน) และประเมินกันว่าใน 20 ปีข้างหน้า GREATER BKK ที่จะรวม 5 จังหวัดโดยรอบเข้ามาแล้วจะมีประชากรกว่า 20 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO ที่ปัจจุบันมี 28 ล้านคน เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ก็เกือบ 20 ล้านคนในปัจจุบัน

คำถาม คือ เราจะอยู่กันอย่างไรกับประเทศขนาดเล็ก 500,000 ตร.กม. และกรุงเทพฯ ก็แม่ 1,500 ตร.กม. รวมกับ 5 จังหวัดก็ประมาณ 5,000 ตร.กม. วิธีจะมีชีวติอยู่อย่างมีความสุขก็ต้องเปลี่ยนวิถีการดำรงชีวิตเป็น “คนเมืองใหญ่” มิใช่เป็น “คนกึ่งเมืองกึ่งชนบท” ในปัจจุบันต้องอยู่ทางสูง HI-RISE และหนาแน่น HI-DENSITY

การเดินทางก็ต้องเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นใช้ “ระบบรางแทนระบบรถยนต์และถนน” เช่นปัจจุบันดู TOKYO/ NEW YORK/ LONDON/ PARIS/ SHIANG HAI ระบบ RAIL ของกทม. กำลังเร่งรีบภายใน 5 ปี จะมีระบบ RAIL 450 กม. เทียบเท่ามาตรฐานเมืองใหญ่ของโลก จะมีสถานีที่ทุกคนมาเปลี่ยนการเดินทางร่วม 4-5 สถานีหลักและจะมี MEGA สถานีอยู่อย่างน้อย 3 แหล่งใหญ่ ๆ “บางซื่อ” จะเป็น GRAND CENTER STATION OF AEC ใน 2-3 ปีข้างหน้า คนจะมาใช้ร่วมวันละ 2 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO (3 ล้านคน) อีก 2 สถานีใหญ่ คือ “มักกะสัน” แห่งตะวันออก และสถานีแม่น้ำที่คลองเตย จะเป็นสถานีที่แข่งกับสถานี MARINA SAND ของ SINGAPORE

เมื่อจะต้องเปิดให้โล่ง ตึกต้องสูงขึ้น เปิดพื้นที่คลุมดินให้มากขึ้น ให้ผู้คนมาเดินใช้ชีวิตบนผิวดินได้ นั่นคือ FAR จะสูงขึ้น พร้อมกับ OSR จะต้องเพิ่มขึ้นด้วย สวนสาธารณะจะเป็นมาตรฐานของคุณภาพชีวิตในเมือง กทม. คงต้องเพิ่มขึ้น 4-5 ปี/คน เป็นอีก 1 เท่า คือ 10 ปี/คน ใกล้ LONDON หรือเช่า APARTMENT ระยะยาวอยู่ทำงานในเมืองและคงต้องมีบ้านหลังที่ 2 นอกเมืองหรือในชนบทที่ตัวเองชอบ คนชั้นกลางรุ่นใหม่ จะมีรายได้ดีพอจะมีบ้าน 2 หลัง

ชีวิตครอบครัวต้องเป็นคนเมือง ลูก ๆ ต้องเรียนในเมือง พักผ่อนในสวนสาธารณะในเมือง SHOPPING เล่นกีฬาในเมือง และใช้ชีวิตชนบทปีละ 3-4 ครั้ง แหล่งงานที่สำคัญก็คงหนีไม่พ้น นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่รอบชานเมือง ในเมืองต้องทำงานด้าน “บริการ SERVICE SECTOR” เป็นหลัก ฟังดูแล้วอีก 20 ปี กทม. กำลังจะเปลี่ยนปรับตัวเอง เราจะเป็นคนเมืองอยู่ใน MEGA BKK ไหวไหม ถ้าไม่ไหวเตรียมตัวให้ดี ย้ายออกไปเป็นชาวเกษตรชนบท ยังมีเวลาจะจัดชีวิต เช่น เป็นชาวสวนทุเรียนที่ระยอง สวนมะม่วงที่เมืองจันทบุรี เป็นต้น

เตรียมตัวให้ดีทั้งคนหนุ่มสาว คนที่จะแก่ในอนาคต เพราะกลุ่มสูงวัยของเรามีมากขึ้นตามลำดับ ประชากรก็ 11% มีอายุเกิน 60 ปีแล้ว พวกนี้ต้องการชีวิตใกล้หมอ ใกล้เพื่อน ไม่ยอมเหงา ต้องมีกิจกรรมรอบตัว ก็เป็นตลาดใหม่ของประเทศเราและ AEC ในอนาคต เตรียมตัวให้ดีครับ 20 ปี เผลอแพลบเดียว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน