ไขข้อข้องใจ กฎหมายการจัดสรรที่ดิน

ที่ผ่านมามีหลายท่านหารือเรื่องการจัดสรรที่ดิน ทั้งแง่การซื้อที่ดินมาพัฒนา การหาซื้อแปลงที่ดินจัดสรรจากการขายบิ๊กล๊อตของสถาบันการเงิน รวมถึงการเทคโอเวอร์โครงการเก่าที่ค้างขายในตลาดมาปัดฝุ่นออกแบบใหม่ให้ทันสมัยในการขาย ซึ่งไม่ว่าจะเป็นวิธีการใดก็คงไม่พ้นจากคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” คำถามจึงเกิดขึ้นว่า

  • การจัดสรรที่ดินคือการนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?
  • แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?
  • ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

จากคำถามที่พลั่งพรูกันมาข้างต้น ขออนุญาตอธิบายทำความเข้าใจและตอบคำถามตามลำดับดังนี้  

ขั้นแรกต้องดูหลักการของคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” ก่อน

“การจัดสรรที่ดิน”

หมายความว่า การจําหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจํานวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

ฉะนั้นประเด็นของการเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินหรือไม่ “กฎหมายดูที่ การจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ที่ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน”  แค่นี้ก็เข้าข่ายว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” แล้วจะเป็นผู้แบ่งที่ดินเองหรือไม่ ไม่สำคัญ

จากคำถามที่ว่า

คำถาม : การจัดสรรที่ดินคือ  การนำที่ดินมาแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปใช่หรือไม่ ?

คำตอบ จึงต้องตอบว่าใช่

คำถาม : แบ่งเกิน 10 แปลงแต่ให้เช่า   ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป  แต่มิได้มีการจำหน่าย เป็นเพียงการเช่าที่ดินนั้น กรณีนี้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร

คำถาม : ซื้อยกหลายแปลงจากสถาบันการเงินมาขาย  ต้องขออนุญาตจัดสรรไหม ?

คำตอบ กรณีนี้ต้องขออนุญาตจัดสรร เพราะเป็นการจำหน่ายที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

คำถาม ถ้าการซื้อที่ดินในโครงการที่จัดสรรแล้ว  มาปัดฝุ่นทำใหม่ ทำไงดี ?

คำตอบ ส่วนกรณีนี้ไม่ต้องขอจัดสรรเพราะเป็นที่ดินแปลงจัดสรรอยู่แล้ว และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเคยมีมติว่า  จะไม่ออกใบอนุญาตจัดสรรซ้อนให้กับที่ดินที่เคยออกใบอนุญาตจัดสรรมาก่อน ….. ดีที่สุดคือ อย่าแบ่งแปลงใหม่ ให้ขายตามขนาดที่ดินแปลงจัดสรร เดิม ปลอดภัยสุด

ผู้เขียน
อาจารย์นิวัติ  ลมุนพันธ์

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

ทำไมต้องเขียนถึง London ก็เพราะ London ของอังกฤษกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่ทุกประเทศจะต้องติดตามดูในปัจจุบัน

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงอย่างแรก คือ BREXIT อังกฤษโหวตออกจากกลุ่มประเทศ EU แยกตัวออกมา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งบวกและลบ ซึ่งกระทบโลกด้วย เพราะอังกฤษเป็นศูนย์กลางการเงินแห่งที่สำคัญที่สุด เป็นที่ตั้งของทั้งธนาคารระหว่างประเทศ การลงทุนต่างๆขนาดใหญ่ของโลก เป็นเมืองหลวงของยุโรป

การเปลี่ยนแปลงทางลบ

เปลี่ยนในทางลบ คือ สหภาพยุโรป (EU) จะ BOYCOTT อังกฤษ ไม่ให้อังกฤษได้ผลประโยชน์ เช่น โควต้าการส่งออกยกเว้นภาษีใน EU ทั้งจะแย่งศูนย์กลางการเงินของโลกมาไว้ใน EU เช่น เบลเยียม เยอรมัน หรือฝรั่งเศส เงินก็จะไหลออกจากอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษและจะถูกปรับ

ทางบวกก็มี คือปอนด์อ่อนตัวลง อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราอ่อนตัวทำให้ การท่องเที่ยวมีผลดีมาก เงินถูกสินค้าส่งออกถูก การส่งออกก็จะดีขึ้นด้วย

brexit

ทำไมต้อง London

ทำไมต้อง London เพราะ London เป็น Mega City ไม่ใช่เฉพาะอังกฤษ แต่เป็นเสมือนนครหลวงของยุโรปทั้งหมด คนใน London มีทั้งหมด 12 ล้านคน เศรษฐีทั่วโลกอยู่ที่นี่ (รวมทั้งเศรษฐีไทยด้วย) หนังสือพิมพ์อังกฤษเคยลงพาดหัวข่าวว่า “ลอนดอนไม่ใช่ของอังกฤษอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นของคนรวยทั่วโลก” (London is not Londoners anymore, but for very rich people around the World)

หันมาดูด้านเมืองและอสังหาฯ London เคยเป็นเมืองแรกของโลกที่มีประชากร 1 ล้านคน เมืองสมัย ร.5 หรือ 170 ปีมาแล้ว ก็เนื่องด้วยปฏิวัติอุตสาหกรรม สร้างเครื่องจักรไอน้ำเอามาปั่นด้วย ทางด้านส่งออกเป็นสินค้าส่งออกชั้น 1 ในอดีตเมืองก็ถูกเยอรมันถล่มสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 ทั้งเมือง London พังยับต้องสร้าง “เมืองใหม่”(โชคดีเยอรมันไม่ทิ้งบอมบ์ จัดว่าที่สำคัญ ST.PAUL / WESTMINSTER อังกฤษจึงเป็นแม่แบบการผังเมือง มีกฎหมายมืองใหม่ (NEW TOWN ACT) และเป็นต้นแบบของผังเมืองทั่วโลก)

ด้านอสังหาฯ อังกฤษได้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาลงทุนตั้งแต่สมัยนายกฯ THATCHER (หญิงเหล็กของอังกฤษ) ให้เอกชนเข้ามาประมูลรัฐวิสาหกิจ ให้มีธนาคารต่างชาติในอังกฤษ เศรษฐีนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาซื้อทรัพย์สินเต็มไปหมด เช่น ห้าง HARROD ที่มีซื้อขายของที่แพงที่สุด ก็ขายอาหรับ(ที่เกิดอุบัติเหตุรถยนต์จนลูกชายกับเจ้าหญิง DIANA เสียชีวิต)

สรุป Brexit กับการลงทุน

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาฯ มาลงทุนมากมาย ตึก THE SHARD ที่สูงที่สุดในยุโรปก็อาหรับ / DEVELOPMENT ที่ชื่อ “BATTERSEA” (เอามาประมูล สร้างชุมชนสวยงามติดแม่น้ำ THAMES) ก็เป็นบริษัทมาเลเซีย รวมกลุ่มกันมาและเอากองทุน เช่น THMASEK มา BACK-UP คนไทยก็เช่นกัน มาซื้อสโมสรฟุตบอลชั้นนำ เช่น ซื้อ LEICESTER สิงห์สนับสนุน MANCHESTER ช้างซื้อ LIVERPOOL  และขณะนี้ยักษ์ใหญ่ทางด้าน Retails เช่น สิงห์ / CP / แสนสิริ ก็กำลังขยายฐานเข้ายุโรปผ่านอังกฤษ และ LONDON ทั้งการซื้อ Hotel, Shopping , Office เป็นต้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

เรียบเรียงโดย RE-CU

“ระเบียงเศรษฐกิจ-ตะวันออก” (ESB – Economic Corridor)

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีกหนึ่งนโยบายสำคัญ ที่รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key ACTOR ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City

ในระยะนี้ รัฐบาล คสช. กำลังเร่ง “กระตุ้นเศรษฐกิจ” ในระยะยาว โดยอาศัยการสร้าง Network Logistics ทั้งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานคร และทั่วเมืองไทย โดยมีกระทรวงคมนาคมเป็นฐานทัพใหญ่ในการขับเคลื่อนขบวนการนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีขนส่งมวลชน 10+3 สาย มีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ยกระดับ “ยุครถไฟก้าวหน้า” สร้าง Mega Projects เช่น สถานีกลางบางซื่อ เป็น HUB การขนส่งทางบกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดใน ACE ทางบก

ทั่วประเทศก็ยังอาศัยกระทรวงคมนาคมผ่านการรถไฟเช่นกัน เร่งรัดการขนส่งทางราง (Rail Development) รถไฟไทยจีน รถไฟรางคู่เชื่อมลาว ทะลุอีสานลงมายังอู่ตะเภา และรถไฟด่วนของญี่ปุ่นเชื่อมเหนือสุดลงใต้สุดถึงสิงคโปร์ พร้อมทั้งเร่งรัด E-W ทางบก เชื่อมพม่า-ตาก ผ่านไปที่พิษณุโลก ขอนแก่น ไปสู่มุกดาหาร ทะลุลาวไปสู่ทะเลเวียดนาม

แต่การจะเป็น Logistic Hub ของ ACE ก็ยังต้องมีโครงการ Mega Projects อื่นอีก ที่จะต้องกระตุ้นก่อนที่ คสช. จะให้มีการเลือกตั้ง สมคิด เสนอผ่านรัฐบาล คสช.ท่านนายกฯ ที่จะเร่งสานต่อ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ที่จะมี Eastern Sea-Board ท่าเรือใหญ่สุดของไทยและอู่ตะเภา สนามบิน Hub แห่งใหม่ของไทยเข้าด้วยกัน

รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key Actor ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City โดยมีสถานีรถไฟ (Rail Link) เป็นแกน โดยให้การรถไฟเปิดพื้นที่รอบสถานีรถไฟเป็น TOD (Transit Oriented Development) เชื่อมกับพื้นที่ของจังหวัดเปิดโอกาสให้ร่วมทุน PPP เอกชนกับท้องถิ่นร่วมกับกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงมหาดไทย และ BOI จัดตั้งเป็น “เขตเศรษฐกิจประจำจังหวัด” เพิ่มเติมโดยที่แต่ละสถานีประจำจังหวัด จะเสริมบทบาทหลักของแต่ละจังหวัด ซึ่งกำลังศึกษาถึงขั้นจะต้องรีบออก TOR เปิดให้เอกชนเสนอกลุ่มลงทุนเข้ามาโดยมีนโยบายที่จะให้

– ฉะเชิงเทรา เป็น Satellite Town ของกรุงเทพฯ

– ชลบุรี เป็นเมืองทางศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริการและอุตสาหกรรม

– ศรีราชา น่าจะเป็น “Osaka of Thailand”

– พัทยาจะเป็น HUB ใหญ่ การท่องเที่ยวจีน จะเป็น World Destination HUB มีการศึกษาเพิ่ม Health Care เป็นจุดขยาดร่วมกับการท่องเที่ยว

“ระยอง” จะเป็นเมืองที่มีโอกาสสูงมาก เพราะปัจจุบันรายได้ GDP ต่อหัว สูงมาก มีอุตสาหกรรมหลักกับอุตสาหกรรมเกษตรอยู่ด้วยกัน มีการท่องเที่ยวเสริม ระยองน่าจะเป็น “Future Mega DestiNation” เป็นอีก HUB หนึ่งจะเชื่อมอู่ตะเภา สนามบินที่ 3 ของไทย และท่าเรือทหารสัตหีบ ถ้านำมาปรับปรุงให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วม EEC ของรัฐบาลชุดนี้จะเป็น Grand Mega Hub ของไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวในช่วง 10 – 20 ปีข้างหน้า

ในด้านการลงทุน ถ้าเป็น Concession ให้ต่างชาติมาร่วมการจะหากู้เงินไม่ยากนัก ผ่าน AEC Infrastructure Bank จะร่วมกับสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ได้ทั้งนั้น ทุกประเทศคงต้องยินดีร่วม Logistic Network นี้ จะช่วยเสริมจีนให้สร้างโครงการ “One Line one belt ทางทะเล” (นอกจากจะเชื่อม One Belt One line เส้นทางสายใหม่ที่จีน มาทางรถไฟผ่านไซจิเรีย ไปยุโรปแล้ว)

จุดอ่อนคือ ความร่วมมือหาท้องถิ่น ทั้งการจัดหาที่ดินที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้เป็นขนาดใหญ่แต่ละแห่ง 100,000 ไร่ เป็นจำนวนมาก จะได้มาคงจะเวนคืนก็ลำบาก ไม่สามารถจะทำได้เหมือนจีน จะซื้อมาก็แพงใช้เวลามาก อาจจะต้องใช้วิธี PPP ตั้งเป็น “บรรษัทพัฒนาเมือง” ภาคเอกชนร่วมรัฐบาลท้องถิ่น “เชื้อเชิญเจ้าของที่ดินมาร่วมลงทุนจัดเป็นหุ้นส่วน” ให้และจัดให้ภาคเกษตร ภาคบริการและ บ้านเมืองเดิมให้อยู่ร่วมกันได้

ขอให้ EEC – SB – Economic Corridor ได้เริ่มต้นก่อน คสช. จะส่งไม้ต่อให้รัฐบาลชุดใหม่ด้วย ถ้าปล่อยให้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาเริ่มคงยาก เพราะคาดกันว่าจะเป็นรัฐบาลผสม แม้จะมีส่วนร่วมของ คสช. เดิมคงจะยากกว่าปัจจุบัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“เมืองไทย” กับ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ”

เมืองไทยสู่การเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ นโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล คสช. ทำได้ดีพอใช้ในภาวะเศรษฐกิจโลกแปรผันค่อนข้างมาก วิธีกระตุ้นไม่มีอะไรดีกว่า “รัฐลงทุนด้านสาธารณูปโภค” หรือ INFRASTRUCTURE เพื่อเป็นโครงสร้างหลักให้ธุรกิจอื่นๆ เกาะโครงสร้างและเติบโตตาม ในอดีต พ.ศ. 2502 รัฐบาลตั้งสภาพัฒนาเศรษฐกิจ (NESB) วางแผนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ในยุคแรกก็ใช้วิธีการสร้างสาธารณูปโภค คือ ระบบถนนทั่วประเทศ (สมัยจอมพลสฤษดิ์ ธนรัชต์) ให้ไทยเรามีระบบถนนที่ดีที่สุดใน AEC ประเทศหนึ่งปัจจุบัน

และหลังจากนั้นก็มีโครงการ MEGA PROJECT ท่าเรือขนาดใหญ่ โดยจะยกคลองเตยออกไปสู่แหลมฉบัง เป็นเมืองอุตสาหกรรม ระบบท่าเรือ เรียกว่า ESB (EASTERN SEABOARD) นำหัวหอกโดยสภาพัฒน์ฯเหมือนกับ MODEL ญี่ปุ่น ซึ่งมี TOKYO และเมืองท่า OSAKA และทำได้ดีมาก เป็นการกระจายความเจริญจากเมืองใหญ่ คือ กทม. มีเมืองรองอุตสาหกรรมอีก 1 เมือง

การใช้โครงสร้างหลักโดยการนำเอาระบบถนนมาใช้ในอดีตประสบผลสำเร็จมากจนลืมเสริมด้วยระบบอื่นๆ ที่สำคัญ เช่น “ ระบบราง RAIL” ทั่วโลกให้ความสำคัญของระบบรางมากพอๆ กับถนน ยกเว้นอเมริกา ที่กว้างใหญ่ไพศาล ระบบรางไม่ตอบสนองการเชื่อมต่อทั้งประเทศอเมริกาจึงเป็นผู้นำระบบถนนที่ดีที่สุดในโลก และเป็นฐานให้ “อุตสาหกรรมรถยนต์” เป็นสาขาธุรกิจที่กระตุ้นเศรษฐกิจของอเมริกาในอดีต

ปัจจุบันคนในโลกมากขึ้นเป็น 2,500 ล้านคน และผู้คนจากระบบเกษตรกำลังย้ายเข้าเมือง เป็นคลื่นการเคลื่อนย้าย (MIGRATION) ที่รุนแรงที่สุดในยุค สตวรรษที่ 21 นี้ ทำให้เกิดเมืองใหญ่ และใหญ่มากทั่วโลกมีเมืองที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคนคือ TOKYO และ NEW YORK ยิ่งหลังสงครามโลกครั้งที่สอง ประเทศในยุโรปหลายประเทศถูกสงคราม สร้างความเสียหายแก่เมืองในยุโรปมากมายจนเกิดวัตกรรมใหม่ คือ การสร้าง “เมืองใหม่” หรือ “NEW TOWN” อังกฤษเป็นแม่แบบ มีกฎหมายเวนคืนและสนับสนุนการสร้างเมืองใหม่ร่วม 30 กว่าเมือง และนวัตกรรมก็กระจายจากยุโรปไปอเมริกาและไปประเทศอื่นๆ มีการสร้างเมืองหลวงใหม่ เช่นใน BRAZIL และ AUSTRALIA ปัจจุบันก็มีพม่าสร้างเมืองหลวงใหม่เนบีดอ

ในขณะเดียวกัน เมืองเก่าหลายเมืองที่เป็นศูนย์การค้าพาณิชย์และอุตสาหกรรม ก็ต้องการยกเครื่องมีการปรับปรุงเมือง สร้างเมืองอุตสาหกรรม เมืองชายแดน โดยมีกระกระตุ้นให้เป็น “เมืองที่มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ” เป็น “SPECIAL ECONOMIC NEW TOWN” นำเข้าระบบยกเว้นภาษีมาใช้เป็นการสร้างจุดเติบโตปเนเมืองศูนย์กลางการผลิต เช่น เมือง DETROIT ศูนย์ด้านรถยนต์ ไทยเราก็มี ESB ในจีนปัจจุบันก็สร้างเมืองฉงชิ่ง ศูนย์กลางภาคอีสานของจีนฝั่งใน 10 เขตเศรษฐกิจพิเศษของจีน

ไทยเรารัฐบาล คสช. กำลังนำแนวคิดนี้มาใช้ มีการกำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ เอามาใช้กับเมืองชายแดนเหมือน เซินเจิ้น ฮ่องกง เหมือนเมืองติดชายแดน MEXICO ของอเมริกา เป็นทั้งเขตเศรษฐกิจและชะลอการย้ายข้ามถิ่นของประชากร ไทยเราจะมีเมืองนำร่อง คือ “แม่สอด” ที่ชายแดนตะวันตก จะมีอีก 10 เมืองชายแดนที่สำคัญ คือ ตะวันออก คือ “มุกดาหาร” เหนือ แม่สาย ใต้ สุไหงโกลก มีพื้นที่พิเศษ มีนิคมอุสาหกรรม มี BOI ยกเว้นภาษีให้ขณะนี้ คสช. กำลังรุกอีกโดยต้องการนำแนวคิดสร้างเมืองใหม่กับเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็น KEY FACTOR ในการพัฒนาเมืองและกระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกัน ก็มีนโยบายเร่งด่วนยกระดับ “ESB-ECONOMIC CORRIDOR (EEC)” กำหนดให้ 5 เมือง ชายฝั่งตะวันออกฉะเชิงเทรา ชลบุรี พัทยา ศรีราชา แหลมฉบัง (ESB) ระยองเป็นเมืองแห่งเขตเศรษฐกิจพิเศษ เชื้อเชิญให้เอกชนมาลงทุนเป็น PPP โดยจะนำระบบรางมาเป็นตัวเติมจะมีรถไฟทางคู่ รถไฟด่วนขนทั้งคนและสินค้า จะมีสถานีสำคัญๆ ทุกแห่ง และกำหนดให้มีการพัฒนาระบบสถานีรถไฟที่เรืยกกันว่า เป็น TOD (TRANSPORTATION ORIENTED DEVELOPMENT) ที่รถไฟได้เริ่มนำร่องที่ สถานี GRAND CENTRAL STATION

“เมืองใหม่และเขตเศรษฐกิจพิเศษ” จะเป็น KEY CONCEPT ในการพัฒนาประเทศ สร้างเมืองรองรับประชากรเมืองรุ่นใหม่นำ KEY SUCCESS มาเป็นศูนย์กลางการลงทุนเมืองและการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสร้างงาน ทั้งยกระดับให้เป็นเมืองสากลของโลกไปพร้อมๆ กัน ก็ลองคิดตามดูให้ดี ไม่รู้ว่ารัฐบาลที่จะมีใหม่จะมีศักยภาพมองเห็นอนาคตต่อเนื่องจาก คสช. หรือไม่

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“กทม.” กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก “20 ปี” ข้างหน้า

กทม. กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก 20 ปีข้างหน้า สู่การเตรียมตัวปรับปรุงครั้งใหญ่เพื่อนต้อนรับ AEC ที่เปิดเต็มตัวแล้ว และ กทม.เอง กำลังจะเป็น CENTER HUB ที่ใหญ่ที่สุดใน AEC

AEC มี 10 ประเทศ และอีก3 ประเทศมาร่วมกลุ่มด้วย 3 กลุ่มสุดท้าย คือ ยักษ์ใหญ่ของโลก จีน 1,300 ล้านคน เศรษฐกิจกำลังจะแซงอเมริกาในไม่เกิน 5 ปีนี้ ญี่ปุ่นแม้มีแค่ 350 ล้านคน เศรษฐกิจระดับ 4 ของโลก เกาหลีคนน้อยไม่ถึง 50 ล้านคน แต่เศรษฐกิจเป็น 1 ใน 10 ของโลก

ประชากรรวมกัน จะเป็นตลาดบริโภคที่ใหญ่สุด แค่ 10 ประเทศก็ 800 ล้านคน อีก 3 ประเทศ ก็ประมาณ 2,500 ล้านคน 40% ของโลกและกลุ่มคน ASIANA รุ่นใหม่นี้เขาเรียกว่าเป็น “GEN A” คือ GENERATION ใหม่ ทันสมัยของ ASIA การศึกษาดี คุณภาพชีวิตดี เป็นพ่อค้าหนุ่มสาวของโลก จะมีระดับรายได้สูงอย่างรวดเร็วอยู่ในเมืองใหญ่รายได้จะเพิ่ม 2 เท่าตัวทุก 5 ปี

กทม. จะเป็นเมืองที่ใหญ่ใน AEC 10 ประเทศ ไม่นับจีน ญี่ปุ่น เกากลี กรุงเทพฯ อนาคตต้องเรียกว่า MEGA BKK ปัจจุบัน UN แจ้งว่ามีประชากร 15.5 ล้านคน (แต่ลงทะเบียนแค่ 5.8 ล้านคน) และประเมินกันว่าใน 20 ปีข้างหน้า GREATER BKK ที่จะรวม 5 จังหวัดโดยรอบเข้ามาแล้วจะมีประชากรกว่า 20 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO ที่ปัจจุบันมี 28 ล้านคน เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ก็เกือบ 20 ล้านคนในปัจจุบัน

คำถาม คือ เราจะอยู่กันอย่างไรกับประเทศขนาดเล็ก 500,000 ตร.กม. และกรุงเทพฯ ก็แม่ 1,500 ตร.กม. รวมกับ 5 จังหวัดก็ประมาณ 5,000 ตร.กม. วิธีจะมีชีวติอยู่อย่างมีความสุขก็ต้องเปลี่ยนวิถีการดำรงชีวิตเป็น “คนเมืองใหญ่” มิใช่เป็น “คนกึ่งเมืองกึ่งชนบท” ในปัจจุบันต้องอยู่ทางสูง HI-RISE และหนาแน่น HI-DENSITY

การเดินทางก็ต้องเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นใช้ “ระบบรางแทนระบบรถยนต์และถนน” เช่นปัจจุบันดู TOKYO/ NEW YORK/ LONDON/ PARIS/ SHIANG HAI ระบบ RAIL ของกทม. กำลังเร่งรีบภายใน 5 ปี จะมีระบบ RAIL 450 กม. เทียบเท่ามาตรฐานเมืองใหญ่ของโลก จะมีสถานีที่ทุกคนมาเปลี่ยนการเดินทางร่วม 4-5 สถานีหลักและจะมี MEGA สถานีอยู่อย่างน้อย 3 แหล่งใหญ่ ๆ “บางซื่อ” จะเป็น GRAND CENTER STATION OF AEC ใน 2-3 ปีข้างหน้า คนจะมาใช้ร่วมวันละ 2 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO (3 ล้านคน) อีก 2 สถานีใหญ่ คือ “มักกะสัน” แห่งตะวันออก และสถานีแม่น้ำที่คลองเตย จะเป็นสถานีที่แข่งกับสถานี MARINA SAND ของ SINGAPORE

เมื่อจะต้องเปิดให้โล่ง ตึกต้องสูงขึ้น เปิดพื้นที่คลุมดินให้มากขึ้น ให้ผู้คนมาเดินใช้ชีวิตบนผิวดินได้ นั่นคือ FAR จะสูงขึ้น พร้อมกับ OSR จะต้องเพิ่มขึ้นด้วย สวนสาธารณะจะเป็นมาตรฐานของคุณภาพชีวิตในเมือง กทม. คงต้องเพิ่มขึ้น 4-5 ปี/คน เป็นอีก 1 เท่า คือ 10 ปี/คน ใกล้ LONDON หรือเช่า APARTMENT ระยะยาวอยู่ทำงานในเมืองและคงต้องมีบ้านหลังที่ 2 นอกเมืองหรือในชนบทที่ตัวเองชอบ คนชั้นกลางรุ่นใหม่ จะมีรายได้ดีพอจะมีบ้าน 2 หลัง

ชีวิตครอบครัวต้องเป็นคนเมือง ลูก ๆ ต้องเรียนในเมือง พักผ่อนในสวนสาธารณะในเมือง SHOPPING เล่นกีฬาในเมือง และใช้ชีวิตชนบทปีละ 3-4 ครั้ง แหล่งงานที่สำคัญก็คงหนีไม่พ้น นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่รอบชานเมือง ในเมืองต้องทำงานด้าน “บริการ SERVICE SECTOR” เป็นหลัก ฟังดูแล้วอีก 20 ปี กทม. กำลังจะเปลี่ยนปรับตัวเอง เราจะเป็นคนเมืองอยู่ใน MEGA BKK ไหวไหม ถ้าไม่ไหวเตรียมตัวให้ดี ย้ายออกไปเป็นชาวเกษตรชนบท ยังมีเวลาจะจัดชีวิต เช่น เป็นชาวสวนทุเรียนที่ระยอง สวนมะม่วงที่เมืองจันทบุรี เป็นต้น

เตรียมตัวให้ดีทั้งคนหนุ่มสาว คนที่จะแก่ในอนาคต เพราะกลุ่มสูงวัยของเรามีมากขึ้นตามลำดับ ประชากรก็ 11% มีอายุเกิน 60 ปีแล้ว พวกนี้ต้องการชีวิตใกล้หมอ ใกล้เพื่อน ไม่ยอมเหงา ต้องมีกิจกรรมรอบตัว ก็เป็นตลาดใหม่ของประเทศเราและ AEC ในอนาคต เตรียมตัวให้ดีครับ 20 ปี เผลอแพลบเดียว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ตลาดสูงวัย VS ตลาดสูงอายุ

ตลาดสูงวัย VS ตลาดสูงอายุ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย ประชากรอายุมากกว่า 60 ปี จะมีจำนวนมากกว่าวัยเด็ก 15 ปี คำว่า “สูงวัย” ก็เริ่มมีหลายความหมายมากขึ้น ขณะนี้มีอีกคำ คือ “สูงอายุ” ควบคู่ไปกับสูงวัย สูงอายุหมายถึง RETIREMENT ที่เอาอายุเป็นเกณฑ์ เช่น 60 ปี เกษียณ ก็เริ่มเป็นผู้สูงอายุ 70-80-90 หรือมากกว่า ก็เอาอายุมาเป็นตัววัด ช่วงตอนสุดท้ายชองชีวิตประมาณ 15-20 ปี น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ 4 ระยะ 4 รูปแบบ ซึ่งต้องการ “ที่อยู่อาศัย-ต่างกันใช้กัน” เรากำลังให้ความสำคัญในการจัดที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มสูงวัย”

อีกคำที่นิยมเรียกกันรวมๆ คือ “สูงวัย’ หรือเรียกว่า “AGING SOCIETY” นอกจากอายุแล้วเอาการ “พึ่งตนเอง” DEPENDENT คือ ช่วยตัวเองได้หรือไม่ แค่ไหนมาเป็นเกณฑ์ บางคนอายุไม่ถึง 60 ปี ก็ช่วยตัวเองไม่ได้ เพราะป่วยเป็นโรคต่างๆ ก็เป็น  AGING SOCIETY เป็นคนชราต้องเริ่มพึ่งเครื่องมือ เช่น ไม้เท้า รถเข็น และคนมาพยุง บางท่าน 80 ปี แล้ยังพึ่งตนเองได้ก็มีมาก เพราะขณะนี้สุขภาพ อนามัย ยารักษาโรค รวมทั้งแพทย์ดี ๆ มีมากขึ้น คนที่ดูแลตัวเองดีๆ สามารถมีอายุขัยได้ถึง 100-120 ปี เพราะฉะนั้นการทำความเข้าใจผู้สูงวัย สูงอายุควรจะมีมากขึ้นกว่าปัจจุบัน  ที่ผู้สูงวัยมักจะอยู่ในแวดวงของแพทย์ สุขภาพเป็นใหญ่ “แต่เมื่อดู” “พฤติกรรมผู้สูงวัย” อาจจะแยกได้เป็น 4 ขั้นตอนก่อนจะลาจากโลกนี้ไปก็คือ

– Early Retirement” เกษียณก่อนวัย เรียกกันว่า เช่น 50-55 ปี มีเงินทางดูแลตัวเอง เลิกทำงานประจำมีมากขึ้นในสังคมสมัยใหม่

– Active Retirement” 60 ปีแล้วแต่ยังแข็งแรงเหมือนหนุ่มๆ

– Passive Retirement” เป็นช่วงวัยที่ต้อง “พึ่งพา” คน เครื่องมือ ไม้เท้า หรือรถเข็น

– ตลาดผู้สูงอายุIntensive Retirement ” เป็นช่วงวัยที่ช่วยเหลือตัวเอง หรือเคลื่อนไหวเกือบไม่ได้

การเปลี่ยนแปลง 4 ระยะ 4 รูปแบบ จำเป็นจะต้องมี “ที่อยู่อาศัย-ต่างกันใช้กัน” เพราะฉะนั้นในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ ต้องให้ความสำคัญในการจัดที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้สูงวัย ทั้งคนที่ช่วยตัวเองได้ และไม่ได้ ทั้งในบ้านและชุมชน หรือในเมือง ซึ่งในต่างประเทศจะใช้คำว่า “Universal Design” คือ ออกแบบบ้าน ชุมชน เมือง เพื่อผู้สูงวัย เช่น มีทางลาด มีปุ่มแนะนำการเดินทางเคลื่อนไหว บนรถสาธารณะ ห้องน้ำ มีพื้นที่ของคนกลุ่มนี้

จากการศึกษาเบื้องต้น ก็พบกันว่า แต่ละสังคมมีความแตกต่างกันไปตามสิ่งแวดล้อม วัฒนธรรม เช่น ตะวันออกจะอยู่ร่วม “บ้านเดียวกันกับลุกหลาน” ต่างประเทศเป็นสังคมอิสระจะแยกกันอยู่ “บ้านคนชรา” ถ้าคนไทยเอาพ่อแม่ไปไว้บ้านคนชรา ก็อาจถูกต่อว่า ว่าเอาพ่อแม่ไปทิ้ง ส่วนประเทศญี่ปุ่นว่าจ้างลูกหลานให้เลี้ยงดูพ่อแม่คนชราในบ้าน

ในประเทศไทยพบว่า คนชราไม่ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ อยู่ห้องไหนก็ห้องเดิม แต่ถ้าช่วยได้ ช่วยดัดแปลงเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ราวรอบห้อง  เปิดประตูห้องน้ำให้กว้าง ลดพื้นให้ราบ มีที่นั่ง นอนตอนกลางวัน เอนหลังได้ การออกแบบก็จะเป็น Improvement ห้องเดิม หรือ บ้านเดิม ซึ่งเอาพ่อแม่ลงมาอยู่ชั้นล่าง จัดห้องใหม่ เสริมกิจกรรมเฉพาะส่วนตัวให้ท่าน

วิธีที่สอง คือ สร้างบ้าน ใหม่ให้ท่านบริเวณเดียวกัน ท่านก็จะมีอิสรภาพ และรู้สึกว่าชีวิตยังมีค่า ในส่วนของบ้านเดี่ยวอาจมีการ ต่อเติมชั้นล่างให้มีพื้นที่อิสระ คือ บ้านคนชรา ” ดัดแปลงบ้านจัดสรรมาเป็นบ้านคนชราที่อยู่ใกล้หมอ และชุมชนของตัวเอง อีกวิธีก็คือ อยู่ในตึกเดียวกันเป็น “Condo คนชรา” ก็มีมากในประเทศญี่ปุ่น อเมริกา

เพราะตลาดผู้สูงอายุ กำลังจะเป็นตลาดที่ใหญ่มากในโลก รวมทั้งประเทศไทยด้วย การจะเข้าใจ “พฤติกรรมผู้บริโภค สว. และ สอ.” ต้องมีการศึกษาวิจัยนอกเหนือจากสุขภาพกาย เพราะคนยิ่งชรา ยิ่งต้องการ “สุขภาพจิต” และ “อารมณ์” เพราะจะขี้บ่น หลงลืม ใจน้อยง่าย ในเรื่องของความต้องการของที่อยู่อาศัยนั้นมีมากขึ้นทุกที และรัฐบาลก็ต้องเอาใจใส่ เพียงแค่กระทรวงหรือกรม คงไม่พอ ต้องพึ่งองค์กรอิสระและทำ PPP ให้มากขึ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล ในขณะนี้รัฐบาลกำลังนำ CONCEPT ของ LAND BANK มาพัฒนาที่ดินเกษตรกับเกษตรกรที่ไร้ที่ทำมาหากิน เกิดจากปัญหาเกษตรกรรายได้น้อยหนี้สินมาก ต้องเป็นหนี้ขายที่ดินให้กับนายทุนทั้งใหญ่และเล็ก ตัวเองกลายเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย ปัญหาทางสังคมทั้งหลายตามมา ลูกหลานไม่ได้เรียน ไม่มีอันจะกิน

รัฐบาลจึงมีกฎหมายให้ตั้ง “ธนาคารที่ดิน (LAND BANK)” ขึ้นมา เพื่อรวบรวมที่ดินเกษตรที่กระจัดกระจาย และช่วยขาวนา ชาวไร่ ที่มีหนี้สินมากมายให้ได้กลับมาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรอีกครั้ง เมื่อ 11 พฤษภาคม 2554 6 ปีพอดีก็ตั้ง “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (บจธ.) ” ขึ้นให้เป็นแนวหน้าให้จัดให้มี “ธนาคารที่ดิน” ให้ได้ใน 3 ปี

หันมาดู CONCEPT ของธนาคารที่ดิน (LAND BANK) เป็น “วิธีการจัดการที่ดิน” โดยการรวบรวมที่ดินมาจัดประโยชน์ใหม่ “บ้านเราก็มีการทำเช่นนี้มานานทั้งภาคเอกชนและราชการ” สมัย ร.7 ก็ได้มีการจัดตั้ง “บริษัท คู คลอง นา” และจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรปลูกข้าวมีน้ำเป็นคลองส่งน้ำของกลุ่มสกุลรังสิต จึงได้รับชื่อว่า “คลองรังสิต” จนปัจจุบัน แค่กำลังถูกรุกด้วยเมือง ชานเมืองที่ขยายตัว

ภาคเอกชนก็พบว่ามีธุรกิจรวมที่ดินมาแบ่งขายเป็นรายย่อยจะเกิดปัญหาฉ้อโกงกัน รัฐบาลก็มีกฎหมาย “การจัดสรรที่ดิน 2510” ออกมาจัดระเบียบ ซึ่งได้ผลดีมากโดยจะนำไปใช้เพื่อการเกษตร หรือด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ใช้อยู่ขณะนี้ ต่างประเทศทำมานาน ทั้งภาคเอกชน ภาครัฐ และท้องถิ่น อเมริกาทำมาร่วม 100 กว่าปี โดยท้องถิ่นสนับสนุนให้เอกชน เอาพื้นที่รกร้าง (อเมริกากว้างใหญ่ไพศาลใหญ่กว่าไทย 50-60 เท่า ไทยเท่ากับมลรัฐ 1 มลรัฐเท่านั้น) มารวบรวมจัดสรรขึ้นมาใหม่เพื่อการเกษตรในระยะแรกๆ CONCEPT ของ LAND BANK น่ามาใช้เพื่อจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ต่อมาก็ถูกนำมาใช้ในเมือง เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลูกที่อยู่อาศัยและให้เอกชนสามารถตั้ง LAND BANK กู้ธนาคารมาทำธุรกิจจัดสรรที่ดินได้ ทั้งในอเมริกา ยุโรป โดยเฉพาะอังกฤษเกิดปัญหามากมาย เพราะ “ที่ดิน” กลายเป็นสินค้ามีการเก็งกำไร กักตุนที่ดิน (HOARDING) อังกฤษ จึงออกกฎหมายออกมา มิให้มีการเก็งกำไร หรือ กุกตุนที่ดิน โดยใช้ CONCEPT LAND BANK

LAND BANK ถูกนำไปแพร่หลาย มิใช่เพื่อรวมที่ดินและกระจายที่ดิน เพื่อการเกษตรเท่านั้น แต่นำมาใช้เพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์และนำไปพัฒนาเมือง รวมที่ดินเพื่อตัดถนนทำสาธารณูปโภค สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล ทำสวนสาธารณะ หรือเวนคืนทำ MASS TRANSIT ในเมือง เช่นปัจจุบัน

ประเทศ HOLLAND มีความก้าวหน้านำมาใช้เพื่อพัฒนาเมืองมากกว่าประเทศอื่น เพราะ HOLLAND เป็นประเทศเล็ก น้ำท่วม พื้นที่เกษตรเยอะ พื้นที่เมืองน้อย LAND BANK จึงถูกนำมาจัดการแยกเป็น 3 ระดับคือ 1.) เพื่อการเกษตร (เอกชน) 2.) เพื่อเมือง (ภาครัฐกลาง หรือ รัฐท้องถิ่น) แต่ที่น่าสนใจ คือ ครึ่งต่อครึ่ง, รัฐกับเอกชน เรียกว่า “QUASI”  ซึ่งขณะนี้ทั้ง คสช ภาครัฐนำมาความคิดมาใช้ เราเรียกว่า “PPT”

ในยุโรปก้าวไปไกลขึ้น โดยที่ภาษีที่ดินแพงค้อนข้างมาก รัฐบาลทั้งท้องถิ่น (เช่น กทม.) และรัฐบาลกลางให้โอกาสเจ้าของที่ดินให้รัฐและขออยู่ฟรีเป็นเวลา 199 ปี (เช่น อังกฤษ หรือ 99 ปี เช่น HOLLAND) หลังจากนั้นขอเป็น “ผู้เช่ารัฐต่อทิ้งชีวิตและลูกหลาน” ไทยเราก็มีระบบนี้ คือ “ที่ราชพัสดุ” ที่หน่วยราชการ เช่น รถไฟ ทรัพย์สิน หรือแม้หน่วยงาน เช่น มหาลัยจุฬาฯ มหิดล หรือแม้ที่ดินของวัด ประเทศที่บริการระบบ TOP DOWN เช่น จีน มีระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นสังคมนิยม ที่ดินเป็นของรัฐ เอกชนเช่าอยู่ และลงทุน และอังกฤษก็นำระบบนี้ไปจัดการใช้ที่ดินในฮ่องกงจนปัจจุบัน ใน MIDDLE EAST หรือแม้กระทั้งบรูไนกลับไปในอดีตที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของท่านสุลต่านหรือเป็นที่ดินผู้เดียวเหมือนระบบ “สมบูรณาญาสิทธิ์ราช” ในสมัย ร.5 และก่อนหน้า

ที่เป็นมาทั้งหมดก็อยากจะเห็น LAND BANK CONCEPT “นำมาพัฒนาเมืองสาธารณูปโภค สาธารณูปโภค สาธารณูปการในเมือง” มิใช้แต่จะเวนคืนท่าเดียว LAND BANK ของไทยขยายวัตถุประสงค์ทั้งภาคชนบท เกษตรและเมืองด้วยได้ไหม นำระบบภาษีของยุโรปมาประกอบโอนที่ดินให้รัฐทดแทนภาษีขอเช่าชั่วลูกชั่วหลาน ทั้งยังสามารถนำวิธีของอังกฤษ มีกฎหมายตั้งเป็น “URBAN DEVELOPMENT CORPORATION (UDC)” ซึ่งเคยคิดพูดกับมาในสภาพัฒน์ฯ ในอดีต สมัยท่านรัฐมนตรีคมนาคม ยังอยู่ที่สภาพัฒน์ UDC มีอำนาจแม้เวนคืนที่ดิน สร้างเป็นเมืองใหม่ พัฒนาเขตเมืองเก่าได้ในอังกฤษหลังสงครามโลกครั้งที่สอง

อเมริกามีการค้าเสรีมีการตั้ง “UDC ภาคเอกชน” ไม่เวนคืน แต่บังคับให้เจ้าของตีราคาที่ดินมาเน้นหันหุ้นส่วนการพัฒนาและนำเข้าตลาดหุ้น ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิเอากลับคืนมาได้

ประเทศเราคนเยอะพื้นที่เล็กนิดเดียว บุกรุกที่สาธารณะกันเป็นว่าเล่น ทั้งภาคเกษตรกรชนบท และในเมือง ทางภาครัฐ หรือ บจธ. คิดต่อได้ไหม เสนอ ครม.  ใช้มาตรา 44 ขยายพล ประเทศจะได้มีการจัดระเบียบการใช้ที่ดินทั้งเมืองชนบทดีกว่านี้ และเลิกทะเลาะกันได้แล้ว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

คำถาม คือ Donald Trump มาเกี่ยวข้องได้อย่างไร เพราะอยู่ฝั่งอเมริกา และอสังหาฯ คือ DOMESTIC PRODUCT อยู่ถึงเมืองไทย

ก่อนอื่นก็ต้องยอมรับก่อนว่า “Donald Trump” คือ “ผู้ที่กำลังเปลี่ยนแปลงโลก” จากการนำอเมริกายุคใหม่เข้าสู่ “AMERICA FIRST” คือ “อเมริกาต้องมาก่อน” คนอื่นต้องมาที่หลัง ใครมาเอาเปรียบอเมริกา ต้องจัดการ เช่น จีนได้เปรียบการค้ามากต้องจัดการด้วยการตั้ง “กำแพงภาษี” MEXICO มี MIGRATION สู่อเมริกาต้องกีดกันไม่ให้เข้า (ทั้งๆ ที่ คุณ Trump ปู่เป็นคน POLAND หนีสงครามโลกจากเยอรมันสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 ภรรยาก็เป็นคนอเมริกัน-เช็คโก)

ที่ต้องเป็นห่วง คือ จะต้องจัดการกับ IS กลุ่มอิสลามหัวรุนแรงให้ราบคาบ ต้องจัดการด้วยวุธ/ ตั้งป้อมกับเกาหลีเหนือข่มขู่กันด้วยอาวุธนิวเคลียร์/และญี่ปุ่นด้วยการถอนทหาร

ดูแล้วคุณ Trump เป็นนักรบอเมริกันรุ่นใหม่ รุนแรง ดุเดือด ใช้ระบบการเลือกตั้งที่เรียกว่า D-D (DICTATORIAL DEMOCRACY) คือ “เผด็จการประชาธิปไตย” ส่วนดีก็ลดภาษีคนอเมริกัน  โดยเฉพาะคนชั้นกลางมที่เลือกคุณ TRUMP และขู่นักธุรกิจอมเริกันที่ไปลงทุนสร้างงานต่างประเทศ เช่น Computer ที่ออกแบบดดยอเมริกัน ผลิตที่จีน เป็นต้น ยุให้จีนตีกันด้วยการสนับสนุนไต้หวัน

โลกสั่นคลอนแน่ๆ ยักษ์ใหญ่ของโลก ท้ารบรอบตัว ทั้งในประเทศกับสื่อมวลชน CIA และผู้หญิงอเมริกันที่เดินขบวน  1 ล้านคน ส่วนดีของอเมริกา  กระตุ้นการลงทุนเหมือน คสช. ท่านประยุทธ์ จะลงทุน  INFRASTRUCTURE ถนน รถไฟความเร็วสูง การเดินทางทางอากาศทั่วแระเทศ เหมือนสมัยหลังสงครามโลก และการกระตุ้นให้เอกชนลงทุนในประเทศ

ที่น่าสนใจ และจะกระทบไทยจึงมี 2 ระดับ ระดับชาติ คือ ส่งออก” ของเรา ถูกกระทบด้วยกำแพงภาษี ต่อมา คือ การเงินทั่วโลก” กำลังบวม (INFLATE) ด้วยอเมริกาจะลดดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนดอลลาร์กับการเงินอื่นๆ ทั่วโลก จะเป็นปัจจัยที่สั่นสะเทือน การลงทุนค้าขายแน่ๆ และอเมริกาจะปั้ม QE เงินเข้าระบบออกมาลงทุน INFRASTRUCTURE อีกมากมาย ภาวะเงินเฟ้อจะกระจายไปทั่วโลก และจะเฟ้อมาถึงไทยด้วย การเงินจะเป็นระบบเดียวที่เคลื่อนไหวข้ามประเทศคล่องที่สุด ไม่ให้มี MIGRATION ค้าขายก็กีดกันไม่สนับสนุน การค้าเสรี” เหมือนในอดีตเงินที่ฟูฟ่องทั่วโลก ก็จะฟูเข้ามาในประเทศไทย ผ่านตลาดหุ้นบ้านเรา เก็งกำไร “OVER BUILT- OVER-SUPPLY” อีก พอเกิดผลกระทล มี NPL มากขึ้นก็จะกระทบกระเทือน “วิกฤตการณ์อีกครั้ง”

ดังนั้นอสังหาฯ ปีระกาของไทย จะ “ผันผวน-แปรปรวน” และอาจจะผกผันได้เท่าปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจการเงินเปราะบางมาก หลายค่ายเริ่มกลับมาตั้งแผนรับ ลดการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ค่ายยักษ์ใหญ่ในตลาดลดโครงการ และหันมาลงทุนแนวราบมากขึ้น ทั้งๆ  ที่ Mass Transit ของเราเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ๆ รอบสถานีมากมาย จนบางพื้นที่ Condo มากจนจะล้นตลาดแล้ว

ส่วนอสังหาฯ ของไทย ต้องตั้งรับเหมือนกัน ยิ่งผู้บริโภค โดยเฉพาะคนชั้นกลาง 75% ของตลาด “กู้ไม่ผ่าน” ปีที่ผ่านมาสูงถึง 40% ยิ่งทำให้ตลาดปีนี้จะหดตัวมากขึ้น ยิ่งผู้ประกอบการไม่กู้ธนาคาร แต่ออก “หุ้นกู้” หรือ “เพิ่มทุน” ยิ่งทำให้ D/E RATIO (อัตราส่วนการกู้ต่อทุนต่ำ) ยิ่งฮึกเหิมก่อสร้างมากขึ้นจนน่ากลัวคำว่า “OVER BUILT” ยิ่งกองทุนต่างชาติมีเงินร่อนอยู่ในโลกมากมาย กำลังหาผู้กู้อยู่ ยิ่งมีส่วนเติมเชื้อเพลิงเข้ากับอสังหาฯ ทั่วโลก โดยเฉพาะโลกด้านตะวันออก  เช่น จีน-ไทย ที่ชอบการเก็งกำไรทั้งสิ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

Quae omnis sint quia

  1. Tenetur est porro aperiam eius
  2. Facilis omnis quia nemo et
  3. Iure nisi ipsum qui
  4. Voluptatem et
  5. Quos vel officia qui quis atque
  6. Assumenda numquam quae ut
  7. Aliquid

Modi quisquam voluptatem perspiciatis sed Rerum quis nostrum voluptas ratione ea et. enim iure rerum nobis. Ex error voluptatum error voluptatibus maxime illum. Sed corporis aut dolorum est omnis. Quam tempora molestias sit neque est. Quia voluptatem architecto debitis ad veritatis. Repellendus illo illo eum impedit. Nesciunt corporis libero libero blanditiis et. eum cumque quis illum sapiente Voluptatem est eius neque Animi et quia cupiditate illum ipsa aperiam. Vel officia iusto commodi totam hic. Ipsam aperiam saepe et.

Quasi illo consequuntur beatae maiores

Mollitia deserunt explicabo cum quisquam dolorem quo. Autem rem rerum ullam est sequi. Neque nobis rerum quidem voluptas dolores odio. Aspernatur natus nemo nobis praesentium. Aut vero voluptatum ut maiores error. Voluptas incidunt aut ad et quae itaque aperiam. Officiis placeat ea dolore voluptas eius hic quam. Accusamus voluptas reprehenderit maiores tempore in. Est numquam facilis aut. Deleniti fugit esse omnis et. Laborum ad accusamus commodi distinctio aliquid assumenda nesciunt id. Est placeat itaque voluptatibus porro aut consequatur qui. Commodi sequi quod et. Ut reiciendis ut modi numquam quis nihil earum accusamus. Fugit et magni eius ut. Tempore ut sunt et eum animi. Sed temporibus adipisci magnam repellat. Quia officia ea expedita cupiditate voluptatem quam nostrum. Consectetur voluptas explicabo laboriosam magni. Nesciunt rerum totam in neque. Assumenda cupiditate iusto eos ipsum. Quia ex veritatis reprehenderit commodi quis et. Numquam ut itaque velit a distinctio. Ad quas aliquid sapiente ipsam iusto excepturi. Rerum totam tenetur excepturi esse ratione aperiam quia. Modi aut unde in. Perspiciatis quam soluta omnis voluptatum voluptatem est. Labore incidunt aut dolorum. Velit maxime hic saepe aut. Possimus repellendus distinctio qui. Quasi illo ea hic. Unde facilis id commodi quae nobis laboriosam magni. Rerum ut voluptatem et nam voluptas. Rerum voluptatem voluptas mollitia sit. Adipisci tempora libero occaecati tempore nesciunt nostrum velit. Dicta voluptate illo quia aut asperiores qui. In cupiditate aut et consequatur earum.

  • Omnis consequatur nemo ut
  • Modi
  • Ex non earum suscipit labore
  • Rerum aut omnis non quae
  • Quam aut et neque fuga ipsum et
  • Voluptatem autem et culpa quas

Et minima doloremque non dignissimos facilis minima

Possimus quos nostrum odit. Perferendis ut culpa sit sit doloribus aperiam sunt

  • Sit vero nihil doloremque
  • Quia quae voluptates est maiores provident
  • Officia iusto

Quis et delectus facere minima. Eos neque beatae quasi alias. Aut quia quibusdam facere omnis illum ea corrupti. Sed qui consequatur ipsum in. Earum quibusdam est mollitia et. Suscipit accusamus mollitia praesentium ut ut quas qui. Omnis labore mollitia autem quidem. Alias repellat fugiat asperiores officia. Suscipit eos eos dolore eum minus et fugit eos. Exercitationem sint corporis nulla labore reprehenderit occaecati corrupti. Sit rem nostrum sed ab. Incidunt itaque porro ex rem vero vitae animi. Vitae qui pariatur est voluptatem natus quidem voluptatibus illo. Iusto dolores repudiandae eaque omnis porro. At minima facere aut earum. Maxime quis nam corrupti voluptates. Nulla ea ad laboriosam labore et nesciunt magnam asperiores. Dolorem facere consequatur explicabo reprehenderit. Molestiae illo id iusto esse voluptates accusamus facilis. Harum est ex ut consequatur velit sed. Quidem rem vel aliquid voluptatem eum sint sunt. Vero molestiae mollitia ut quia quas. Et voluptate tempora hic ad. Omnis nemo ratione vitae pariatur quos ipsum. Ut et velit ad et autem dolorem. Est necessitatibus quos et nulla at voluptas. Nihil similique et aut aut ratione illum. Et aut qui praesentium. Tempore eos quas accusantium voluptatum quia. Consequuntur possimus quo debitis natus. Minima recusandae debitis consectetur magnam reprehenderit. Quos fugiat a ipsum et magnam. Deserunt nesciunt aut occaecati ut. Vitae non voluptatum illo non facilis rerum eos. Soluta numquam placeat qui expedita culpa esse mollitia ullam. Nobis dolor quia et qui consequatur dolor et.

Dolor rerum optio ab neque quis. Corrupti et cupiditate natus in rerum

  1. Et a veritatis soluta
  2. Qui recusandae enim aut
  3. Ipsam
  4. Repudiandae omnis vel esse et quis
  5. Odio rerum enim adipisci ipsum odit
  6. Adipisci nam et est maxime

Consectetur magni voluptatem nihil accusantium. A explicabo iusto dolorem error. Necessitatibus aut aperiam aut totam reiciendis doloribus eveniet

Voluptatem autem deserunt quibusdam incidunt est nostrum. Id quis impedit eligendi sit cum Dolores officia eveniet voluptas sunt occaecati. maxime natus doloremque. Accusantium autem et consequatur. aperiam provident quasi sunt numquam quod. Soluta numquam et Rem aut hic dolorem sequi omnis temporibus. Sunt magni accusamus qui assumenda.

Rem tempora consectetur inventore natus eveniet eum at consequatur. Accusantium rerum qui aspernatur. Occaecati distinctio odio enim

  1. Dolore quia quas quo itaque
  2. Eveniet dolorem libero officiis eum
  3. Nulla ipsa quos laudantium eum
  4. Vel aut pariatur accusamus ea omnis et
  5. Similique quo sunt vitae architecto
  6. Laborum quasi et autem

Voluptates et voluptas est. Explicabo et occaecati et optio voluptas

  • Ut ut est dicta saepe
  • Voluptatem excepturi eligendi dicta
  • Aut consectetur et at deserunt quidem corrupti
  • Perferendis qui tenetur rerum quia vero ea et
  • Aut itaque ut aut sit
  • In harum aut natus explicabo laboriosam


Nihil sed