รัฐบาลสู้กับ CRISIS : COVID-19

 

10 เมษายน 2563

 

จาก “ต้มยำกุ้ง” มาสู่ COVID-19 ระยะเวลาห่างกัน 23 ปี (จากปี 2540 มาถึงปี 2563) นานพอดู แต่หลายคนก็ยังจำได้ว่า “พิษต้มยำกุ้ง” ทำประเทศเสียหายเท่าไหร่ GPD ติดลบ (-11%) เป็นประวัติศาสตร์ ระบบการเงิน-การคลังของประเทศเกือบล้มละลาย ต้องกู้เงิน IMF มาพยุง และหนึ่งในคนหนุ่มของ IMF ในขณะนี้ท่านมาเป็นผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ดร.วิรไท สันติประภพ) และท่านรองสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ ก็เป็นมือขวาด้านเศรษฐกิจสมัยนายกทักษิณ ซึ่งทั้ง 2 ท่านนี้มาเป็นแม่ทัพนักรบในวิกฤติ COVID-19 แห่งปี 2563

 

รัฐบาลชุดนี้ได้แม่ทัพดี เป็นทหารมีวิธีคิดที่ดีและกล้าตัดสินใจ เอาชีวิตเป็นเดิมพัน สมมุติว่าถ้าขณะนี้มีรัฐบาลชุดประชาธิปไตยจ๋า คงทำอะไรไม่ได้ เพราะต้องประสานเสียงค้านกันไปมา ผู้คนคงจะตายเพราะสงคราม (โรค) มิใช่สงครามโลกครั้งนี้

ขณะนี้รัฐบาลกำลังทำงาน 2 อย่าง คือ

  1. เรื่องสุขภาพอนามัยชีวิตของคนไทย ว่าจะต้องเจ็บ-ปวด-ตาย เท่าไหร่ (อเมริกา อิตาลี สเปน จีน เยอรมัน อังกฤษ ฝรั่งเศส) คนป่วยเป็นระดับแสนคน คนตายประมาณ 7% อีกไม่นานต้นปี 2564 หรือปลายปี 2563 ตัวเลขผู้ป่วยจะทะลุหลัก 1 ล้านคนทั่วโลก (180 จาก 200 ประเทศของโลก)
  2. รัฐบาลกำลังพยุงเศรษฐกิจไม่ให้เกิดเศรษฐกิจตกต่ำวิกฤติ RECESSION ซึ่งอาจเป็นไปได้ถ้า GDP ติดลบ หัวใจของการสร้างผลิตภัณฑ์มวลรวม หรือรายได้ของประเทศ 70% อยู่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นต้นเหตุของ COVID มีคนป่วยมากที่สุด และกำลังแพร่กระจายออกไปต่างจังหวัด เพราะผู้คนกำลังหนี COVID กลับบ้าน (ซึ่งสงกรานต์กำลังจะมาถึงอีก 1 อาทิตย์นี้)

รัฐบาลผู้นำทัพหน้า คือ กระทรวงสาธารณสุข หมอ พยาบาล และบุคลากรทางการแพทย์ทำงานกันอย่างหนักมาก และเสี่ยงภัยเป็นอย่างมาก แต่ประชาชนคนไทยยังไม่มีความรับผิดชอบต่อส่วนรวมมากพอ ยังเที่ยว ดื่ม จับกลุ่ม ทำให้คำว่า “ระบาด” แพร่กระจายยังไม่หยุด

 

วิธีที่ได้ผลมากที่สุด ที่จีนทำมาแล้วคือ “จำกัดพื้นที่” ให้ป่วยในพื้นที่รักษาในพื้นที่ ป้องกันการเดินทางออกไปสู่ผู้คน สังคมส่วนรวมและสังคมอื่น ๆ รัฐบาลขอความร่วมมือจากประชาชนโดยใช้คำว่า “อยู่บ้าน-หยุดเชื้อ-เพื่อชาติ” ชัดเจน จำกัดคนเดินทางเข้าและออกนอกประเทศและต่างจังหวัด แต่ก็ยังทำไม่ค่อยจะสำเร็จ (ดูจากกลุ่มคนที่เพิ่งเดินทางกลับมาจากอเมริกา 150 ชีวิต ไม่ยอมถูกกักตัวกักพื้นที่) ซึ่งมีผู้มีอำนาจสั่งให้ปล่อยคนกลุ่มนั้นออกไป ทำให้ คำว่า “SOCIAL DISTANCING” และ “SOCIAL DISCRIMINATION” ไม่ได้ผล ก็จะแพร่หรือติดเชื้อออกไป เรียกว่าเป็นกลุ่มเสี่ยง สร้างปัญหาให้ต้องแก้ไขกันไปอีก

 

จากกรุงเทพแหล่งเพาะเชื้อโรคระบาดมี 2 ต้นเหตุใหญ่ คือสนามมวยลุมพินี กับสถานท่องเที่ยวกลางคืนที่ผับในซอยทองหล่อ เชื้อโรค COVID แพร่กระจายไปทั่ว และไปสู่ต่างจังหวัดแล้ว จะมีบ้างบางจังหวัดที่ไม่ติดเชื้อ ประมาณ 10 จังหวัด ก็ขอชมเชยและสนับสนุนให้ทำดีกันต่อไป

 

เขียนมายาวก็เพื่อจะบันทึกเหตุการณ์ไว้ ประเด็นสำคัญคือรัฐบาลจะสู้และสู้กับโรคระบาดและพิษเศรษฐกิจอย่างไร?

 

การสู้กับโรคระบาด รัฐบาลทำได้ดีมาก มีต้นแบบการจำกัดพื้นที่ เวชภัณฑ์ หน่วยสนับสนุน (เช่น ทหารออกมาช่วยประชาชน)

 

ที่ยังกำลังปวดหัวกันอยู่คือ “ระบบเศรษฐกิจและการเงิน” กำลังจะแย่และจะนำไปสู่เหตุการณ์ต้มยำกุ้งไทย บริษัทฯ ห้างร้านถูกปิดลง หลายคนว่างงานและหนีกลับภูมิลำเนาเดิมในต่างจังหวัด และกำลังจะเป็นกลุ่มแพร่โรคระบาดนี้ออกไปอีกด้วย

 

สิ่งแรกที่รัฐบาลควรทำคือ ให้ระบบการหมุนเวียนของเศรษฐกิจ คือ “กระแสเลือด” หยุดไม่ได้ ต้องเติมเงินลงไปในระบบอย่างรวดเร็ว นั่นคือ ให้ผู้มีรายได้น้อย มีเงินสดแจกลงไปที่รากหญ้า เพื่อให้เกิดการบริโภคจับจ่ายใช้สอยจากรากฐาน กระจายขึ้นมาข้างบน ทฤษฎีนี้ทำกันทั่วโลก อเมริกาใช้วิธี “จ้าง” คนชั้นล่าง “ขุดดิน” อีกกลุ่ม “กลบดิน” (ทฤษฎีของ KEYNESIAN) ซึ่งสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 คนชั้นล่าง 2 กลุ่ม มีคนได้ว่าจ้างจากรัฐบาล การจับจ่ายใช้สอยก็เกิดขึ้น ทำให้เงินสะพัด

 

สมัยนายกรัฐมนตรี ม.ร.ว.คึกฤทธิ์ ปราโมช ก็ได้ทำมาแล้วโดยการแจกเงินให้กับท้องถิ่น ระดับตำบล ก็ให้ไปทำการพัฒนาสร้างพื้นฐานของชุมชน ให้คนในชุมชนและชาวบ้านมีรายได้เพิ่มขึ้น

 

การเติมเงินแบบนี้ ขณะนี้เค้าก็ใช้กันทั่วโลก เป็นวิธีการทางด้านมหภาค ด้านการเงินนำมากระตุ้นการบริโภคกันเป็นส่วนใหญ่

 

ผู้เขียน : รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต (RE-CU)

 

มาตรการกู้ “เศรษฐกิจ” กับ “CRISIS” COVID-19

 

10 เมษายน 2563

 

ขณะนี้วิกฤติโรคระบาดกำลังพุ่งขึ้นสูงมาก ศูนย์กลาง COVID-19 ระบาดอยู่ที่กรุงเทพมหานคร และกำลังกระจายออกสู่ต่างจังหวัด พร้อมทั้งยังมีคนไทย และคนต่างชาติเดินทางกลับเข้ามาในประเทศ ตัวเลขผู้ติดเชื้ออยู่ในระดับ 2,500 คน และยังมีผู้ป่วยเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1% ทุกอาทิตย์ มีผู้เสียชีวิตจำนวน 32 คน (ข้อมูล ณ วันที่ 10-04-63) ส่วนใหญ่เป็นผู้สูงอายุ และผู้ป่วยที่มีโรคแทรกซ้อน มากกว่าคนหนุ่มสาว

 

แม้ปัญหาสาธารณสุขจะเริ่มควบคุมได้ แต่ปัญหาธุรกิจและเศรษฐกิจเลวร้ายลง บริษัทต่างปิดตัวกันเพิ่มขึ้นทุกขณะ ทั้งธุรกิจขนาดเล็ก ขนาดกลาง และขนาดใหญ่ในตลาดหุ้น เช่น บริษัท การบินไทย จำกัด (มหาชน) เนื่องจากการขาดสภาพคล่อง รายได้ไม่มี มีแต่รายจ่าย รวมทั้งหนี้สินที่มีอยู่มากล้นพ้นตัว พนักงานถูกเลิกจ้าง ต้องออกจากงาน และภาวะคนว่างงานเพิ่มทุกขณะ กำลังจะกลายเป็นปัญหาสังคม และนำไปสู่ปัญหาการเมืองในอนาคตต่อไป

 

รัฐบาลทำงานอย่างหนัก เพื่อพยายามแก้ปัญหาเฉพาะหน้า คือเรื่องอาหารที่กำลังจะไม่พอ แย่งกันซื้อ และมีการกักตุนสินค้า อาหารแห้งจาก OUT-LET แทบทุกแห่ง

 

มาตรการที่ 1 : รัฐบาลจะเพิ่มกระแสเลือดทางเศรษฐกิจ คือทำให้มีเงินหมุนเวียนในระบบ แทนที่จะปล่อยให้เป็นปัญหากระแสเงินหมุนเวียน แบบในปีต้มยำกุ้ง ด้วยการปิดสถาบันการเงินทำให้เศรษฐกิจขาดเลือดหมุนเวียนการเติมเงินให้ผู้มีรายได้น้อย และผู้ตกงานก็คือ การเพิ่มกำลังซื้อ และบริโภคจากเบื้องล่างให้กระจายสู่บนได้ผลพอควร เพื่อประชาชนที่มีรายได้น้อย ผู้ตกงานจะได้ลดแรงกดดันและการหวาดผวากลัวไม่มีเงินจะซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค ถึงแม้ว่ามาตรการนี้จะได้ผลระยะสั้น แต่ก็เกิดปัญหาตามมาคือการกักตุน และการเก็งกำไร

 

มาตรการที่ 2 : การยืดหนี้ ให้กับกลุ่มคนรายได้น้อย คนชั้นกลาง ให้มีโอกาสหายใจและกำลังใจที่จะยืดชีวิตต่อไปได้

 

มาตรการที่ 3 : กำลังกู้เงินจากสถาบันการเงินต่างประเทศ เช่น IMF แบบในอดีต เพื่อนำเงินกู้มาใช้หมุนเวียนเศรษฐกิจ

 

ถ้าจะลองดูว่ามีทางไหนอีกบ้าง ที่จะช่วยแก้วิกฤติด้านการเงินที่กำลังลุกลามเหมือนปี 2540 ก็อาจจะลองมองดูในมหภาคสัก 3 ด้าน

  1. โครงการถุงยังชีพธงฟ้า ให้กับผู้มีรายได้น้อยและครอบครัวผู้ตกงาน แก้ปัญหาสินค้า ปัจจัยและอาหารที่จำเป็นเหมือนสมัยน้ำท่วมใหญ่ การได้มาด้วยถุงยังชีพ ควรจะเพิ่มจากการว่าจ้าง SME ด้านอาหาร ในแต่ละเขตจัดทำขายให้กับรัฐ เพื่อรัฐจะได้นำไปแจกจ่ายแก่ผู้ด้อยโอกาส 2 กลุ่ม เป็นการหมุนเวียนรายได้ และสินค้า เกิดจากการจ้างแรงงาน และเป็นผลผลิตสวัสดิการอาหารของรัฐไปพร้อมกัน
  2. ยืดหนี้ส่วนบุคคล และธุรกิจ SME ด้วยการให้ TAX CREDIT หรือ TAX COUPON แก่ผู้ค้าให้ผ่อนระยะยาวได้ 2-3 ปี โดยไม่ต้องกู้ IMF มาเพิ่มสภาพคล่องให้เกิดการพัฒนาของรัฐ
  3. ระยะยาวคือสร้างวิกฤตให้มีโอกาส ก็คือโอกาสเปลี่ยนโครงสร้างการผลิตยานยนต์จากน้ำมันมาเป็น EV (ELECTRIC VEHICLE) ซึ่งผลิตจักรยานยนต์ TAXI VAN เล็ก และรถเล็กปีละ 500,000 คัน จากนิคมอุตสาหกรรม EEC โดยรัฐบาลว่าจ้างให้ผลิตเป็น OEM พร้อมทั้งจัดกองทุนกู้ เพื่อ EV ให้ TAXI จักรยานยนต์สามารถ TRADE รถเก่ามาเป็นรถปลอดมลพิษพร้อมทั้งเสริมด้วยมาตรการปิดล้อมไม่ให้รถน้ำมันเข้ามาภายในกรุงเทพฯ แก้ปัญหาฝุ่นจิ๋วอากาศเป็นพิษไปพร้อม ๆ กัน ได้ทั้งการกระตุ้นเศรษฐกิจและควบคุมคุณภาพสิ่งแวดล้อม ลดการนำเข้าน้ำมันไปในตัว 3 มาตรการสั้นๆ และยาวนี้ อาจเป็นข้อเสนอที่จะช่วยเสริมการแก้ปัญหาได้บ้างไม่มากก็น้อย

 

 

เขียนโดย : รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต (RE-CU)

 

 

ไปยุโรปตะวันออก กับ RE-CU CEO # 5

 

เรื่องเล่า FIELD TRIP RE-CU CEO # 5 เราจัดให้ผู้บริหารระดับ CEO ได้เดินทางเยี่ยมชมโครงการต่าง ๆ ที่น่าสนใจที่เมืองมิวนิค ประเทศเยอรมัน สู่ประเทศออสเตรีย และกรุงปราก ประเทศสาธารณรัฐเช็ก ทำไม 3 ประเทศนี้ จึงเป็นตัวอย่างในการเดินทางในครั้งนี้

 

ทริปนี้เราเดินทางตรงไปที่เมืองมิวนิค เมืองแห่งเทคโนโลยีและอุตสาหกรรมที่ใหญ่เป็นอันดับสาม รองจากเบอร์ลินและฮัมบูร์ก และเป็นหนึ่งในเมืองที่มั่งคั่งที่สุดของยุโรป เราเดินทางเข้าเยี่ยมชมพิพิธภัณฑ์ BMW (BMW MUSEUM) ซึ่งพิพิธภัณฑ์นี้จัดแสดงวิวัฒนาการของรถยนต์ BMW มีต้นกำเนิดที่เมืองมิวนิค ประเทศเยอรมัน ตึกที่เห็นจะเป็นอาคารรูปทรงกระบอกสูบรถยนต์นั่นคือสำนักงานใหญ่ ส่วนตัวตึกที่มีลักษณะเป็นชามคือพิพิธภัณฑ์ BMW ซึ่งมีค่าก่อสร้างประมาณ 9,500 ล้านบาท คำว่า BMW ย่อมาจาก BAVARIAN MOTOR WORK โดยผู้ผลิตรถยนต์ 3 บริษัทใหญ่ ได้รวมตัวก่อตั้งบริษัทสร้างเครื่องยนต์สำหรับเครื่องบิน หลังสงครามโลกครั้งที่ 1 โดยมีโลโก้รูปวงกลมใบพัดสีฟ้าขาว ซึ่งหมายถึงลักษณะการหมุนของใบพัดเครื่องบิน ส่วนสีฟ้าและสีขาวเป็นสีประจำแคว้นบาวาเรียนั่นเอง หลังจากนั้นเราแนะนำให้เข้าชมงาน OKTOBERFEST ซึ่งเราตั้งใจจัดให้พักในโรงแรมหรูที่อยู่ใกล้กับงาน OKTOBERFEST ที่ถูกยกย่องว่าเป็นงานเฉลิมฉลองที่ใหญ่สุดในโลก โดยจะมีขบวนพาเหรดรถม้าบรรทุกถังเบียร์ที่มีผู้เข้าร่วมขบวนกว่า 1,000 คน ซึ่งประกอบไปด้วยเจ้าของและผู้ผลิตเบียร์ยี่ห้อต่าง ๆ จะมารวมตัวกันเพื่อแสดงให้เห็นถึงเอกลักษณ์ของงาน และความพิเศษของเต็นท์เบียร์ของแต่ละเจ้าของที่จะนำมาเข้าร่วมงานเทศกาลนี้ อีกสิ่งที่สำคัญของงานก็คือพาเหรดที่พลาดไม่ได้ก็คือ ขบวนพาเหรดการแต่งกายแบบดั้งเดิม ขบวนพาเหรดที่มีชื่อเสียงระดับโลก โดยในขบวนพาเหรดจะใช้นักแสดงทั้งหมดกว่า 9,000 คน เดินไปตามเส้นทางต่าง ๆ โดยผู้เข้าชมงานจะได้เห็นความสวยงามของขบวนพาเหรดที่มาพร้อมเครื่องแต่งกายแบบต่าง ๆ ซึ่งแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค นอกจากนั้นภายในขบวนยังมีทหารในเครื่องแบบโบราณ การเต้นรำ ขบวนรถม้าที่สวยงาม และอื่น ๆ อีกมากมาย สามารถเดินเข้าเยี่ยมชมงานได้หลายวัน เราไปถึงวันสุดท้ายของการจัดงาน ด้านหน้าโรงแรมจะคึกคักมีผู้คนท้องถิ่นของเยอรมัน และนักท่องเที่ยวแต่งตัวในสไตล์ชุดดั้งเดิมเดินบนถนนอย่างมีความสุขขณะเดินเข้าร่วมงานและเดินกลับออกจากงานเทศกาลในครั้งนี้ เป็นบรรยากาศที่ประทับใจตลอดระหว่างที่พักอยู่ที่นี่

 

เช้าวันใหม่เราพาเข้าสนามกีฬา “ALLIANZ ARENA” ซึ่งเป็นสนามฟุตบอลขนาดใหญ่ มีชื่อเล่นว่า “เรือยาง” (SCHLAUCHBOOT) โดยใช้ทุนสร้างถึง 340 ล้านยูโร สเตเดี้ยมแห่งนี้สร้างมาเพื่อซัพพอร์ตทีมเอฟซีบาร์เยิร์น มิวนิค ชาวมิวนิคต่างภาคภูมิใจกับสถาปัตยกรรมของสนามกีฬา ALLIANZ ARENA แห่งนี้เป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบ หรือพื้นที่ในการใช้งาน สำหรับความโดดเด่นของสนามฟุตบอลแห่งนี้อยู่ที่การเปลี่ยนสีได้นั่นเอง โดยจะมี 3 สีคือ สีแดง สีน้ำเงิน และสีขาว ในการเข้าชมครั้งนี้มีทีมบริหารพาเดินชมทุกห้องตั้งแต่ห้องแถลงข่าว ห้องอาบน้ำ ห้องแต่งตัวนักฟุตบอลของทีม ประตูทางออกสู่สนามของนักฟุตบอลก่อนลงแข่ง ห้องอาหาร และได้เดินชมรอบอัศจรรย์ที่จัดวางไว้อย่างเป็นระบบ สุดท้ายแวะซื้อของที่ระลึก ถูกใจบรรดาแฟนคลับทีมเอฟซีบาร์เยิร์น มิวนิค เป็นอย่างมาก

 

หลังจากนั้นเราไปเยี่ยมชม “ARCHITECH-TOUR” ซึ่งให้ความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้าง OLYMPIC PARK และ OLYPIC TOWER ซึ่งสร้างขึ้นสำหรับโอลิมปิกเกมส์ฤดูร้อนในปี ค.ศ. 1972 สวนนี้มีพื้นที่ 530 ไร่ ซึ่ง HILIGHT อยู่ที่หลังคากระโจมยืดหยุ่นขนาดใหญ่ที่เชื่อมโยงส่วนต่าง ๆ ของสวนเข้าด้วยกัน โดยการออกแบบจะเลียนแบบใยแมงมุม ไดอะตอม และฟองสบู่ ปัจจุบันสวนนี้ถูกใช้เป็นสวนสาธารณะ และสถานที่จัดกิจกรรมทางวัฒนธรรมและสังคมต่าง ๆ และกลายเป็นสวนสำคัญของเมืองมิวนิคแห่งนี้อีกด้วย

 

วันที่สามของการอยู่เมืองมิวนิค เราได้ฟังบรรยายที่ “SUSTAINABLE BUILDING” สำนักงานของ “SIEMENS HEADQUARTERS BUILDING” โดยตึกนี้ได้รับรางวัล “BEST INNOVATION GREEN BUILDING” จาก MIPIM “OSCAR OF THE REAL ESTATE BUSINESS” ได้รับการประกาศยกย่องให้เป็นที่ 1 ในโลก ระดับ PLATINUM ซึ่งเป็นตึกที่ออกแบบให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่ดีที่สุดอีกด้วย อาคารแห่งนี้ออกแบบโดยบริษัท สถาปนิกชาวเดนมาร์ก HENNIGN LARSEN ARCHITECTS และตึกนี้ยังอยู่ใจกลางเมืองมิวนิคอีกด้วย

 

เช้าวันใหม่เราออกเดินทางจากเมืองมิวนิคแต่เช้า เพื่อเดินทางสู่เมือง ST.WOLFGANG IM SALZKAMMERGUT ประเทศออสเตรีย ใช้เวลานั่งรถเพื่อชมบรรยากาศ 2 ข้างทาง ถึง 3 ชั่วโมงเลย ST.WOLFGANG เป็นเมืองเล็ก ๆ ที่ตั้งอยู่ตรงกลางแนวทะเลสาบ ตัวเมืองตั้งอยู่บริเวณชายเขาชาร์ฟแบร์ก (SCHAFBERG MOUNTAIN) ริมทะเลสาบโวล์ฟกัง หนึ่งในทะเลสาบที่มีชื่อเสียงของประเทศออสเตรียเป็นเมืองที่มีโรงแรม WELLNESS SPA โดยการใช้วารีบำบัด มีความโดดเด่นเรื่องความสะอาดของน้ำในทะเลสาบ ขึ้นชื่อว่าเป็นน้ำในทะเลสาบที่มีคุณภาพเดียวกันกับน้ำดื่มที่สามารถใช้ดื่มกินได้กันเลยทีเดียว เราพักกันที่โรงแรมริมทะเลสาบที่หรูที่สุดและออกแบบห้องได้เก๋ทุกห้อง โดยทุกห้องสามารถมองเห็นวิวโค้งน้ำสวยที่สุดประจำเมืองนี้เลย เป็นเมืองที่มีความเงียบสงบคนไม่พลุกพล่าน มีความสวยงามของธรรมชาติเกินคำบรรยายจริง ๆ เมืองนี้

 

ตื่นเช้ามาเราเดินทางต่อไปเมืองมรดกโลกที่แสนสวยอีกเมืองหนึ่ง ซึ่งอยู่ไม่ไกลกันมากนัก ประมาณ 50 นาที เรามุ่งสู่เมือง “HALLSTATT” หมู่บ้านมรดกโลกที่แสนสวย อายุกว่า 4,500 ปี ตั้งอยู่ในรัฐอัปเปอร์ออสเตรีย ประเทศออสเตรีย HALLSTATT ตั้งอยู่ริมทะเลสาบ โอบล้อมด้วยขุนเขาและป่าสีเขียวขจีสวยราวกับภาพวาด ดินแดนในฝันที่สวยงามราวกับเมืองเทพนิยาย กล่าวกันว่าเป็นเมืองที่โรแมนติกที่สุด และยังขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองริมทะเลสาบที่สวยที่สุดในโลกอีกด้วย มีทะเลสาบสวยถึง 76 แห่ง โดยได้รับฉายาว่า “ไข่มุกแห่งออสเตรีย”

 

เมื่อเข้าสู่เมือง HALLSTATT เราขึ้นกระเช้าไฟฟ้าสู่เหมืองเกลือโบราณที่เก่าแก่ที่สุดในโลก โดยจุดชมวิวบนภูเขาเกลือ (SALZBERG) ที่เราจะสามารถมองเห็นหมู่บ้าน HALLSTATTจากมุมสูงที่ 1,200 ฟุต จุดชมวิว SKY WALK เป็นอีกหนึ่งจุดชมวิวหนึ่งสำหรับคนที่ชอบความตื่นเต้นและชอบวิวพาโนรามาของเทือกเขาอัลไพน์ จุดชมวิวที่ยื่นจากหน้าผาสูงทำให้เหมือนกับว่าเราเดินบนอากาศเหนือหลังคา แถบนี้ยังเป็นแหล่งตั้งถิ่นฐานสำคัญของมนุษย์ยุคแรก ๆ อันเนื่องมาจากมีแหล่งเกลือใต้ดินมหาศาล เมือง HALLSTATT ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นเมืองมรดกโลกโดย UNESCO ประเภท “ WORLD HERITAGE SITE : HISTORICAL CULTURAL LANDSCAPE” ในปี ค.ศ. 1997 ซึ่งจัดเป็นประเภทของชุมชนที่มีการผสมผสานกันอย่างกลมกลืนของภูมิประเทศที่สวยงามกับวัฒนธรรมที่เก่าแก่ หลังจากนั้นช่วงบ่ายเรารีบเดินทางสู่ กรุงเวียนนา เมืองหลวงแสนสวยของประเทศออสเตรีย และยังเป็นเมืองที่ติดอันดับเมืองน่าอยู่ที่สุดในโลกอีกด้วย สิ่งที่ทำให้กรุงเวียนนาติดอันดับเมืองน่าอยู่ก็คือ SMART INFRASTRUCTURE/ MOBILITY/ TECHNOLOGY เป็นศูนย์กลางทั้งเศรษฐกิจและการปกครอง มีประชากรประมาณ 1.8 ล้านคน มีแม่น้ำดานูบไหลผ่าน และยังเป็นที่ตั้งของสหประชาชาติ เช่น UNITED NATIONS INDUSTRIAL DEVELOPMENT ORGANIZATION (UNIDO) และองค์กรระดับนานาชาติหลายแห่ง เช่น โอเปก (OPEC) อีกด้วย เราพักที่กรุงเวียนนาเพื่อชมเมืองรอบก่อนไปกรุงปราก

 

เราผ่านชมเมืองบนถนนสายวงแหวน “RING ROAD” เป็นถนนหลักที่สร้างขึ้นล้อมรอบเขตเมืองชั้นในของกรุงเวียนนา และได้รับการยกย่องจากองค์การยูเนสโก (UNESCO) ให้เป็นหนึ่งในมรดกโลก โดยตลอดความยาวกว่า 5.3 กิโลเมตรของถนนเส้นนี้เต็มไปด้วยสถาปัตยกรรมอันเก่าแก่และงดงาม เริ่มตั้งแต่พระราชวังฮอฟบูรก์ กลุ่มอาคารพระราชวังของจักรพรรดิ โรงละครโอเปร่า หอศิลป์แห่งชาติ และพิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์ เราเดินทางสู่กรุงปรากแวะช้อปปิ้งกันที่ “DESIGNER OUTLET PARNDORF” ก่อนเข้าสู่กรุงปราก นั่งรถใช้เวลาอีก 3 ชั่วโมง แต่ก็ไม่นานมาก ทุกคนได้พักผ่อนชมวิวรอบ ๆ ซึ่งเห็นความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างทางที่ออกจากกรุงเวียนนา สู่กรุงปราก

 

กรุงปราก (PRAGUE) เมืองหลวงและเมืองใหญ่ที่สุดในสาธารณรัฐเช็ก สร้างขึ้นในคริสต์ศตวรรษที่ 11 ด้วยศิลปะแบบโกธิค ดินแดนที่ได้ชื่อว่ามงกุฎแห่งยุโรป (CROWN OF BUROPE) มีความสวยงามและเงียบสงบอยู่ท่ามกลางขุนเขาและเป็นศูนย์กลางมาแต่โบราณ จึงเต็มไปด้วยสถาปัตยกรรมที่สวยงาม เช็กขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองสุดโรแมนติกอีกเมืองหนึ่งของโลก มีสถาปัตยกรรมอันหลายหลายที่เก่าแก่และงดงามไม่ว่าจะเป็นปราสาท ซึ่งกินเนสส์บุ๊คเคยรับรองว่าเป็นปราสาทโบราณที่ใหญ่ที่สุดในโลกอีกด้วย และยังมีอาคาร บ้านเรือน สะพาน หรือโบสถ์เก่าแก่ที่สวยงาม จนได้รับการประกาศให้เป็นเมืองมรดกโลกด้านวัฒนธรรม เมื่อ ค.ศ. 1992 นอกจากนั้นยังมีตึกที่ออกแบบได้แปลกตาสวยงามจนเป็นสัญลักษณ์ที่สำคัญของเมืองไปอีกแห่งคือ “THE DANCING HOUSE” อาคารสมัยใหม่รูปร่างน่าสนใจออกแบบโดยสถาปนิกชื่อดังของโลกอย่าง “FRANK GEHRY” และ “VLADO MILUNIĆ” สองสถาปนิกผู้ตั้งใจออกแบบให้ตึกนี้เป็นไปตามคอนเซปต์สอดประสานทั้งการหยุดนิ่งและการเคลื่อนไหว ซึ่งเป็นสัญลักษณ์สะท้อนการเปลี่ยนผ่านระบบคอมมิวนิสต์สู่ระบอบประชาธิปไตยของสาธารณรัฐเช็ก ไม่เพียงแค่นั้น ตึกนี้ยังแอบแย่งซีนความโดดเด่นจากย่านตึกเก่าหน้าตาธรรมดามาอีกด้วย ตึกนี้ทำให้เมืองนี้มีสีสันขึ้นอย่างมากเลยทีเดียว

 

 

“ในวิกฤติมีโอกาส”

 

จากเหตุการณ์ “มหันตภัยไวรัสโควิด-19” ที่เล่นงานประชากรโลกจนย่ำแย่กันไปตาม ๆ กัน ประเทศไทยก็คงหนีไม่พ้นเหตุการณ์นี้ แต่ก็นับว่าได้รับผลกระทบไม่มากในเรื่องการเจ็บป่วย ถ้าเปรียบเทียบกับหลาย ๆ ประเทศในโลกใบนี้…….ต้องขอชื่นชมการทำงานหนักของรัฐบาล และหน่วยงานการแพทย์ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ที่ช่วยกันเสียสละกำลังกาย กำลังใจ และกำลังสมองในการเข้าช่วยเหลือผู้คนในประเทศไทยในครั้งนี้

 

ในด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้อย่างแน่นอน แต่อย่างไรก็ตาม ในแต่ละองค์กรก็ได้สร้างภูมิป้องกันด้วยมาตรการต่าง ๆ ขึ้นมาดูแลและจัดการองค์กรของตน อาทิ

  • การรักษาเงินสด
  • การประหยัดต้นทุน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
  • การใช้จ่ายเงินอย่างรัดกุม

ประการสำคัญ คือ การสร้างยอดขายเพื่อเป็นรายรับสำหรับองค์กร ซึ่งก็ไม่ง่ายในสภาวะขณะนี้

 

ความเห็นส่วนตัวของผม : คนที่ผ่าน และเติบโตมากับวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 มาแล้ว ก็คงมีประสบการณ์และความหนักแน่นในการตั้งหลักรับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้และไม่ตื่นตระหนกจนเกินเหตุ ซึ่งในเรื่องนี้ อยากฝากคนหนุ่มรุ่นใหม่ ที่เพิ่งย่างก้าวเข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รวมถึงธุรกิจอื่น ๆ ต้องตั้งหลักและตั้งสติให้ดีครับ ประเทศไทยของเรายังปลอดภัยกว่าที่อื่นๆ เยอะครับ จะดูได้จากน้องๆ นักศึกษาที่ขอกลับประเทศ เพราะเมืองนอกอยู่ยากจริง ๆ ซึ่งผมเชื่อว่า เหตุการณ์ ไวรัสโควิด-19 นี้ น่าจะควบคุมได้ และผ่านไปในไม่ช้านี้” เป็นกำลังใจให้ทุกท่านนะครับ

“ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ”

 

ในช่วงว่างๆ ผมเองก็นั่งคิดนั่งพิเคราะห์ว่า เมื่อสงครามสงบจะมีเศรษฐีใหม่เกิดขึ้นทุกครั้งและอะไรคือ ธุรกิจที่เราน่าจับตามอง ในวันนี้ธุรกิจที่ดียังเหลืออยู่คือ

  • ธุรกิจเกี่ยวกับด้านยา
  • สาธารณสุขต่าง ๆ

เนื่องจากเป็นภาวะของการติดเชื้อโรค และที่เห็นยังพออยู่ได้ในขณะนี้ก็คือ

  • ธุรกิจอาหารที่ส่งตามบ้านต่างๆ
  • พี่ พี่มอเตอร์ไซค์ ที่ยังคงนั่งบิดกันอย่างเป็นพัลวันกับยอดสั่งที่ได้รับ

วิกฤตการณ์ไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้

มีข้อแตกต่างจากวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง

 

เพราะวันนั้นเป็นเรื่องของเศรษฐกิจที่พังล้มในประเทศไทย จนทำให้ภาคเอกชนได้รับความเดือดร้อน มีการปลดพนักงานออกเป็นจำนวนมากเพื่อรักษาสภาพขององค์กรให้ดีที่สุด ในวิกฤตการณ์ครั้งนั้นแตกต่างจากครั้งนี้ วันนั้นผมยังจำได้ ว่ามีภาพความน่ารัก ๆ เกิดขึ้นในช่วงวิกฤต เราจะเห็นพนักงานหนุ่มสาวที่ถูกออกจากงานหรือที่ขยันทำมาหากิน เอารถออกมาจอดเพื่อขายของที่เหลือใช้หรือเอาสินค้ามาจำหน่ายให้กับบุคคลทั่วไป เป็นบรรยากาศตลาดเล็ก ๆ ที่เกิดขึ้นในหลายๆ สถานที่และมุมเมืองต่าง ๆ เรายังจำกันได้ใช่ไหมครับกับ คำว่า “เปิดท้ายขายของ”

 

แต่เหตุการณ์วันนี้แตกต่างกัน ไม่มีภาพของการเปิดท้ายขายของ เหตุผลเพราะการแพร่กระจายของโรค ทำให้รัฐบาลต้องออกมาตรการเข้ม ห้ามออกจาก เคหะสถานและที่พัก การพบปะกันในที่ประชุมก็ทำไม่ได้ แม้แต่พอจะคุยกันได้ก็ยังต้องนั่งห่าง ๆ กัน และนี่คือ เหตุผลหนึ่งที่ทำให้วิกฤตการณ์ในครั้งนี้เศรษฐกิจทรุดตัวลงอย่างรวดเร็ว เพราะเกิดขึ้นจากการออกไปทำธุรกิจธุรกรรมไม่ได้ ต้องอยู่บ้านไม่ได้เพราะถูกไล่ออกจากงาน แต่จะออกไปทำงานก็ไปไม่ได้ ต้อง work from home…… ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจไม่ดี แต่ร้านค้าถูกบังคับให้จำยอมต้องปิดตัวลง คงเหลือที่ทำได้บางส่วนที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตประจำวัน ตามที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

 

แต่….ที่น่าสนใจ คือ “วิกฤตการณ์ครั้งนี้เกิดขึ้นทั้งโลกและไม่ได้เกิดขึ้นจากเศรษฐกิจที่พังทลายบนพื้นฐานของธุรกิจอย่างแท้จริง” แต่เป็นการเสียหายลงจากโรคร้าย ซึ่งก็หวังว่าจะผ่านพ้นไปได้ในเร็ววันนี้ เราถึงน่าจะกลับมามองดู

 

สมมุติว่า : ถ้าวันนี้โรคร้ายได้จากไป เศรษฐกิจกลับมาดีขึ้นดีขึ้นอีกครั้ง นอกจากการฟื้นฟูธุรกิจที่ทำอยู่ของแต่ละองค์กรแล้ว มีธุรกิจอะไรที่คิดว่าน่าจะเกิดขึ้นใหม่และน่าสนใจในการลงทุน อย่าลืมคำนี้นะครับ

 

“หลังสงครามจะมีเศรษฐีใหม่เกิดขึ้นเสมอ”

 

ผู้เขียน : อาจารย์นิวัติ ลมุนพันธ์

 

“ระเบียงเศรษฐกิจ-ตะวันออก” (ESB – Economic Corridor)

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีกหนึ่งนโยบายสำคัญ ที่รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key ACTOR ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City

ในระยะนี้ รัฐบาล คสช. กำลังเร่ง “กระตุ้นเศรษฐกิจ” ในระยะยาว โดยอาศัยการสร้าง Network Logistics ทั้งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานคร และทั่วเมืองไทย โดยมีกระทรวงคมนาคมเป็นฐานทัพใหญ่ในการขับเคลื่อนขบวนการนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีขนส่งมวลชน 10+3 สาย มีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ยกระดับ “ยุครถไฟก้าวหน้า” สร้าง Mega Projects เช่น สถานีกลางบางซื่อ เป็น HUB การขนส่งทางบกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดใน ACE ทางบก

ทั่วประเทศก็ยังอาศัยกระทรวงคมนาคมผ่านการรถไฟเช่นกัน เร่งรัดการขนส่งทางราง (Rail Development) รถไฟไทยจีน รถไฟรางคู่เชื่อมลาว ทะลุอีสานลงมายังอู่ตะเภา และรถไฟด่วนของญี่ปุ่นเชื่อมเหนือสุดลงใต้สุดถึงสิงคโปร์ พร้อมทั้งเร่งรัด E-W ทางบก เชื่อมพม่า-ตาก ผ่านไปที่พิษณุโลก ขอนแก่น ไปสู่มุกดาหาร ทะลุลาวไปสู่ทะเลเวียดนาม

แต่การจะเป็น Logistic Hub ของ ACE ก็ยังต้องมีโครงการ Mega Projects อื่นอีก ที่จะต้องกระตุ้นก่อนที่ คสช. จะให้มีการเลือกตั้ง สมคิด เสนอผ่านรัฐบาล คสช.ท่านนายกฯ ที่จะเร่งสานต่อ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ที่จะมี Eastern Sea-Board ท่าเรือใหญ่สุดของไทยและอู่ตะเภา สนามบิน Hub แห่งใหม่ของไทยเข้าด้วยกัน

รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key Actor ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City โดยมีสถานีรถไฟ (Rail Link) เป็นแกน โดยให้การรถไฟเปิดพื้นที่รอบสถานีรถไฟเป็น TOD (Transit Oriented Development) เชื่อมกับพื้นที่ของจังหวัดเปิดโอกาสให้ร่วมทุน PPP เอกชนกับท้องถิ่นร่วมกับกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงมหาดไทย และ BOI จัดตั้งเป็น “เขตเศรษฐกิจประจำจังหวัด” เพิ่มเติมโดยที่แต่ละสถานีประจำจังหวัด จะเสริมบทบาทหลักของแต่ละจังหวัด ซึ่งกำลังศึกษาถึงขั้นจะต้องรีบออก TOR เปิดให้เอกชนเสนอกลุ่มลงทุนเข้ามาโดยมีนโยบายที่จะให้

– ฉะเชิงเทรา เป็น Satellite Town ของกรุงเทพฯ

– ชลบุรี เป็นเมืองทางศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริการและอุตสาหกรรม

– ศรีราชา น่าจะเป็น “Osaka of Thailand”

– พัทยาจะเป็น HUB ใหญ่ การท่องเที่ยวจีน จะเป็น World Destination HUB มีการศึกษาเพิ่ม Health Care เป็นจุดขยาดร่วมกับการท่องเที่ยว

“ระยอง” จะเป็นเมืองที่มีโอกาสสูงมาก เพราะปัจจุบันรายได้ GDP ต่อหัว สูงมาก มีอุตสาหกรรมหลักกับอุตสาหกรรมเกษตรอยู่ด้วยกัน มีการท่องเที่ยวเสริม ระยองน่าจะเป็น “Future Mega DestiNation” เป็นอีก HUB หนึ่งจะเชื่อมอู่ตะเภา สนามบินที่ 3 ของไทย และท่าเรือทหารสัตหีบ ถ้านำมาปรับปรุงให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วม EEC ของรัฐบาลชุดนี้จะเป็น Grand Mega Hub ของไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวในช่วง 10 – 20 ปีข้างหน้า

ในด้านการลงทุน ถ้าเป็น Concession ให้ต่างชาติมาร่วมการจะหากู้เงินไม่ยากนัก ผ่าน AEC Infrastructure Bank จะร่วมกับสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ได้ทั้งนั้น ทุกประเทศคงต้องยินดีร่วม Logistic Network นี้ จะช่วยเสริมจีนให้สร้างโครงการ “One Line one belt ทางทะเล” (นอกจากจะเชื่อม One Belt One line เส้นทางสายใหม่ที่จีน มาทางรถไฟผ่านไซจิเรีย ไปยุโรปแล้ว)

จุดอ่อนคือ ความร่วมมือหาท้องถิ่น ทั้งการจัดหาที่ดินที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้เป็นขนาดใหญ่แต่ละแห่ง 100,000 ไร่ เป็นจำนวนมาก จะได้มาคงจะเวนคืนก็ลำบาก ไม่สามารถจะทำได้เหมือนจีน จะซื้อมาก็แพงใช้เวลามาก อาจจะต้องใช้วิธี PPP ตั้งเป็น “บรรษัทพัฒนาเมือง” ภาคเอกชนร่วมรัฐบาลท้องถิ่น “เชื้อเชิญเจ้าของที่ดินมาร่วมลงทุนจัดเป็นหุ้นส่วน” ให้และจัดให้ภาคเกษตร ภาคบริการและ บ้านเมืองเดิมให้อยู่ร่วมกันได้

ขอให้ EEC – SB – Economic Corridor ได้เริ่มต้นก่อน คสช. จะส่งไม้ต่อให้รัฐบาลชุดใหม่ด้วย ถ้าปล่อยให้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาเริ่มคงยาก เพราะคาดกันว่าจะเป็นรัฐบาลผสม แม้จะมีส่วนร่วมของ คสช. เดิมคงจะยากกว่าปัจจุบัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“กทม.” กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก “20 ปี” ข้างหน้า

กทม. กับอสังหาริมทรัพย์ในอีก 20 ปีข้างหน้า สู่การเตรียมตัวปรับปรุงครั้งใหญ่เพื่อนต้อนรับ AEC ที่เปิดเต็มตัวแล้ว และ กทม.เอง กำลังจะเป็น CENTER HUB ที่ใหญ่ที่สุดใน AEC

AEC มี 10 ประเทศ และอีก3 ประเทศมาร่วมกลุ่มด้วย 3 กลุ่มสุดท้าย คือ ยักษ์ใหญ่ของโลก จีน 1,300 ล้านคน เศรษฐกิจกำลังจะแซงอเมริกาในไม่เกิน 5 ปีนี้ ญี่ปุ่นแม้มีแค่ 350 ล้านคน เศรษฐกิจระดับ 4 ของโลก เกาหลีคนน้อยไม่ถึง 50 ล้านคน แต่เศรษฐกิจเป็น 1 ใน 10 ของโลก

ประชากรรวมกัน จะเป็นตลาดบริโภคที่ใหญ่สุด แค่ 10 ประเทศก็ 800 ล้านคน อีก 3 ประเทศ ก็ประมาณ 2,500 ล้านคน 40% ของโลกและกลุ่มคน ASIANA รุ่นใหม่นี้เขาเรียกว่าเป็น “GEN A” คือ GENERATION ใหม่ ทันสมัยของ ASIA การศึกษาดี คุณภาพชีวิตดี เป็นพ่อค้าหนุ่มสาวของโลก จะมีระดับรายได้สูงอย่างรวดเร็วอยู่ในเมืองใหญ่รายได้จะเพิ่ม 2 เท่าตัวทุก 5 ปี

กทม. จะเป็นเมืองที่ใหญ่ใน AEC 10 ประเทศ ไม่นับจีน ญี่ปุ่น เกากลี กรุงเทพฯ อนาคตต้องเรียกว่า MEGA BKK ปัจจุบัน UN แจ้งว่ามีประชากร 15.5 ล้านคน (แต่ลงทะเบียนแค่ 5.8 ล้านคน) และประเมินกันว่าใน 20 ปีข้างหน้า GREATER BKK ที่จะรวม 5 จังหวัดโดยรอบเข้ามาแล้วจะมีประชากรกว่า 20 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO ที่ปัจจุบันมี 28 ล้านคน เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ก็เกือบ 20 ล้านคนในปัจจุบัน

คำถาม คือ เราจะอยู่กันอย่างไรกับประเทศขนาดเล็ก 500,000 ตร.กม. และกรุงเทพฯ ก็แม่ 1,500 ตร.กม. รวมกับ 5 จังหวัดก็ประมาณ 5,000 ตร.กม. วิธีจะมีชีวติอยู่อย่างมีความสุขก็ต้องเปลี่ยนวิถีการดำรงชีวิตเป็น “คนเมืองใหญ่” มิใช่เป็น “คนกึ่งเมืองกึ่งชนบท” ในปัจจุบันต้องอยู่ทางสูง HI-RISE และหนาแน่น HI-DENSITY

การเดินทางก็ต้องเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นใช้ “ระบบรางแทนระบบรถยนต์และถนน” เช่นปัจจุบันดู TOKYO/ NEW YORK/ LONDON/ PARIS/ SHIANG HAI ระบบ RAIL ของกทม. กำลังเร่งรีบภายใน 5 ปี จะมีระบบ RAIL 450 กม. เทียบเท่ามาตรฐานเมืองใหญ่ของโลก จะมีสถานีที่ทุกคนมาเปลี่ยนการเดินทางร่วม 4-5 สถานีหลักและจะมี MEGA สถานีอยู่อย่างน้อย 3 แหล่งใหญ่ ๆ “บางซื่อ” จะเป็น GRAND CENTER STATION OF AEC ใน 2-3 ปีข้างหน้า คนจะมาใช้ร่วมวันละ 2 ล้านคน น้อง ๆ TOKYO (3 ล้านคน) อีก 2 สถานีใหญ่ คือ “มักกะสัน” แห่งตะวันออก และสถานีแม่น้ำที่คลองเตย จะเป็นสถานีที่แข่งกับสถานี MARINA SAND ของ SINGAPORE

เมื่อจะต้องเปิดให้โล่ง ตึกต้องสูงขึ้น เปิดพื้นที่คลุมดินให้มากขึ้น ให้ผู้คนมาเดินใช้ชีวิตบนผิวดินได้ นั่นคือ FAR จะสูงขึ้น พร้อมกับ OSR จะต้องเพิ่มขึ้นด้วย สวนสาธารณะจะเป็นมาตรฐานของคุณภาพชีวิตในเมือง กทม. คงต้องเพิ่มขึ้น 4-5 ปี/คน เป็นอีก 1 เท่า คือ 10 ปี/คน ใกล้ LONDON หรือเช่า APARTMENT ระยะยาวอยู่ทำงานในเมืองและคงต้องมีบ้านหลังที่ 2 นอกเมืองหรือในชนบทที่ตัวเองชอบ คนชั้นกลางรุ่นใหม่ จะมีรายได้ดีพอจะมีบ้าน 2 หลัง

ชีวิตครอบครัวต้องเป็นคนเมือง ลูก ๆ ต้องเรียนในเมือง พักผ่อนในสวนสาธารณะในเมือง SHOPPING เล่นกีฬาในเมือง และใช้ชีวิตชนบทปีละ 3-4 ครั้ง แหล่งงานที่สำคัญก็คงหนีไม่พ้น นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่รอบชานเมือง ในเมืองต้องทำงานด้าน “บริการ SERVICE SECTOR” เป็นหลัก ฟังดูแล้วอีก 20 ปี กทม. กำลังจะเปลี่ยนปรับตัวเอง เราจะเป็นคนเมืองอยู่ใน MEGA BKK ไหวไหม ถ้าไม่ไหวเตรียมตัวให้ดี ย้ายออกไปเป็นชาวเกษตรชนบท ยังมีเวลาจะจัดชีวิต เช่น เป็นชาวสวนทุเรียนที่ระยอง สวนมะม่วงที่เมืองจันทบุรี เป็นต้น

เตรียมตัวให้ดีทั้งคนหนุ่มสาว คนที่จะแก่ในอนาคต เพราะกลุ่มสูงวัยของเรามีมากขึ้นตามลำดับ ประชากรก็ 11% มีอายุเกิน 60 ปีแล้ว พวกนี้ต้องการชีวิตใกล้หมอ ใกล้เพื่อน ไม่ยอมเหงา ต้องมีกิจกรรมรอบตัว ก็เป็นตลาดใหม่ของประเทศเราและ AEC ในอนาคต เตรียมตัวให้ดีครับ 20 ปี เผลอแพลบเดียว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล

Land Bank กับ “บจธ.” ของรัฐบาล ในขณะนี้รัฐบาลกำลังนำ CONCEPT ของ LAND BANK มาพัฒนาที่ดินเกษตรกับเกษตรกรที่ไร้ที่ทำมาหากิน เกิดจากปัญหาเกษตรกรรายได้น้อยหนี้สินมาก ต้องเป็นหนี้ขายที่ดินให้กับนายทุนทั้งใหญ่และเล็ก ตัวเองกลายเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย ปัญหาทางสังคมทั้งหลายตามมา ลูกหลานไม่ได้เรียน ไม่มีอันจะกิน

รัฐบาลจึงมีกฎหมายให้ตั้ง “ธนาคารที่ดิน (LAND BANK)” ขึ้นมา เพื่อรวบรวมที่ดินเกษตรที่กระจัดกระจาย และช่วยขาวนา ชาวไร่ ที่มีหนี้สินมากมายให้ได้กลับมาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรอีกครั้ง เมื่อ 11 พฤษภาคม 2554 6 ปีพอดีก็ตั้ง “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (บจธ.) ” ขึ้นให้เป็นแนวหน้าให้จัดให้มี “ธนาคารที่ดิน” ให้ได้ใน 3 ปี

หันมาดู CONCEPT ของธนาคารที่ดิน (LAND BANK) เป็น “วิธีการจัดการที่ดิน” โดยการรวบรวมที่ดินมาจัดประโยชน์ใหม่ “บ้านเราก็มีการทำเช่นนี้มานานทั้งภาคเอกชนและราชการ” สมัย ร.7 ก็ได้มีการจัดตั้ง “บริษัท คู คลอง นา” และจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรปลูกข้าวมีน้ำเป็นคลองส่งน้ำของกลุ่มสกุลรังสิต จึงได้รับชื่อว่า “คลองรังสิต” จนปัจจุบัน แค่กำลังถูกรุกด้วยเมือง ชานเมืองที่ขยายตัว

ภาคเอกชนก็พบว่ามีธุรกิจรวมที่ดินมาแบ่งขายเป็นรายย่อยจะเกิดปัญหาฉ้อโกงกัน รัฐบาลก็มีกฎหมาย “การจัดสรรที่ดิน 2510” ออกมาจัดระเบียบ ซึ่งได้ผลดีมากโดยจะนำไปใช้เพื่อการเกษตร หรือด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ใช้อยู่ขณะนี้ ต่างประเทศทำมานาน ทั้งภาคเอกชน ภาครัฐ และท้องถิ่น อเมริกาทำมาร่วม 100 กว่าปี โดยท้องถิ่นสนับสนุนให้เอกชน เอาพื้นที่รกร้าง (อเมริกากว้างใหญ่ไพศาลใหญ่กว่าไทย 50-60 เท่า ไทยเท่ากับมลรัฐ 1 มลรัฐเท่านั้น) มารวบรวมจัดสรรขึ้นมาใหม่เพื่อการเกษตรในระยะแรกๆ CONCEPT ของ LAND BANK น่ามาใช้เพื่อจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ต่อมาก็ถูกนำมาใช้ในเมือง เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลูกที่อยู่อาศัยและให้เอกชนสามารถตั้ง LAND BANK กู้ธนาคารมาทำธุรกิจจัดสรรที่ดินได้ ทั้งในอเมริกา ยุโรป โดยเฉพาะอังกฤษเกิดปัญหามากมาย เพราะ “ที่ดิน” กลายเป็นสินค้ามีการเก็งกำไร กักตุนที่ดิน (HOARDING) อังกฤษ จึงออกกฎหมายออกมา มิให้มีการเก็งกำไร หรือ กุกตุนที่ดิน โดยใช้ CONCEPT LAND BANK

LAND BANK ถูกนำไปแพร่หลาย มิใช่เพื่อรวมที่ดินและกระจายที่ดิน เพื่อการเกษตรเท่านั้น แต่นำมาใช้เพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์และนำไปพัฒนาเมือง รวมที่ดินเพื่อตัดถนนทำสาธารณูปโภค สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล ทำสวนสาธารณะ หรือเวนคืนทำ MASS TRANSIT ในเมือง เช่นปัจจุบัน

ประเทศ HOLLAND มีความก้าวหน้านำมาใช้เพื่อพัฒนาเมืองมากกว่าประเทศอื่น เพราะ HOLLAND เป็นประเทศเล็ก น้ำท่วม พื้นที่เกษตรเยอะ พื้นที่เมืองน้อย LAND BANK จึงถูกนำมาจัดการแยกเป็น 3 ระดับคือ 1.) เพื่อการเกษตร (เอกชน) 2.) เพื่อเมือง (ภาครัฐกลาง หรือ รัฐท้องถิ่น) แต่ที่น่าสนใจ คือ ครึ่งต่อครึ่ง, รัฐกับเอกชน เรียกว่า “QUASI”  ซึ่งขณะนี้ทั้ง คสช ภาครัฐนำมาความคิดมาใช้ เราเรียกว่า “PPT”

ในยุโรปก้าวไปไกลขึ้น โดยที่ภาษีที่ดินแพงค้อนข้างมาก รัฐบาลทั้งท้องถิ่น (เช่น กทม.) และรัฐบาลกลางให้โอกาสเจ้าของที่ดินให้รัฐและขออยู่ฟรีเป็นเวลา 199 ปี (เช่น อังกฤษ หรือ 99 ปี เช่น HOLLAND) หลังจากนั้นขอเป็น “ผู้เช่ารัฐต่อทิ้งชีวิตและลูกหลาน” ไทยเราก็มีระบบนี้ คือ “ที่ราชพัสดุ” ที่หน่วยราชการ เช่น รถไฟ ทรัพย์สิน หรือแม้หน่วยงาน เช่น มหาลัยจุฬาฯ มหิดล หรือแม้ที่ดินของวัด ประเทศที่บริการระบบ TOP DOWN เช่น จีน มีระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นระบบนี้อยู่ตั้งแต่เป็นสังคมนิยม ที่ดินเป็นของรัฐ เอกชนเช่าอยู่ และลงทุน และอังกฤษก็นำระบบนี้ไปจัดการใช้ที่ดินในฮ่องกงจนปัจจุบัน ใน MIDDLE EAST หรือแม้กระทั้งบรูไนกลับไปในอดีตที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของท่านสุลต่านหรือเป็นที่ดินผู้เดียวเหมือนระบบ “สมบูรณาญาสิทธิ์ราช” ในสมัย ร.5 และก่อนหน้า

ที่เป็นมาทั้งหมดก็อยากจะเห็น LAND BANK CONCEPT “นำมาพัฒนาเมืองสาธารณูปโภค สาธารณูปโภค สาธารณูปการในเมือง” มิใช้แต่จะเวนคืนท่าเดียว LAND BANK ของไทยขยายวัตถุประสงค์ทั้งภาคชนบท เกษตรและเมืองด้วยได้ไหม นำระบบภาษีของยุโรปมาประกอบโอนที่ดินให้รัฐทดแทนภาษีขอเช่าชั่วลูกชั่วหลาน ทั้งยังสามารถนำวิธีของอังกฤษ มีกฎหมายตั้งเป็น “URBAN DEVELOPMENT CORPORATION (UDC)” ซึ่งเคยคิดพูดกับมาในสภาพัฒน์ฯ ในอดีต สมัยท่านรัฐมนตรีคมนาคม ยังอยู่ที่สภาพัฒน์ UDC มีอำนาจแม้เวนคืนที่ดิน สร้างเป็นเมืองใหม่ พัฒนาเขตเมืองเก่าได้ในอังกฤษหลังสงครามโลกครั้งที่สอง

อเมริกามีการค้าเสรีมีการตั้ง “UDC ภาคเอกชน” ไม่เวนคืน แต่บังคับให้เจ้าของตีราคาที่ดินมาเน้นหันหุ้นส่วนการพัฒนาและนำเข้าตลาดหุ้น ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิเอากลับคืนมาได้

ประเทศเราคนเยอะพื้นที่เล็กนิดเดียว บุกรุกที่สาธารณะกันเป็นว่าเล่น ทั้งภาคเกษตรกรชนบท และในเมือง ทางภาครัฐ หรือ บจธ. คิดต่อได้ไหม เสนอ ครม.  ใช้มาตรา 44 ขยายพล ประเทศจะได้มีการจัดระเบียบการใช้ที่ดินทั้งเมืองชนบทดีกว่านี้ และเลิกทะเลาะกันได้แล้ว

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ตลาด “Condo มือ 2 ที่” “ล้นตลาด”

ตลาด Condo มือ 2 ล้นตลาด รู้หรือไม่ว่าใน 1 ปี เราสร้าง CONDO กันประมาณ 8-90,000 ยูนิต 85% อยู่ใน กทม. ประมาณ 80,000 ยูนิต เป็น CONDO มือแรก ขายได้จริงๆ ในปีแรกประมาณ 80% ที่เหลือก็ขายต่อในปีต่อไป

กลุ่มผู้ซื้อ CONDO ในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเป็นผู้ที่อยู่จริงเพียง 30-40% อีก 60% ซื้อเพื่อ “ลงทุนเป็น Investor” คือให้เช่า เช่าได้บ้าง ไม่ได้บ้าง ที่ซื้อเก็งกำไรก็มี คือ ซื้อแล้วไม่ยอมโอนก็อีกประมาณ 10-15%

ตลาด Condo โดยเฉพาะใน MEGA BANGKOK ก็จะมีตลาด “CONDO มือ 2” สะสมอยู่ตลอดเวลาปีละ 20,000 ยูนิต 6-7 ปีที่ผ่านมาในช่วง CONDO ขาขึ้นก็จะมี “CONDO มือ 2 สะสมล้นตลาด” อยู่ประมาณ 100,000-150,000 หน่วย ส่วนใหญาราคาปานกลาง ตารางเมตรละ 80,000 บาทอยู่กลาง กทม. ใก้ล้รถไฟฟ้า

และก็มีตลาด CONDO มือ2 HI-END ราคาตารางเมตรละกว่า 100,000 บาท/ ตร.ม. ขึ้นไปจน 200,000-250,000 บาท/ ตร.ม. สะสมอยู่อีกประมาณ 10-15% ก็ร่วม 15,000 ยูนิต CONDO ตลาดล่างต่ำกว่า 80,000 บาท ก็มีอีกประมาณ 25% ของตลาดสะสม สรุปแล้ว CONDO มือ 2 ราคาปานกลาง จะมีมากสุด CONDO มือ 2 จึงอยู่ในภาวะ “ล้นตลาด”

คนชั้นกลางรุ่นใหม่ ในเมือง ซื้อ CONDO เป็นการลงทุนระยะกลาง เพราะจะค่อยๆ ผ่อนส่ง Bank ถ้าขายต่อได้ ก็จะได้ Capital Gain เพราะราซื้อไว้ 4-5 ปีผ่านราคาก็จะเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า ก็จะมีราคาสูงขึ้นไปอีก ผลตอบแทนจึงดีกว่าตลาดมือ 1 หรือเอาไปซื้อหุ้น ตลาด CONDO จะผ่อนถ่ายจาก CONDO มือแรกที่เปิดตัวขายหมดในเวลารวดเร็ว ด้วยการขายให้นักลงทุนที่ติดตามซื้อจากเจ้าของ CONDO BRAND ดังๆ ที่ไม่ว่าจะเปิดใหม่ที่ไหน ก็จะมีเหล่าแฟนคลับตามไปซื้อวางดาวน์รุ่นแรกๆ ได้ราคาดี

ดังนั้น ตลาด CONDO มือ 2 จึง “ล้นตลาด” ให้เช่าไม่ได้ ขายต่อไม่ออก เป็นตลาดเฉพาะกิจชั่วคราวของ CONDO ที่น่าสนใจ นักการตลาดรุ่นใหม่ก็มองเห็นช่องทาง จะเป็นต้นแบบ “ซื้อ-ขาย-เช่า-แลกเปลี่ยน” เฉพาะคอนโดมือ 2 ต้องในกรุงเทพฯ เพราะ ผู้ซื้อ-ผู้ขาย คือคนกรุงเทพฯ รุ่นใหม่ ต้องการขาย CONDO เช่าอยู่มา 5 ปี เอามาซื้อ CONDO หรือดาวน์ CONDO ใหม่

ส่วนแนวคิดการสร้าง “ตลาดนัด CONDO มือ 2” จึงจะเป็นการสร้างจุดนัดพบ เป็น “OUT LET เป็นตลาดเฉพาะสินค้า” เป็นตลาด BOUTIQUE นัดกันมาใช้ E-Market, Digital Market มาช่วยซื้อขาย ซึ่งทาสมาคมการตลาด และการกขายอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นเจ้าภาพ เอา Digital marketing มาช่วย เอาธนาคารที่ยังไม่สนใจปล่อย Finance CONDO มือ 2 ให้มองเห็นตลาดเหมือนกับ “รถมือ 2” ที่เป็นตลาดใหญ่ เพราะปัจจุบันยิ่งขายรถมือ 2 ได้มากเท่าไหร่ รถมือ 1 ก็จะขายได้ตามตัว ก็จะเหมือนกับตลาด CONDO มือ 2 ที่อยู่บนทำเลดีๆ ราวกับว่าได้รถยนต์เจ๋งๆ ซื้อง่าย ขายคล่อง ตลาด มือ 1 ก็น่าจะดีตาม ไม่ได้เป็นการแย่งลูกค้ากัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

คำถาม คือ Donald Trump มาเกี่ยวข้องได้อย่างไร เพราะอยู่ฝั่งอเมริกา และอสังหาฯ คือ DOMESTIC PRODUCT อยู่ถึงเมืองไทย

ก่อนอื่นก็ต้องยอมรับก่อนว่า “Donald Trump” คือ “ผู้ที่กำลังเปลี่ยนแปลงโลก” จากการนำอเมริกายุคใหม่เข้าสู่ “AMERICA FIRST” คือ “อเมริกาต้องมาก่อน” คนอื่นต้องมาที่หลัง ใครมาเอาเปรียบอเมริกา ต้องจัดการ เช่น จีนได้เปรียบการค้ามากต้องจัดการด้วยการตั้ง “กำแพงภาษี” MEXICO มี MIGRATION สู่อเมริกาต้องกีดกันไม่ให้เข้า (ทั้งๆ ที่ คุณ Trump ปู่เป็นคน POLAND หนีสงครามโลกจากเยอรมันสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 ภรรยาก็เป็นคนอเมริกัน-เช็คโก)

ที่ต้องเป็นห่วง คือ จะต้องจัดการกับ IS กลุ่มอิสลามหัวรุนแรงให้ราบคาบ ต้องจัดการด้วยวุธ/ ตั้งป้อมกับเกาหลีเหนือข่มขู่กันด้วยอาวุธนิวเคลียร์/และญี่ปุ่นด้วยการถอนทหาร

ดูแล้วคุณ Trump เป็นนักรบอเมริกันรุ่นใหม่ รุนแรง ดุเดือด ใช้ระบบการเลือกตั้งที่เรียกว่า D-D (DICTATORIAL DEMOCRACY) คือ “เผด็จการประชาธิปไตย” ส่วนดีก็ลดภาษีคนอเมริกัน  โดยเฉพาะคนชั้นกลางมที่เลือกคุณ TRUMP และขู่นักธุรกิจอมเริกันที่ไปลงทุนสร้างงานต่างประเทศ เช่น Computer ที่ออกแบบดดยอเมริกัน ผลิตที่จีน เป็นต้น ยุให้จีนตีกันด้วยการสนับสนุนไต้หวัน

โลกสั่นคลอนแน่ๆ ยักษ์ใหญ่ของโลก ท้ารบรอบตัว ทั้งในประเทศกับสื่อมวลชน CIA และผู้หญิงอเมริกันที่เดินขบวน  1 ล้านคน ส่วนดีของอเมริกา  กระตุ้นการลงทุนเหมือน คสช. ท่านประยุทธ์ จะลงทุน  INFRASTRUCTURE ถนน รถไฟความเร็วสูง การเดินทางทางอากาศทั่วแระเทศ เหมือนสมัยหลังสงครามโลก และการกระตุ้นให้เอกชนลงทุนในประเทศ

ที่น่าสนใจ และจะกระทบไทยจึงมี 2 ระดับ ระดับชาติ คือ ส่งออก” ของเรา ถูกกระทบด้วยกำแพงภาษี ต่อมา คือ การเงินทั่วโลก” กำลังบวม (INFLATE) ด้วยอเมริกาจะลดดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนดอลลาร์กับการเงินอื่นๆ ทั่วโลก จะเป็นปัจจัยที่สั่นสะเทือน การลงทุนค้าขายแน่ๆ และอเมริกาจะปั้ม QE เงินเข้าระบบออกมาลงทุน INFRASTRUCTURE อีกมากมาย ภาวะเงินเฟ้อจะกระจายไปทั่วโลก และจะเฟ้อมาถึงไทยด้วย การเงินจะเป็นระบบเดียวที่เคลื่อนไหวข้ามประเทศคล่องที่สุด ไม่ให้มี MIGRATION ค้าขายก็กีดกันไม่สนับสนุน การค้าเสรี” เหมือนในอดีตเงินที่ฟูฟ่องทั่วโลก ก็จะฟูเข้ามาในประเทศไทย ผ่านตลาดหุ้นบ้านเรา เก็งกำไร “OVER BUILT- OVER-SUPPLY” อีก พอเกิดผลกระทล มี NPL มากขึ้นก็จะกระทบกระเทือน “วิกฤตการณ์อีกครั้ง”

ดังนั้นอสังหาฯ ปีระกาของไทย จะ “ผันผวน-แปรปรวน” และอาจจะผกผันได้เท่าปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจการเงินเปราะบางมาก หลายค่ายเริ่มกลับมาตั้งแผนรับ ลดการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ค่ายยักษ์ใหญ่ในตลาดลดโครงการ และหันมาลงทุนแนวราบมากขึ้น ทั้งๆ  ที่ Mass Transit ของเราเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ๆ รอบสถานีมากมาย จนบางพื้นที่ Condo มากจนจะล้นตลาดแล้ว

ส่วนอสังหาฯ ของไทย ต้องตั้งรับเหมือนกัน ยิ่งผู้บริโภค โดยเฉพาะคนชั้นกลาง 75% ของตลาด “กู้ไม่ผ่าน” ปีที่ผ่านมาสูงถึง 40% ยิ่งทำให้ตลาดปีนี้จะหดตัวมากขึ้น ยิ่งผู้ประกอบการไม่กู้ธนาคาร แต่ออก “หุ้นกู้” หรือ “เพิ่มทุน” ยิ่งทำให้ D/E RATIO (อัตราส่วนการกู้ต่อทุนต่ำ) ยิ่งฮึกเหิมก่อสร้างมากขึ้นจนน่ากลัวคำว่า “OVER BUILT” ยิ่งกองทุนต่างชาติมีเงินร่อนอยู่ในโลกมากมาย กำลังหาผู้กู้อยู่ ยิ่งมีส่วนเติมเชื้อเพลิงเข้ากับอสังหาฯ ทั่วโลก โดยเฉพาะโลกด้านตะวันออก  เช่น จีน-ไทย ที่ชอบการเก็งกำไรทั้งสิ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

ความท้าทายใหม่…แห่งวงการอสังหาฯ

ความท้าทายใหม่…แห่งวงการอสังหาฯ

แม้เศรษฐกิจของประเทศปีนี้ อาจดูไม่หวือหวา ใครต่อใครต่างบ่นเป็นเสียงเดียวกันว่าเศรษฐกิจย่ำแย่แต่รู้หรือไม่ว่า มีหนึ่งภาคธุรกิจที่ดูเหมือนจะดีวันดีคืน ดูคึกคักและครึกครื้นเป็นพิเศษ อ่านมาถึงตรงนี้ท่านอาจมีคำตอบในใจแล้วว่าต้องเป็น “ธุรกิจท่องเที่ยว” แน่ๆ ซึ่งก็ถูกต้องและใช่เลย

ในตอนนี้เองประเทศไทยได้ก้าวกระโดดสู่อันดับ “3” ของโลก มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมาไทยกว่า 32 ล้านคนต่อปี กลายเป็นประเทศที่ทำเงินจากการท่องเที่ยวมากที่สุด แซงหน้าเมืองท่องเที่ยวอย่าง ลอนดอนและปารีสไปเรียบร้อยแล้ว

คำถามคือ… เมื่อภาคการท่องเที่ยวบูมเช่นนี้ แล้วโอกาสของภาคธุรกิจอสังหาฯ อยู่ตรงไหน

Leisure Destination แห่งใหม่

เมื่อประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางของนักเที่ยวต่างชาติ มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามามากที่สุดเป็นอันดับ 9 ของโลก รายได้จากการท่องเที่ยวคิดเป็น 20% ของ GDP ทั้งหมดของประเทศ ซึ่งนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาส่วนใหญ่ เป็นทั้งชาวเอเชียตะวันออก รองลงมา คือ ชาวยุโรป อเมริกา เอเชียใต้ ตะวันออกกลาง และแอฟริกา ตามลำดับ

2 แคมเปญใหญ่จากภาครัฐ ตอกย้ำ ความเป็น Leisure Destination

– 12 เมืองต้องห้ามพลาด พลัส แคมเปญสุดครีเอท สำหรับการพัฒนาเมืองรอง…ให้กลายเป็นเมืองหลัก สร้างประสบการณ์ใหม่แก่นักท่องเที่ยว ที่สามารถไปได้ 2 เมืองใน 1 ทริป

9 Tourism Cluster นโยบายกระจายจำนวนนักท่องเที่ยว ให้กระจายไปครบทุกภาคของประเทศ เกิดเป็น 9 เขตพัฒนาการท่องเที่ยว เพิ่มความหลากหลายของแหล่งท่องเที่ยว ทั้งแหล่งอารยธรรม วัฒนธรรม หมู่เกาะ และทะเล ซึ่งแหล่งท่องเที่ยวทั้ง 9 เขตนี้ครอบคลุมถึง 40 จังหวัดของประเทศ

ธุรกิจไหน…ที่ได้ประโยชน์

อานิสงค์จากการท่องเที่ยวที่เติบโตแบบฉุดไม่อยู่ ทำให้ธุรกิจอย่าง Air Transportation, Sea Transportation, Food & Beverage รวมถึงธุรกิจอื่นๆ ก็พลอยได้รับผลประโยชน์ตามไปด้วย แต่ธุรกิจที่ดูว่าจะได้เฮมากที่สุดก็หนีไม่พ้น “ธุรกิจโรงแรมและที่พัก” แต่ถึงแนวโน้มการท่องเที่ยวจะดีขึ้น แต่ก็มาพร้อมพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของนักท่องเที่ยว จากเคยพักโรงแรม 5 ดาว ก็เปลี่ยนไปใช้บริการโรงแรม 3-4 ดาวแทน นั่นทำให้ Developer ทั้งหลายต้องรู้ทันพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป และไปปรับกลยุทธ์ให้ดี…

มองเทรนด์…ให้เป็นโอกาส

สำหรับปี 2561 นี้ มีหลากหลายโครงการที่จะทยอยเปิด เพื่อรองรับการท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต เช่น ไอคอนสยาม,  เอเชีย เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ โครงการ 2 และโครงการ “แม่น้ำ เรสซิเดนท์ เซอร์วิส”

เมื่อการท่องเที่ยวบูมเช่นนี้ ถือเป็นโอกาสที่ดีของ Developer ในการชิงความได้เปรียบทางธุรกิจ “เมื่อโอกาสมาอยู่ตรงหน้า” ท่านก็แค่ไปสร้างโอกาสให้เกิดเป็นแหล่งรายได้

…เริ่มจากเร่งพัฒนาอสังหาฯ หรือคิดโปรเจคใหม่ๆ ขยับขยายที่พักหรือโรงแรมของคุณไปยัง 12 เมืองต้องห้ามพลาด และ 9 เขตพัฒนาการท่องเที่ยว เพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยว เพราะแนวโน้มของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเดินทางมาไทย มีแต่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งในพื้นที่เหล่านี้ยังมีจำนวนของ Real Estate ไม่มากเท่าไหร่ อัตราการแข่งขันยังไม่สูงมาก

…เมื่อเหล่า Developer รู้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และอนาคตจะยิ่งเติบโตขึ้นอีก นอกจากลงทุนด้านที่พักและโรงแรมไว้สำหรับรองรับนักท่องเที่ยวแล้ว การลงทุนด้าน “แหล่งท่องเที่ยว” คงน่าจะเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่น่าลงทุนเช่นเดียวกัน

“วิเคราะห์ตลาดให้ดี จับเทรนด์ให้ถูก เดินหน้าก่อน ย่อมได้เปรียบกว่า”