London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

ทำไมต้องเขียนถึง London ก็เพราะ London ของอังกฤษกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่ทุกประเทศจะต้องติดตามดูในปัจจุบัน

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงอย่างแรก คือ BREXIT อังกฤษโหวตออกจากกลุ่มประเทศ EU แยกตัวออกมา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งบวกและลบ ซึ่งกระทบโลกด้วย เพราะอังกฤษเป็นศูนย์กลางการเงินแห่งที่สำคัญที่สุด เป็นที่ตั้งของทั้งธนาคารระหว่างประเทศ การลงทุนต่างๆขนาดใหญ่ของโลก เป็นเมืองหลวงของยุโรป

การเปลี่ยนแปลงทางลบ

เปลี่ยนในทางลบ คือ สหภาพยุโรป (EU) จะ BOYCOTT อังกฤษ ไม่ให้อังกฤษได้ผลประโยชน์ เช่น โควต้าการส่งออกยกเว้นภาษีใน EU ทั้งจะแย่งศูนย์กลางการเงินของโลกมาไว้ใน EU เช่น เบลเยียม เยอรมัน หรือฝรั่งเศส เงินก็จะไหลออกจากอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษและจะถูกปรับ

ทางบวกก็มี คือปอนด์อ่อนตัวลง อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราอ่อนตัวทำให้ การท่องเที่ยวมีผลดีมาก เงินถูกสินค้าส่งออกถูก การส่งออกก็จะดีขึ้นด้วย

brexit

ทำไมต้อง London

ทำไมต้อง London เพราะ London เป็น Mega City ไม่ใช่เฉพาะอังกฤษ แต่เป็นเสมือนนครหลวงของยุโรปทั้งหมด คนใน London มีทั้งหมด 12 ล้านคน เศรษฐีทั่วโลกอยู่ที่นี่ (รวมทั้งเศรษฐีไทยด้วย) หนังสือพิมพ์อังกฤษเคยลงพาดหัวข่าวว่า “ลอนดอนไม่ใช่ของอังกฤษอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นของคนรวยทั่วโลก” (London is not Londoners anymore, but for very rich people around the World)

หันมาดูด้านเมืองและอสังหาฯ London เคยเป็นเมืองแรกของโลกที่มีประชากร 1 ล้านคน เมืองสมัย ร.5 หรือ 170 ปีมาแล้ว ก็เนื่องด้วยปฏิวัติอุตสาหกรรม สร้างเครื่องจักรไอน้ำเอามาปั่นด้วย ทางด้านส่งออกเป็นสินค้าส่งออกชั้น 1 ในอดีตเมืองก็ถูกเยอรมันถล่มสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 ทั้งเมือง London พังยับต้องสร้าง “เมืองใหม่”(โชคดีเยอรมันไม่ทิ้งบอมบ์ จัดว่าที่สำคัญ ST.PAUL / WESTMINSTER อังกฤษจึงเป็นแม่แบบการผังเมือง มีกฎหมายมืองใหม่ (NEW TOWN ACT) และเป็นต้นแบบของผังเมืองทั่วโลก)

ด้านอสังหาฯ อังกฤษได้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาลงทุนตั้งแต่สมัยนายกฯ THATCHER (หญิงเหล็กของอังกฤษ) ให้เอกชนเข้ามาประมูลรัฐวิสาหกิจ ให้มีธนาคารต่างชาติในอังกฤษ เศรษฐีนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาซื้อทรัพย์สินเต็มไปหมด เช่น ห้าง HARROD ที่มีซื้อขายของที่แพงที่สุด ก็ขายอาหรับ(ที่เกิดอุบัติเหตุรถยนต์จนลูกชายกับเจ้าหญิง DIANA เสียชีวิต)

สรุป Brexit กับการลงทุน

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาฯ มาลงทุนมากมาย ตึก THE SHARD ที่สูงที่สุดในยุโรปก็อาหรับ / DEVELOPMENT ที่ชื่อ “BATTERSEA” (เอามาประมูล สร้างชุมชนสวยงามติดแม่น้ำ THAMES) ก็เป็นบริษัทมาเลเซีย รวมกลุ่มกันมาและเอากองทุน เช่น THMASEK มา BACK-UP คนไทยก็เช่นกัน มาซื้อสโมสรฟุตบอลชั้นนำ เช่น ซื้อ LEICESTER สิงห์สนับสนุน MANCHESTER ช้างซื้อ LIVERPOOL  และขณะนี้ยักษ์ใหญ่ทางด้าน Retails เช่น สิงห์ / CP / แสนสิริ ก็กำลังขยายฐานเข้ายุโรปผ่านอังกฤษ และ LONDON ทั้งการซื้อ Hotel, Shopping , Office เป็นต้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

เรียบเรียงโดย RE-CU

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

“อสังหาริมทรัพย์ไทย” กับ “Donald Trump”

คำถาม คือ Donald Trump มาเกี่ยวข้องได้อย่างไร เพราะอยู่ฝั่งอเมริกา และอสังหาฯ คือ DOMESTIC PRODUCT อยู่ถึงเมืองไทย

ก่อนอื่นก็ต้องยอมรับก่อนว่า “Donald Trump” คือ “ผู้ที่กำลังเปลี่ยนแปลงโลก” จากการนำอเมริกายุคใหม่เข้าสู่ “AMERICA FIRST” คือ “อเมริกาต้องมาก่อน” คนอื่นต้องมาที่หลัง ใครมาเอาเปรียบอเมริกา ต้องจัดการ เช่น จีนได้เปรียบการค้ามากต้องจัดการด้วยการตั้ง “กำแพงภาษี” MEXICO มี MIGRATION สู่อเมริกาต้องกีดกันไม่ให้เข้า (ทั้งๆ ที่ คุณ Trump ปู่เป็นคน POLAND หนีสงครามโลกจากเยอรมันสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 ภรรยาก็เป็นคนอเมริกัน-เช็คโก)

ที่ต้องเป็นห่วง คือ จะต้องจัดการกับ IS กลุ่มอิสลามหัวรุนแรงให้ราบคาบ ต้องจัดการด้วยวุธ/ ตั้งป้อมกับเกาหลีเหนือข่มขู่กันด้วยอาวุธนิวเคลียร์/และญี่ปุ่นด้วยการถอนทหาร

ดูแล้วคุณ Trump เป็นนักรบอเมริกันรุ่นใหม่ รุนแรง ดุเดือด ใช้ระบบการเลือกตั้งที่เรียกว่า D-D (DICTATORIAL DEMOCRACY) คือ “เผด็จการประชาธิปไตย” ส่วนดีก็ลดภาษีคนอเมริกัน  โดยเฉพาะคนชั้นกลางมที่เลือกคุณ TRUMP และขู่นักธุรกิจอมเริกันที่ไปลงทุนสร้างงานต่างประเทศ เช่น Computer ที่ออกแบบดดยอเมริกัน ผลิตที่จีน เป็นต้น ยุให้จีนตีกันด้วยการสนับสนุนไต้หวัน

โลกสั่นคลอนแน่ๆ ยักษ์ใหญ่ของโลก ท้ารบรอบตัว ทั้งในประเทศกับสื่อมวลชน CIA และผู้หญิงอเมริกันที่เดินขบวน  1 ล้านคน ส่วนดีของอเมริกา  กระตุ้นการลงทุนเหมือน คสช. ท่านประยุทธ์ จะลงทุน  INFRASTRUCTURE ถนน รถไฟความเร็วสูง การเดินทางทางอากาศทั่วแระเทศ เหมือนสมัยหลังสงครามโลก และการกระตุ้นให้เอกชนลงทุนในประเทศ

ที่น่าสนใจ และจะกระทบไทยจึงมี 2 ระดับ ระดับชาติ คือ ส่งออก” ของเรา ถูกกระทบด้วยกำแพงภาษี ต่อมา คือ การเงินทั่วโลก” กำลังบวม (INFLATE) ด้วยอเมริกาจะลดดอกเบี้ย การแลกเปลี่ยนดอลลาร์กับการเงินอื่นๆ ทั่วโลก จะเป็นปัจจัยที่สั่นสะเทือน การลงทุนค้าขายแน่ๆ และอเมริกาจะปั้ม QE เงินเข้าระบบออกมาลงทุน INFRASTRUCTURE อีกมากมาย ภาวะเงินเฟ้อจะกระจายไปทั่วโลก และจะเฟ้อมาถึงไทยด้วย การเงินจะเป็นระบบเดียวที่เคลื่อนไหวข้ามประเทศคล่องที่สุด ไม่ให้มี MIGRATION ค้าขายก็กีดกันไม่สนับสนุน การค้าเสรี” เหมือนในอดีตเงินที่ฟูฟ่องทั่วโลก ก็จะฟูเข้ามาในประเทศไทย ผ่านตลาดหุ้นบ้านเรา เก็งกำไร “OVER BUILT- OVER-SUPPLY” อีก พอเกิดผลกระทล มี NPL มากขึ้นก็จะกระทบกระเทือน “วิกฤตการณ์อีกครั้ง”

ดังนั้นอสังหาฯ ปีระกาของไทย จะ “ผันผวน-แปรปรวน” และอาจจะผกผันได้เท่าปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจการเงินเปราะบางมาก หลายค่ายเริ่มกลับมาตั้งแผนรับ ลดการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ค่ายยักษ์ใหญ่ในตลาดลดโครงการ และหันมาลงทุนแนวราบมากขึ้น ทั้งๆ  ที่ Mass Transit ของเราเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ๆ รอบสถานีมากมาย จนบางพื้นที่ Condo มากจนจะล้นตลาดแล้ว

ส่วนอสังหาฯ ของไทย ต้องตั้งรับเหมือนกัน ยิ่งผู้บริโภค โดยเฉพาะคนชั้นกลาง 75% ของตลาด “กู้ไม่ผ่าน” ปีที่ผ่านมาสูงถึง 40% ยิ่งทำให้ตลาดปีนี้จะหดตัวมากขึ้น ยิ่งผู้ประกอบการไม่กู้ธนาคาร แต่ออก “หุ้นกู้” หรือ “เพิ่มทุน” ยิ่งทำให้ D/E RATIO (อัตราส่วนการกู้ต่อทุนต่ำ) ยิ่งฮึกเหิมก่อสร้างมากขึ้นจนน่ากลัวคำว่า “OVER BUILT” ยิ่งกองทุนต่างชาติมีเงินร่อนอยู่ในโลกมากมาย กำลังหาผู้กู้อยู่ ยิ่งมีส่วนเติมเชื้อเพลิงเข้ากับอสังหาฯ ทั่วโลก โดยเฉพาะโลกด้านตะวันออก  เช่น จีน-ไทย ที่ชอบการเก็งกำไรทั้งสิ้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน