London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

London กับการลงทุนในอสังหาฯหลัง BREXIT

ทำไมต้องเขียนถึง London ก็เพราะ London ของอังกฤษกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่ทุกประเทศจะต้องติดตามดูในปัจจุบัน

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงอย่างแรก คือ BREXIT อังกฤษโหวตออกจากกลุ่มประเทศ EU แยกตัวออกมา ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งบวกและลบ ซึ่งกระทบโลกด้วย เพราะอังกฤษเป็นศูนย์กลางการเงินแห่งที่สำคัญที่สุด เป็นที่ตั้งของทั้งธนาคารระหว่างประเทศ การลงทุนต่างๆขนาดใหญ่ของโลก เป็นเมืองหลวงของยุโรป

การเปลี่ยนแปลงทางลบ

เปลี่ยนในทางลบ คือ สหภาพยุโรป (EU) จะ BOYCOTT อังกฤษ ไม่ให้อังกฤษได้ผลประโยชน์ เช่น โควต้าการส่งออกยกเว้นภาษีใน EU ทั้งจะแย่งศูนย์กลางการเงินของโลกมาไว้ใน EU เช่น เบลเยียม เยอรมัน หรือฝรั่งเศส เงินก็จะไหลออกจากอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษ ทั้งยังไม่ต้องรับผิดชอบพวกอพยพย้ายถิ่นจากประเทศยุโรปมาในอังกฤษและจะถูกปรับ

ทางบวกก็มี คือปอนด์อ่อนตัวลง อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราอ่อนตัวทำให้ การท่องเที่ยวมีผลดีมาก เงินถูกสินค้าส่งออกถูก การส่งออกก็จะดีขึ้นด้วย

brexit

ทำไมต้อง London

ทำไมต้อง London เพราะ London เป็น Mega City ไม่ใช่เฉพาะอังกฤษ แต่เป็นเสมือนนครหลวงของยุโรปทั้งหมด คนใน London มีทั้งหมด 12 ล้านคน เศรษฐีทั่วโลกอยู่ที่นี่ (รวมทั้งเศรษฐีไทยด้วย) หนังสือพิมพ์อังกฤษเคยลงพาดหัวข่าวว่า “ลอนดอนไม่ใช่ของอังกฤษอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นของคนรวยทั่วโลก” (London is not Londoners anymore, but for very rich people around the World)

หันมาดูด้านเมืองและอสังหาฯ London เคยเป็นเมืองแรกของโลกที่มีประชากร 1 ล้านคน เมืองสมัย ร.5 หรือ 170 ปีมาแล้ว ก็เนื่องด้วยปฏิวัติอุตสาหกรรม สร้างเครื่องจักรไอน้ำเอามาปั่นด้วย ทางด้านส่งออกเป็นสินค้าส่งออกชั้น 1 ในอดีตเมืองก็ถูกเยอรมันถล่มสมัยสงครามโลกครั้งที่ 2 ทั้งเมือง London พังยับต้องสร้าง “เมืองใหม่”(โชคดีเยอรมันไม่ทิ้งบอมบ์ จัดว่าที่สำคัญ ST.PAUL / WESTMINSTER อังกฤษจึงเป็นแม่แบบการผังเมือง มีกฎหมายมืองใหม่ (NEW TOWN ACT) และเป็นต้นแบบของผังเมืองทั่วโลก)

ด้านอสังหาฯ อังกฤษได้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาลงทุนตั้งแต่สมัยนายกฯ THATCHER (หญิงเหล็กของอังกฤษ) ให้เอกชนเข้ามาประมูลรัฐวิสาหกิจ ให้มีธนาคารต่างชาติในอังกฤษ เศรษฐีนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาซื้อทรัพย์สินเต็มไปหมด เช่น ห้าง HARROD ที่มีซื้อขายของที่แพงที่สุด ก็ขายอาหรับ(ที่เกิดอุบัติเหตุรถยนต์จนลูกชายกับเจ้าหญิง DIANA เสียชีวิต)

สรุป Brexit กับการลงทุน

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาฯ มาลงทุนมากมาย ตึก THE SHARD ที่สูงที่สุดในยุโรปก็อาหรับ / DEVELOPMENT ที่ชื่อ “BATTERSEA” (เอามาประมูล สร้างชุมชนสวยงามติดแม่น้ำ THAMES) ก็เป็นบริษัทมาเลเซีย รวมกลุ่มกันมาและเอากองทุน เช่น THMASEK มา BACK-UP คนไทยก็เช่นกัน มาซื้อสโมสรฟุตบอลชั้นนำ เช่น ซื้อ LEICESTER สิงห์สนับสนุน MANCHESTER ช้างซื้อ LIVERPOOL  และขณะนี้ยักษ์ใหญ่ทางด้าน Retails เช่น สิงห์ / CP / แสนสิริ ก็กำลังขยายฐานเข้ายุโรปผ่านอังกฤษ และ LONDON ทั้งการซื้อ Hotel, Shopping , Office เป็นต้น

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน

เรียบเรียงโดย RE-CU

“ระเบียงเศรษฐกิจ-ตะวันออก” (ESB – Economic Corridor)

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก อีกหนึ่งนโยบายสำคัญ ที่รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key ACTOR ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City

ในระยะนี้ รัฐบาล คสช. กำลังเร่ง “กระตุ้นเศรษฐกิจ” ในระยะยาว โดยอาศัยการสร้าง Network Logistics ทั้งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานคร และทั่วเมืองไทย โดยมีกระทรวงคมนาคมเป็นฐานทัพใหญ่ในการขับเคลื่อนขบวนการนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีขนส่งมวลชน 10+3 สาย มีการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ยกระดับ “ยุครถไฟก้าวหน้า” สร้าง Mega Projects เช่น สถานีกลางบางซื่อ เป็น HUB การขนส่งทางบกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดใน ACE ทางบก

ทั่วประเทศก็ยังอาศัยกระทรวงคมนาคมผ่านการรถไฟเช่นกัน เร่งรัดการขนส่งทางราง (Rail Development) รถไฟไทยจีน รถไฟรางคู่เชื่อมลาว ทะลุอีสานลงมายังอู่ตะเภา และรถไฟด่วนของญี่ปุ่นเชื่อมเหนือสุดลงใต้สุดถึงสิงคโปร์ พร้อมทั้งเร่งรัด E-W ทางบก เชื่อมพม่า-ตาก ผ่านไปที่พิษณุโลก ขอนแก่น ไปสู่มุกดาหาร ทะลุลาวไปสู่ทะเลเวียดนาม

แต่การจะเป็น Logistic Hub ของ ACE ก็ยังต้องมีโครงการ Mega Projects อื่นอีก ที่จะต้องกระตุ้นก่อนที่ คสช. จะให้มีการเลือกตั้ง สมคิด เสนอผ่านรัฐบาล คสช.ท่านนายกฯ ที่จะเร่งสานต่อ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ที่จะมี Eastern Sea-Board ท่าเรือใหญ่สุดของไทยและอู่ตะเภา สนามบิน Hub แห่งใหม่ของไทยเข้าด้วยกัน

รัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ ตั้งเป้าให้รถไฟที่จะสร้างเป็น Logistics ตะวันออกเป็นแกนหลักเชื่อม “เมืองและสถานีหลัก” ตั้งแต่ ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ศรีราชา-พัทยา-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อมต่อกันให้แต่ละจังหวัดเป็น Key Actor ศูนย์กลางแห่งการพัฒนา Mega City โดยมีสถานีรถไฟ (Rail Link) เป็นแกน โดยให้การรถไฟเปิดพื้นที่รอบสถานีรถไฟเป็น TOD (Transit Oriented Development) เชื่อมกับพื้นที่ของจังหวัดเปิดโอกาสให้ร่วมทุน PPP เอกชนกับท้องถิ่นร่วมกับกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงมหาดไทย และ BOI จัดตั้งเป็น “เขตเศรษฐกิจประจำจังหวัด” เพิ่มเติมโดยที่แต่ละสถานีประจำจังหวัด จะเสริมบทบาทหลักของแต่ละจังหวัด ซึ่งกำลังศึกษาถึงขั้นจะต้องรีบออก TOR เปิดให้เอกชนเสนอกลุ่มลงทุนเข้ามาโดยมีนโยบายที่จะให้

– ฉะเชิงเทรา เป็น Satellite Town ของกรุงเทพฯ

– ชลบุรี เป็นเมืองทางศูนย์กลางเศรษฐกิจ การบริการและอุตสาหกรรม

– ศรีราชา น่าจะเป็น “Osaka of Thailand”

– พัทยาจะเป็น HUB ใหญ่ การท่องเที่ยวจีน จะเป็น World Destination HUB มีการศึกษาเพิ่ม Health Care เป็นจุดขยาดร่วมกับการท่องเที่ยว

“ระยอง” จะเป็นเมืองที่มีโอกาสสูงมาก เพราะปัจจุบันรายได้ GDP ต่อหัว สูงมาก มีอุตสาหกรรมหลักกับอุตสาหกรรมเกษตรอยู่ด้วยกัน มีการท่องเที่ยวเสริม ระยองน่าจะเป็น “Future Mega DestiNation” เป็นอีก HUB หนึ่งจะเชื่อมอู่ตะเภา สนามบินที่ 3 ของไทย และท่าเรือทหารสัตหีบ ถ้านำมาปรับปรุงให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วม EEC ของรัฐบาลชุดนี้จะเป็น Grand Mega Hub ของไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวในช่วง 10 – 20 ปีข้างหน้า

ในด้านการลงทุน ถ้าเป็น Concession ให้ต่างชาติมาร่วมการจะหากู้เงินไม่ยากนัก ผ่าน AEC Infrastructure Bank จะร่วมกับสิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ได้ทั้งนั้น ทุกประเทศคงต้องยินดีร่วม Logistic Network นี้ จะช่วยเสริมจีนให้สร้างโครงการ “One Line one belt ทางทะเล” (นอกจากจะเชื่อม One Belt One line เส้นทางสายใหม่ที่จีน มาทางรถไฟผ่านไซจิเรีย ไปยุโรปแล้ว)

จุดอ่อนคือ ความร่วมมือหาท้องถิ่น ทั้งการจัดหาที่ดินที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้เป็นขนาดใหญ่แต่ละแห่ง 100,000 ไร่ เป็นจำนวนมาก จะได้มาคงจะเวนคืนก็ลำบาก ไม่สามารถจะทำได้เหมือนจีน จะซื้อมาก็แพงใช้เวลามาก อาจจะต้องใช้วิธี PPP ตั้งเป็น “บรรษัทพัฒนาเมือง” ภาคเอกชนร่วมรัฐบาลท้องถิ่น “เชื้อเชิญเจ้าของที่ดินมาร่วมลงทุนจัดเป็นหุ้นส่วน” ให้และจัดให้ภาคเกษตร ภาคบริการและ บ้านเมืองเดิมให้อยู่ร่วมกันได้

ขอให้ EEC – SB – Economic Corridor ได้เริ่มต้นก่อน คสช. จะส่งไม้ต่อให้รัฐบาลชุดใหม่ด้วย ถ้าปล่อยให้รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาเริ่มคงยาก เพราะคาดกันว่าจะเป็นรัฐบาลผสม แม้จะมีส่วนร่วมของ คสช. เดิมคงจะยากกว่าปัจจุบัน

บทความโดย : รศ. มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน